Fetisch-/BDSM-Club kaufen & verkaufen

Themenräume brauchen Befestigungspunkte, die Lasten aufnehmen. In einem Gebäude mit massiven Wänden und Betondecken ist das eine Frage der Fachplanung, in einem Leichtbau mit Ständerwänden oft gar nicht sinnvoll lösbar. Wer ein solches Objekt kauft, sollte die Statik prüfen lassen, bevor über Einrichtung gesprochen wird — nachträgliche Ertüchtigungen sind teuer und in Mietobjekten häufig nicht genehmigt.

Der zweite Punkt ist Schall. Räume, die nebeneinander betrieben werden, brauchen entkoppelte Wände, dichte Türen und eine Lüftung mit Schalldämpfern. Fehlt das, entstehen genau die Beschwerden, die einen Standort langfristig gefährden. Objekte in Gewerbegebieten ohne Wohnnachbarschaft haben hier einen strukturellen Vorteil.

Konkret im Angebot ist derzeit ein freistehendes Geschäftshaus in Villingen-Schwenningen: 576 m² Mietfläche auf 1.064 m² eigenem Grund, neun Zimmer, davon sieben mit eigenem Bad und WC, dazu finnische Sauna, XXL-Whirlpool, Kaltbecken, Bar, Clubraum, Kino, Spiegelzimmer, überdachter Innenhof, acht Stellplätze und zwei Garagenplätze. Das Haus wird seit 1991 durchgehend als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben und ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen. Kaufpreis 848.000 €.

Ob ein Fetisch- oder BDSM-Betrieb unter das Prostituiertenschutzgesetz fällt, hängt vom Betriebskonzept ab, nicht vom Namen. Werden sexuelle Dienstleistungen gegen Entgelt erbracht, greift die Erlaubnispflicht nach § 12 ProstSchG. Wird ausschließlich Raum für private Veranstaltungen vermietet, ist die Einordnung eine andere — sie sollte vor dem Kauf schriftlich mit der zuständigen Behörde geklärt werden.

Baurechtlich ist der Betrieb in der Regel ein Gewerbebetrieb eigener Art und damit im Gewerbe- oder Industriegebiet zu verorten. Kommen Getränkeausschank oder Veranstaltungsformate hinzu, sind Gaststättenrecht und Versammlungsstättenverordnung zusätzlich zu prüfen. Was in der Praxis geduldet wird, ersetzt keine Genehmigung.

Eine belastbare Raumliste mit Flächen und Ausstattung, der Stand von Brandschutz und Rettungswegen, Nachweise zu Elektrik und Lüftung sowie Klarheit darüber, welche Einbauten mit verkauft werden und welche als Betriebsausstattung beim bisherigen Betreiber bleiben. Genau diese Abgrenzung führt sonst nach dem Notartermin zu Streit.

Vermarktet wird auch hier nicht öffentlich. Wir sprechen Betreiber, Pächter und Investoren direkt an und geben Unterlagen erst nach Rücksprache und Legitimation heraus. Umsatz- oder Besucherzahlen behaupten wir nicht; was vorliegt, sieht ein ernsthafter Interessent im Rahmen der Prüfung.

Anfragen erreichen uns unter Stichworten wie Fetischclub kaufen, BDSM-Club verkaufen, Sauna-Club pachten oder Dominastudio kaufen. Gemeint ist fast immer dasselbe: eine Gewerbeeinheit mit mehreren separat nutzbaren Räumen an einem Standort, an dem die Nutzung planungsrechtlich getragen wird.

Für Käufer ist die erste Frage die Statik und der Schallschutz, die zweite die Genehmigungslage. Für Verkäufer entscheidet die Vollständigkeit der Unterlagen über das Tempo. Wir nehmen Suchprofile auf und melden uns, sobald ein passendes Objekt in die Vermarktung geht.