Rotlicht-Immobilie kaufen & verkaufen

Unter dem Begriff versammeln sich sehr verschiedene Objekttypen: Bordelle und Laufhäuser mit Einzelzimmervermietung, FKK- und Saunaclubs mit Wellnessbereich, Nachtclubs und Table-Dance-Betriebe mit Gastronomiekonzession, Erotikmassage-Studios in Gewerbeeinheiten sowie Stundenhotels. Gemeinsam ist ihnen, dass die Nutzung planungsrechtlich als Gewerbebetrieb eigener Art behandelt wird und typischerweise nur im Gewerbe- oder Industriegebiet zulässig ist.

Für den Wert entscheidend ist nicht die Bezeichnung, sondern die Kombination aus Standortzulässigkeit, baulichem Zuschnitt und eingeführter Historie. Ein Haus, das seit Jahrzehnten am selben Ort läuft und behördlich bekannt ist, hat eine Ausgangslage, die sich mit einem Neubau kaum herstellen lässt.

Konkret im Angebot ist derzeit ein freistehendes Geschäftshaus in Villingen-Schwenningen: 576 m² Mietfläche auf 1.064 m² eigenem Grund, neun Zimmer, davon sieben mit eigenem Bad und WC, dazu finnische Sauna, XXL-Whirlpool, Kaltbecken, Bar, Clubraum, Kino, Spiegelzimmer, überdachter Innenhof, acht Stellplätze und zwei Garagenplätze. Das Haus wird seit 1991 durchgehend als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben und ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen. Kaufpreis 848.000 €.

Renditeangaben in dieser Branche sind mit Vorsicht zu behandeln. Wo eine Pacht zwischen verbundenen Parteien lief, bildet sie keinen Marktwert ab. Wo Betreiberzahlen genannt werden, sind sie in aller Regel nicht geprüft. Wir übernehmen solche Angaben nicht ungeprüft in ein Exposé und kennzeichnen ihre Herkunft, wenn wir sie nennen.

Sinnvoll ist die doppelte Betrachtung: einmal die Immobilie als Gewerbeobjekt mit ortsüblicher Miete und marktüblichem Faktor, einmal der Sonderwert des eingeführten Standortes. Die Differenz zwischen beiden ist Verhandlungssache — und sie schrumpft, sobald der Betrieb steht.

Betriebskosten werden gern unterschätzt. Wellnessbereiche, Whirlpool, Sauna und Dauerbeleuchtung erzeugen Energieverbräuche weit über dem, was eine vergleichbare Bürofläche verursacht. Diese Zahlen gehören in jede Kalkulation, bevor über eine Pachthöhe gesprochen wird.

Prostituiertenschutzgesetz: Erlaubnispflicht für den Betrieb, betreiberbezogen, mit Anforderungen an Räume und Betriebskonzept. Baurecht: Zulässigkeit richtet sich nach Bebauungsplan und Gebietsart. Gaststättenrecht: sobald Getränke oder Speisen ausgeschenkt werden. Brandschutz: Brandverhütungsschauen sind bei dieser Nutzung Routine, nicht Ausnahme.

Für die Immobilienseite heißt das: Nicht die Erlaubnis wird verkauft, sondern die Voraussetzung, sie überhaupt beantragen zu können. Diese Unterscheidung sauber zu erklären, gehört für uns zur Vermarktung dazu — sie schützt beide Seiten vor Streit nach dem Notartermin.

Rotlichtimmobilien werden über Suchanfragen wie Rotlicht-Immobilie kaufen, Rotlichtobjekt verkaufen, Clubimmobilie kaufen oder Milieuimmobilie gesucht. Was die Suchenden eint: Sie finden auf den großen Portalen praktisch nichts, weil diese Objekte dort bewusst nicht erscheinen.

Für Verkäufer heißt das, dass Reichweite nicht das Problem ist, sondern Zugang. Für Käufer heißt es, sich bei jemandem zu melden, der diese Objekte überhaupt an die Hand bekommt. Wir nehmen Suchprofile auf, ordnen Region, Budget, gewünschte Objektart und Betreiberstatus zu und melden uns, wenn ein Objekt passt.