Der aktuelle Immobilienmarkt ist von erheblicher Unsicherheit geprägt, beeinflusst durch steigende Energiekosten, Inflation, erhöhte Finanzierungskosten und geopolitische Unwägbarkeiten. Diese Faktoren führen zu einer vorsichtigeren Haltung bei Investoren und Unternehmen. Dennoch erweisen sich Segmente wie mittelgroße Industrie- und Logistikimmobilien als bemerkenswert stabil und bieten weiterhin Diversifikationsmöglichkeiten sowie Potenzial für strukturelles Wachstum. Dies konnte Theo Soeters, Head of Fund Management bei Edmond de Rothschild REIM, darlegen.
Resilienz durch Mieterstruktur und Betriebsabläufe
Ein wesentlicher Grund für die Widerstandsfähigkeit der Leichtindustrie und urbanen Logistik liegt in ihrer spezifischen Mieterstruktur. Die häufigen Nutzer dieser Flächen sind kleine und mittlere Unternehmen (KMU), die weniger direkt von globalen Lieferkettenstörungen betroffen sind als international ausgerichtete Großkonzerne. Zudem führt das unsichere Marktumfeld dazu, dass viele Mieter bestehende Standorte konsolidieren und Mietverträge verlängern möchten. Für Immobilieneigentümer resultiert daraus eine hohe Mieterbindung und eine verbesserte Planbarkeit der Cashflows.
Darüber hinaus zeichnen sich viele Nutzer mittelgroßer Logistik- und Lagerflächen, beispielsweise in der Trockenlagerung, Distribution oder der stadtnahen Versorgung, durch eine geringere Energieintensität aus. Dies schützt sie im Vergleich zu energieintensiveren Industrie- oder Produktionsbetrieben besser vor der Volatilität der Energiepreise. Urbane Standorte erfahren eine zusätzliche Stabilisierung der Betriebskosten durch die zunehmende Elektrifizierung der Lieferverkehre.
Vorteile für Eigentümer und Marktdynamik
Auch aus der Perspektive der Eigentümer bietet dieses Marktsegment erhebliche Vorteile. Eine breitere Streuung der Mieterbasis über eine größere Zahl kleinerer Unternehmen reduziert das Klumpenrisiko und minimiert die Abhängigkeit von einzelnen Großnutzern. Ein stabileres Kostenumfeld erleichtert zudem konstruktive Mietvertragsverhandlungen und unterstützt die Durchsetzbarkeit inflationsgebundener Indexierungen.
Die Angebots- und Nachfragedynamik spricht ebenfalls für eine anhaltend starke Position dieses Segments. Die Nachfrage nach stadtnahen Lager- und Logistikflächen, insbesondere für Last-Mile-Lösungen, nimmt kontinuierlich zu. Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt, da Faktoren wie hohe Bau- und Finanzierungskosten, langwierige Genehmigungsverfahren, eine generelle Flächenknappheit sowie Engpässe bei der Energie- und Netzinfrastruktur nicht nur kurzfristige Herausforderungen darstellen. Diese Gegebenheiten stützen das Mietwachstum nachhaltig.
Innerhalb des gesamten Immobilienmarktes behält die Allokation in Industrie- und Logistikimmobilien weiterhin eine hohe Relevanz. Das Segment hat sich in Europa zu einer der gefragtesten Anlageklassen entwickelt und profitiert langfristig von strukturellen Trends. Hierzu zählen Nearshoring-Strategien, die Notwendigkeit widerstandsfähigerer Lieferketten, das anhaltende Wachstum des E-Commerce, die verstärkte urbane Distribution sowie der Aufbau strategischer industrieller Kapazitäten innerhalb Europas.
