Der Marktausblick 2026 des Immobilienberatungsunternehmens Avison Young skizziert ein differenziertes Bild der deutschen Immobilienmärkte. Die einsetzende Erholung wurde durch geopolitische Spannungen, insbesondere durch den Iran-Konflikt, vorübergehend beeinträchtigt. Obwohl die Marktaktivitäten nicht abrupt stagnieren, hält die zögerliche Haltung von Nutzern, Finanzierern und Investoren an. Dennoch attestiert die Analyse dem Markt eine anhaltende Dynamik, auch unter den aktuell erschwerten Rahmenbedingungen.
Investmentmärkte und Finanzierungen
Zu Jahresbeginn verzeichneten die Investmentmärkte leichte positive Impulse aus der Gesamtwirtschaft und den Nutzermärkten. Seit Ende Februar erfordert das signifikant gestiegene Zinsniveau jedoch eine Neubewertung geplanter Investments. Nicolai Baumann, Country Manager Germany von Avison Young, weist darauf hin, dass diese Entwicklung einige Projekte unrentabel machen könnte, sofern keine Preisanpassungen erfolgen. Jochen Völckers MRICS, Geschäftsführer und Leiter Capital Markets Deutschland bei Avison Young, ergänzt, dass höhere Zinsen über das gesamte Laufzeitenspektrum die Rentabilität von Investments beeinflussen und somit Preise, insbesondere für energie- oder flächenineffiziente Immobilien, unter Druck setzen.
Laufende Transaktionen wurden noch zu den ursprünglich vereinbarten Konditionen abgeschlossen. Die erhöhte Unsicherheit seit Ende Februar führt jedoch zu einer kritischeren Prüfung durch Käufer und Finanzierer. Für das Gesamtjahr 2026 wird zwar ein Erreichen des Vorjahresvolumens für möglich erachtet, die Prognose ist jedoch stark von geopolitischen Entwicklungen abhängig.
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Situation bei Immobilienfinanzierungen. Der Anteil von Darlehen mit signifikant erhöhtem Kreditrisiko sowie sogenannter Non-Performing Loans (NPLs) im gewerblichen Bereich ist in Deutschland stark angestiegen und liegt über dem europäischen Durchschnitt. Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young in Deutschland, warnt vor einer zunehmenden Welle von Anschlussfinanzierungen, die unter verschärften regulatorischen Bedingungen, unterschiedlichen Preisvorstellungen und Eigenkapitalmangel zu schwierigen Situationen führen könnten. Johann Mikhof, Director Leasing & Investment, hebt hervor, dass in der aktuellen Marktphase radikales Umdenken bei Bestandsimmobilien erforderlich ist, um Wertverfall entgegenzuwirken. Kosmetische Sanierungen oder klassische Modernisierungen in sekundären Lagen seien oft nicht ausreichend; stattdessen seien mutige Repositionierungen oder konsequente Umnutzungen notwendig.
Nutzermärkte und makroökonomische Faktoren
Die Nutzermärkte korrelieren stark mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Die bereits erhöhte Unternehmensunsicherheit hat sich weiter verstärkt, teilweise begleitet von Stagflationstendenzen, gekennzeichnet durch erhöhte Inflation und reduziertes Wachstum. Michael Kubik, Head of Office Leasing bei Avison Young in Deutschland, erklärt, dass dies Investitions- und Beschäftigungspläne beeinflusst und somit auch Standort- und Flächenentscheidungen. Dies dürfte zu einer weiterhin hohen Quote an Mietvertragsverlängerungen auf den Büromärkten führen. In Verbindung mit reduzierten Flächenbedarfen durch hybride Arbeitsmodelle begrenzt diese Entwicklung Neuabschlüsse und Expansionen. Trotzdem könnte der Büroflächenumsatz 2026 in mehreren deutschen Immobilienhochburgen die Vorjahresergebnisse übertreffen, sofern geopolitische und wirtschaftliche Unsicherheiten abnehmen.
Die deutsche Wirtschaft steht erneut unter Druck, der über die Beendigung spezifischer Konflikte hinausgeht. Baumann resümiert, dass eine Vielzahl geopolitischer Störfaktoren existiert. Dennoch könnten Investitionsprogramme und die Verbesserung der Standortbedingungen der Gesamtwirtschaft schrittweise zu mehr Resilienz verhelfen und somit den Immobilienmärkten wieder positiven Rückenwind geben.
