Das Marktumfeld für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt im zweiten Halbjahr anspruchsvoll. Geopolitische Unsicherheiten, Inflationserwartungen und erhöhte Finanzierungskosten tragen zu einer verschärften Situation bei. Gleichzeitig erreicht der Refinanzierungsbedarf für zahlreiche Bestandsimmobilien im Jahr 2026 seinen Höhepunkt. Dieser Sachverhalt wurde im Rahmen einer Online-Pressekonferenz von Rueckerconsult analysiert, an der bedeutende Vertreter der Immobilien- und Finanzbranche teilnahmen.
Die Expertenrunde, bestehend aus unter anderem Prof. Dr. Felix Schindler von HIH Invest, Stefan Hoenen von der Hamburg Commercial Bank, Fabio Carrozza von der BF.direkt AG, Torsten Hollstein von CR Investment Management sowie Alexander Lackner von neworld, konstatierte, dass trotz erster Stabilisierungstendenzen die Zinswende, gesunkene Immobilienwerte und ein substanzieller Refinanzierungsbedarf erheblichen Druck auf ältere Finanzierungen ausüben. Berechnungen der HIH Invest zeigen, dass Finanzierungen gewerblicher Immobilien in einem Volumen von über 40 Milliarden Euro im Jahr 2026 auslaufen werden, wodurch die Refinanzierungslücke auf über sechs Milliarden Euro ansteigt.
Besonders betroffen sind Büroimmobilien, da hier sowohl die Transaktionsaktivitäten vor der Zinswende als auch die anschließenden Wertkorrekturen am stärksten ausgefallen sind. Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei der HIH Invest, merkte an, dass der Höhepunkt des Refinanzierungsbedarfs im Jahr 2026 mit einem deutlich höheren Zinsniveau und niedrigeren Immobilienbewertungen zusammenfällt. Dies führe zu einem spürbaren Anstieg des Sicherheiten- und Eigenkapitalbedarfs bei Refinanzierungen für Investoren.
Differenzierung im Finanzierungsmarkt
Neben gestiegenen Finanzierungskosten erschweren vor allem gesunkene Verkehrswerte die Anschlussfinanzierung vieler Objekte. Die Fremdkapitalquoten sind in zahlreichen Fällen signifikant angestiegen, was Finanzierer dazu veranlasst, zusätzliche Sicherheiten oder Eigenkapitalnachschüsse zu fordern. Eine klassische Kreditklemme wird von den Experten nicht gesehen, jedoch eine zunehmende Differenzierung zwischen gut finanzierbaren und solchen Immobilien, deren Finanzierung sich als schwierig erweist.
Stefan Hoenen, Head of Commercial Real Estate bei der Hamburg Commercial Bank, erläuterte, dass die Finanzierungsbereitschaft auf Bankenseite grundsätzlich vorhanden sei, der Markt sich jedoch zweigeteilt darstelle. Für die Refinanzierung fungibler Assets bestehe bei verschiedenen Marktteilnehmern hohes Interesse, insbesondere im Core-Segment, wo die Konditionen für Kunden günstig seien. Diese Kategorie umfasse jedoch nur einen geringen Teil des Gesamtmarktes. Für viele andere Objekte sei die Situation deutlich schwieriger, wobei Qualität, Lage, Vermietungssituation und die Erfahrung des Investors entscheidend seien.
- —Wohnimmobilien
- —Hochwertige Gewerbeobjekte in etablierten Lagen
- —Objekte mit stabilen Cashflows
Schwieriger gestaltet sich die Finanzierung von Immobilien mit strukturellen Risiken, schwacher Vermietung oder erhöhtem Repositionierungsbedarf. Hier gewinnen alternative Finanzierer und Kreditfonds vermehrt an Bedeutung. Fabio Carrozza, CSO der BF.direkt AG, beobachtet, dass Fonds in einzelnen Marktsegmenten Finanzierungsspielräume nutzen, welche die klassischen Banken derzeit nicht abdecken können. Dies eröffnet Finanzierungsmöglichkeiten für Objekte, die grundsätzlich tragfähig sind, jedoch nicht mehr in jedes Bankenraster passen.
Langfristige Perspektiven und Bestandsfinanzierung
Trotz möglicher kurzfristiger Entspannungssignale in geopolitischen Konflikten würden die strukturellen Herausforderungen des Immobilienmarktes bestehen bleiben. Prof. Dr. Felix Schindler betonte, dass eine Entspannung zwar die Unsicherheit an den Kapitalmärkten reduzieren könnte, für eine nachhaltige Belebung jedoch mehr Planungssicherheit im Hinblick auf geopolitische Konflikte, Inflations- und Zinsentwicklung sowie internationale Handelsbeziehungen notwendig sei. Bemerkenswert sei, dass ausländische Investoren den deutschen Markt häufig positiver bewerten als viele heimische Marktteilnehmer, die die aktuellen Marktverwerfungen zunehmend als Einstiegsfenster betrachten würden, während der deutsche institutionelle Markt aufgrund gebundenen Kapitals zurückhaltend agiere.
Ein weiterer Diskussionsschwerpunkt betraf die hohe Anzahl von Bestandsfinanzierungen, deren zugrundeliegende Probleme bisher lediglich in die Zukunft verschoben wurden. Restrukturierungen, Prolongationen und zusätzliche Eigenkapitalanforderungen werden den Markt nach Einschätzung der Experten noch mehrere Jahre beschäftigen. Alexander Lackner, CEO von neworld, gab hierbei zu bedenken, dass die größte Herausforderung derzeit nicht im Neugeschäft, sondern im Bestand läge. Der Markt habe sich auf ein dauerhaft höheres Zinsniveau eingestellt, jedoch sei die Preisfindung und die Anpassung an die neuen Marktbedingungen für einen Großteil der Bestandsfinanzierungen und Immobilien noch nicht abgeschlossen. Dieser aufgestaute Refinanzierungsbedarf stelle den eigentlichen „weißen Elefanten im Raum“ dar, da viele Probleme bislang durch Prolongationen oder Übergangslösungen vertagt worden seien.
