Die New York City Rent Guidelines Board (RGB) hat am Donnerstagabend in einer 7:1-Abstimmung beschlossen, die Mieten für Ein- und Zweijahresmietverträge in mietpreisgebundenen Gebäuden einzufrieren. Dies stellt einen bedeutenden politischen Erfolg für den demokratisch-sozialistischen Bürgermeister Zohran Mamdani dar und betrifft schätzungsweise eine Million Wohnungen in den fünf Stadtbezirken, was etwa 40 Prozent des Mietwohnungsbestandes der Stadt entspricht.
Ab dem 1. Oktober liegt die vorgeschlagene Spannbreite für Mieterhöhungen bei zweijährigen Mietverträgen für mietpreisgebundene Wohnungen zwischen 0 und 4 Prozent und bei einjährigen Verträgen zwischen 0 und 2 Prozent. Die Entscheidung löste in der Immobilienbranche der größten Stadt Amerikas eine Welle der Empörung aus.
Rücktritt und Kritik
Stunden vor der Abstimmung trat Christina Smyth, Vertreterin der Vermieter und Mitglied des Rent Guidelines Board seit 2022, von ihrem Amt zurück. In einem kritischen Rücktrittsschreiben warf Smyth dem Gremium vor, das Gesetz zu ignorieren und zur Befriedigung der Präferenzen des neuen Bürgermeisters abzustimmen, anstatt sich an Fakten, öffentliche Zeugenaussagen und Daten zu halten. Smyth schrieb, die diesjährige Anordnung sei bereits im Wahlkampf entschieden worden; alles seither sei nur Theater gewesen – von Anhörungen über Berichte bis zu öffentlichen Kommentaren und Daten, nichts davon hätte das Ergebnis jemals verändert.
Bürgermeister Mamdani, der sein Amt im Januar antrat, hatte im Wahlkampf versprochen, die Mieten für mietpreisgebundene Einheiten in New York City einzufrieren. Der 34-jährige Demokrat-Sozialist, der die Bürgermeisterwahl als Demokrat gewann, ernannte in den letzten sechs Monaten sechs der neun Mitglieder des Gremiums. Die Rent Guidelines Board setzt sich normalerweise aus fünf Mitgliedern der Öffentlichkeit, zwei Vermietervertretern und zwei Mietervertretern zusammen, wobei Bürgermeistern in der Regel Spielraum bei deren Ernennung eingeräumt wird. Mamdani begrüßte die Entscheidung als „historischen Sieg für die Mieter von New York City“.
Historische Entscheidung und zukünftige Herausforderungen
Der aktuelle Beschluss markiert ein Novum, da das Gremium seit der erstmaligen Festlegung von Mietrichtlinien im Jahr 1969 noch nie einen Mietstopp für Ein- und Zweijahresmietverträge beschlossen hat. Mietstopps sind in New York City ein relativ neues Phänomen. Zuvor stimmte die Rent Guidelines Board 2015 erstmals für einen Mietstopp und während der Amtszeit von Bürgermeister Bill de Blasio zwei weitere Male, darunter einmal während der COVID-19-Notlage. In diesen Fällen betraf der Stopp jedoch ausschließlich Ein-Jahres-Mietverträge.
Angesichts einer Leerstandsquote von lediglich 1,4 Prozent hat die Mamdani-Administration die Senkung der Mieten zu einer Priorität für den Bürgermeister in seiner ersten Amtszeit erklärt. Er bekräftigte, weiterhin daran zu arbeiten, die Stadt erschwinglicher zu machen, indem bezahlbarer Wohnraum gebaut und erhalten, Betriebskosten wie Versicherungen gesenkt und Mieter über ihre Rechte informiert werden.
Die Entscheidung stößt jedoch nicht überall auf Zustimmung. Angesichts gestiegener Kosten durch hohe Zinsen, sowie steigende Versicherungs- und Energiekosten, äußerten Interessenvertreter der Immobilienbranche scharfe Kritik. James Whelan, Präsident der Real Estate Board of New York, warf der Rent Guidelines Board vor, die eigenen Daten zu ignorieren und bezeichnete die Abstimmung als „schreckliche Entscheidung“. Er sagte, ältere, mietpreisgebundene Gebäude hätten bereits unter steigenden Betriebskosten zu leiden. Diese Entscheidung bedeute weniger Investitionen in Instandhaltung und Reparaturen, was den Verfall des Wohnungsbestandes beschleunigen werde.
Auch die Community Preservation Corporation (CPC), eine gemeinnützige Organisation, die sich für bezahlbaren Wohnraum in New York City einsetzt, bezweifelt, dass ein Mietstopp die Lebensbedingungen in mietpreisgebundenen Gebäuden verbessern wird. Rafael E. Cestero, Präsident und CEO der CPC, betonte, dass weder ein Mietstopp noch eine Mieterhöhung die grundlegenden Probleme der Miet affordability für Mieter oder die finanziellen und physischen Schwierigkeiten mietpreisgebundener Gebäude lösen werde. Diese Probleme erforderten eine Berücksichtigung der Kosten, die Vermietern entstehen, um Wohnraum sicher, stabil und bewohnbar zu halten.
In ihrem Rücktrittsschreiben äußerte Smyth noch schärfere Kritik am Abstimmungs- und Faktenfindungsprozess. Sie könne nicht guten Gewissens einen Prozess validieren, den sie für völlig ungerecht halte, und fügte hinzu, Eigentümer und Mieter verdienten Besseres.
