bulwiengesa und ImmoScout24 haben in ihrem GewerbeBarometer eine gemeinsame Analyse des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes vorgestellt. Diese basiert auf der Verknüpfung von Markt- und Transaktionsdaten von bulwiengesa mit den Angebots- und Nachfragedaten aus Millionen Inseraten von ImmoScout24. Die Untersuchung offenbart eine zunehmend heterogene Entwicklung des Marktes, die sich nach Lage, Qualität und Nutzung differenziert. Der strukturelle Wandel trifft hier auf eine selektive Nachfrage, was die Komplexität der gegenwärtigen Marktsituation unterstreicht.
Der Büromarkt wird von bulwiengesa weiterhin als anspruchsvolle Assetklasse eingeschätzt. Der Flächenumsatz sank im Jahr 2025 bundesweit um 8 Prozent auf rund 4,1 Millionen Quadratmeter. Parallel dazu stieg der Leerstand deutschlandweit auf 6,3 Prozent, während dieser Wert in den A-Städten durchschnittlich 8,4 Prozent erreichte. Trotz dieser Entwicklung wurden nach Angaben der Analyse wieder mehr Großabschlüsse verzeichnet. Diese konzentrierten sich primär auf zentrale Lagen. Die Nachfrage wurde dabei vorrangig von Dienstleistungsunternehmen, Banken sowie dem verarbeitenden Gewerbe getragen. Auffällig ist die Beobachtung, dass die Spitzenmieten trotz steigender Leerstände weiterhin ansteigen.
Qualität und Lage als entscheidende Faktoren
Dieser Trend wird als „Flight to Quality and Location“ interpretiert. Moderne, ESG-konforme Büroflächen in guten Lagen bleiben gesucht, während ältere Bestandsflächen zunehmend unter Druck geraten. Die Daten von ImmoScout24 bestätigen diese Entwicklung: Das Angebot an Büroflächen stieg seit 2022 um rund 38 Prozent. Gleichzeitig ist die Nachfrage pro Angebot sowohl in den Top-7-Städten als auch in anderen Regionen rückläufig. Oliver Rohr, Head of Consulting bei bulwiengesa, erläutert, dass der Büromarkt sich in einer Phase der strukturellen Neuausrichtung befinde und nicht vor einem klassischen Abschwung stehe. Die steigenden Leerstände wiesen vor allem auf ein Qualitätsproblem hin. Er bezeichnete hochwertige Objekte in guten Lagen als konstant nachgefragt und als treibende Kraft für die Mietentwicklung.
Potenziale und Grenzen der Umnutzung
Mit dem steigenden Leerstand gewinnen Umnutzungskonzepte an Bedeutung. Allein in den A-Städten stehen laut Analyse 7,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche leer, was ein erhebliches theoretisches Potenzial für alternative Nutzungen darstellen könnte, beispielsweise für Wohnraum. Die praktische Umsetzung ist jedoch durch hohe Kosten, baurechtliche Hürden und ungeeignete Gebäudestrukturen limitiert. Neben der Umwandlung in Wohnraum werden auch andere Nutzungsformen relevanter, darunter Bildungseinrichtungen, öffentliche Nutzungen oder Boardinghouse-Konzepte. Erste Projekte zeigen, dass diese Ansätze zur Revitalisierung älterer Bestände beitragen können.
- —2025 wurden knapp 60 Prozent der umgenutzten Büroflächen in den A-Städten in Miet- und Eigentumswohnungen überführt.
- —Der verbleibende Anteil entfiel überwiegend auf gewerbliche Apartmentkonzepte.
- —Für 2026 erwartet bulwiengesa einen deutlichen Anstieg weiterer Nutzungsformen wie Schulen oder Kliniken, die bisher eine untergeordnete Rolle spielten.
Insgesamt zeigt sich eine zunehmende Polarisierung des Büromarktes: auf der einen Seite moderne, stark nachgefragte Premiumflächen in urbanen Lagen und auf der anderen Seite Bestandsimmobilien, die unter wachsendem Druck stehen und neue Nutzungskonzepte erfordern.
