Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) betrachtet den aktuellen Zeitpunkt als ideal für Investitionen in US-Gewerbeimmobilien, insbesondere in den Sektoren Industrie, Einzelhandel und Seniorenbetreuung. Tony Charles, globaler Leiter Forschung und Strategie bei MSREI, erläuterte die wichtigsten Erkenntnisse aus dem Immobilienausblick zur Jahresmitte 2026 von Morgan Stanley Investment Management.
Nach einer vierjährigen Rezessionsphase werden Gewerbeimmobilien neu bewertet, was Investoren die Möglichkeit bietet, erstklassige Objekte zu attraktiven Preisen zu erwerben. Gleichzeitig ist das Angebot marktübergreifend rückläufig. Megatrends wie Künstliche Intelligenz, die Neuausrichtung globaler Lieferketten und die alternde Demografie eröffnen zudem attraktive Einstiegspunkte in die Sektoren Infrastruktur, Einzelhandel und Seniorenbetreuung.
Charles äußerte sich zuversichtlich über den Beginn eines neuen Aufwärtszyklus im Immobilienbereich: „Wir sind fest davon überzeugt, dass wir in den nächsten Aufwärtszyklus für Immobilien eintreten. Es ist ein attraktiver Einstiegspunkt.“ Er fügte hinzu, dass die aktuellen Preise unter den Wiederbeschaffungskosten liegen, was die Zuversicht in die nächste Investitionsgeneration stärkt. Der jüngste Abschwung im US-Immobilienmarkt, der Mitte 2022 mit der Zinsanhebung der Federal Reserve begann, stellte die längste Durststrecke seit den 1980er und frühen 1990er Jahren dar. Vier Jahre später sind die Preise im Durchschnitt immer noch um 20 Prozent gefallen.
Anzeichen einer Markterholung und Megatrends
Trotz anhaltend hoher Zinsen sind positive Entwicklungen erkennbar. Das Angebot ist drastisch reduziert, was dem Immobilienmarkt zugutekommt. Ein starkes makroökonomisches Fundament – das US-BIP wuchs im zweiten Quartal 2026 im Jahresvergleich um 2,1 Prozent – zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Die Transaktionsaktivität im US-Gewerbeimmobilienbereich stieg im Jahresvergleich um 23 Prozent, die Kapitalbeschaffung institutioneller Anleger um fast 40 Prozent und die Vergabe von Gewerbeimmobilienkrediten um etwa 20 Prozent.
Charles und Morgan Stanley Investment Management widersprechen der verbreiteten Annahme, dass Immobilien in Zeiten hoher Zinsen schlecht abschneiden. Tatsächlich leidet der Sektor, wenn die Zinsen ansteigen. Da die Zinsen jedoch über einen längeren Zeitraum hoch blieben, hat sich der Markt angepasst. „Die Cap Rates wurden bereits angepasst. Sofern die höheren Raten auf stärkeres Wachstum und nachfragebedingte Inflation zurückzuführen sind, entwickeln sich die Fundamentaldaten gut“, so Charles. Der Bericht von Morgan Stanley deutet an, dass die Federal Reserve unter dem neuen Vorsitzenden Kevin Warsh ihre Prioritäten von der Arbeitslosigkeit zurück auf die Inflation verlagert hat und die Zinsen vorerst hochhalten wird, solange die Inflation ein Problem bleibt. Höhere Zinsen können auch den Kapitalstrukturen von Immobilieneigentümern Druck machen, was zu Verkäufen und somit zu Erwerbsmöglichkeiten für qualitativ hochwertige Objekte zu niedrigeren Preisen führen kann.
Fokus auf Industrie, Einzelhandel und Seniorenwohnen
Der Morgan Stanley Bericht hebt hervor, dass Gewerbeimmobilien seit den 1970er Jahren in fünf von sieben Perioden hoher Inflation Gesamtrenditen über der Inflationsrate erzielt haben, hauptsächlich bedingt durch geringes Angebot. Die derzeitige Situation mit erhöhten Bau- und Finanzierungskosten wird voraussichtlich die Neuentwicklung verlangsamen, das zukünftige Angebot straffen und somit Mietwachstum sowie Wertsteigerungen bestehender Objekte unterstützen. Da kein neues Angebot hinzukommt, wird die Auslastung weiterhin hoch bleiben, was zu besseren Mietkennzahlen für Eigentümer und Investoren führt. Erhöhte Bau- und Finanzierungskosten erschweren die Realisierung neuer Projekte für Entwickler.
Besondere Aufmerksamkeit widmet der Bericht drei Sektoren: Industrie, Einzelhandel und Seniorenbetreuung. Charles verweist auf globale Megatrends, die mit einer zunehmenden Deglobalisierung in einer multipolaren Welt einhergehen. Dies führte zu einer vollständigen Reorganisation der globalen Lieferketten, die während COVID-19 begann und sich durch geopolitische Ereignisse beschleunigte. Unternehmen streben eine größere Widerstandsfähigkeit der Lieferketten an und verlagern die Produktion kritischer Güter zurück in strategisch wichtige Regionen. Hierbei spielt der Industriesektor eine zentrale Rolle, insbesondere in Bereichen wie Luft- und Raumfahrt, High-Tech-Fertigung und Biopharmazeutika.
- —Physische KI-Anwendungen wie Drohnen, Robotik und autonomes Fahren.
- —Industriemieten im Silicon Valley stiegen innerhalb von drei Jahren um 45 Prozent.
- —KI treibt den E-Commerce massiv voran, mit einem jährlichen Wachstum von 12 Prozent.
