Der deutsche Wohnungsneubau wird bis Ende 2026 voraussichtlich weiterhin auf einem niedrigen Niveau verharren. Die Fertigstellungszahlen werden sich auf rund 211.000 Einheiten belaufen, was lediglich eine leichte Steigerung im Vergleich zum Vorjahr darstellt und zu den niedrigsten Werten des aktuellen Zyklus zählt. Diese Entwicklung bedeutet, dass die Neubautätigkeit den tatsächlichen Bedarf nicht deckt. Gemäß einer aktuellen Analyse von JLL, betitelt „Perspektiven im Wohnungsneubau 2026“, ist das tatsächliche jährliche Neubaudefizit mit etwa 80.000 Einheiten pro Jahr signifikant höher als bisher angenommen.
Die Studie hebt hervor, dass ein regionales Ungleichgewicht den Wohnungsmangel verschärft. Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research bei JLL Germany, konstatiert, dass insbesondere in Metropolen und Wachstumszentren ein Mangel an neuem Wohnraum besteht, während ländliche Regionen teilweise ein Überangebot aufweisen. JLL zufolge entstehen jährlich etwa 50.000 neue Wohnungen in Gebieten mit stagnierender oder rückläufiger Nachfrage. Diese Einheiten stehen den dynamischen Wachstumsregionen nicht zur Verfügung.
Die Situation in den acht größten deutschen Städten ist besonders markant: Hier werden lediglich 42 Einheiten je 10.000 Bestandswohnungen fertiggestellt, obwohl 62 neue Wohnungen benötigt würden. Im Gegensatz dazu übertrifft die Bautätigkeit in ländlichen Räumen mit 41 Einheiten den tatsächlichen Bedarf von 23 Einheiten deutlich. Zusätzlich zu diesem regionalen Ungleichgewicht identifiziert die JLL-Studie ein qualitatives Missverhältnis. Viele lokale Märkte weisen aufgrund demografischer Veränderungen einen erhöhten Bedarf an kleineren Wohneinheiten auf, während ein Überangebot an größeren Einheiten besteht.
Etwa 21 Prozent der regionalen Märkte sind von einem solchen qualitativen Ungleichgewicht betroffen, bei dem kleinere Wohnungen dringend benötigt werden, während zu viele große Einheiten existieren, die oft nicht substituierbar sind. Dieses Ungleichgewicht führt zu einem zusätzlichen Bedarf von 16.300 Wohnungen pro Jahr in den kommenden Jahren, der bislang nicht ausreichend berücksichtigt wird.
Kostenentwicklung und Rentabilität
Ein wesentlicher Faktor für die geringe Neubautätigkeit sind die Baukosten. Dr. Gröbel betont, dass die Baukosten ein historisch hohes Niveau erreicht haben. Ursächlich hierfür waren zunächst verschärfte technische Anforderungen ab 2002, gefolgt von einem Materialpreisschock ab 2020 und einem Zins- und Kapitalkostenschock ab 2022. Die Rentabilität für Projektentwickler erreichte 2024 einen Tiefpunkt, erholt sich jedoch seitdem langsam. Die Differenz zwischen kostendeckender Mindestmiete und erzielbarer Neubaumiete reduzierte sich von 6,40 Euro/m² im ersten Quartal 2024 auf etwa 1,60 Euro/m² Ende 2025.
Trotz dieser Erholung bleibt die Situation fragil. Spannungen im Iran-Konflikt könnten zu weiteren Kostensteigerungen für ölbasiertes Bitumen und die Energiekosten von Baumaschinen führen. Zudem ist seit Anfang 2026 wieder ein erhöhter Aufwärtsdruck bei den Zinsen zu beobachten. Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation bei JLL Germany, erläutert, dass Neubauprojekte aktuell fast ausschließlich im obersten Preissegment mit Mieten über 21,50 Euro/m² rentabel sind. Dieses Premiumsegment ist jedoch nur für etwa zehn Prozent der Haushalte erschwinglich.
Die begrenzte Nachfrage in diesem Segment und hohe Anforderungen an die Mikrolage limitieren die Anzahl möglicher Projekte. Dieser Nischenmarkt kann die fehlende Bautätigkeit in den breiteren und erschwinglicheren Marktsegmenten nicht kompensieren. Während 62 Prozent der Haushalte im mittleren Preissegment (8,50 Euro/m² bis 11,00 Euro/m²) zahlungsfähig wären, schrumpft dieser Pool im Premiumsegment erheblich. Für eine erfolgreiche Ansprache der anspruchsvollen Premium-Zielgruppe sind zudem perfekt positionierte Standorte notwendig, welche rar sind. Zudem besteht in vielen Gemeinden politischer Widerstand gegen den Bau hochpreisiger Wohnungen.
Perspektiven und Risiken
Investitionen in Kosteninnovationen wie den Modulbau und die aktive Nutzung regulatorischer Vereinfachungen, wie dem geplanten „Gebäudetyp E“, könnten die Wirtschaftlichkeit fundamental verbessern und Projekte in breiteren Mietsegmenten wieder rentabel machen. Diese Segmente weisen ein geringeres Vermarktungsrisiko auf als der reine Premiummarkt.
Trotz der angespannten Gesamtlage zeigten sich Anfang 2026 erste vorsichtige positive Signale. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg leicht, und der Auftragsmangel im Baugewerbe reduzierte sich auf 43,4 Prozent, den niedrigsten Wert seit Juli 2023. Auch die Stornierungsquote bei genehmigten Projekten sank im März auf 10,8 Prozent und blieb im April stabil. Dr. Gröbel warnt jedoch vor zunehmenden Unsicherheiten. Die Geschäftsstimmung verschlechterte sich im April und Mai 2026 deutlich, primär bedingt durch pessimistischere Zukunftserwartungen angesichts von Zinssorgen und geopolitischer Instabilität. Der Erholungspfad bleibt daher äußerst fragil.
