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Freistehendes Geschäftshaus mit Clubnutzung — Villingen-Schwenningen

78056 Villingen-Schwenningen · Spittelbronner Weg

576 m² Mietfläche · 1.064 m² eigenes Grundstück

9 Zimmer · 7 davon mit eigenem Bad und WC

Seit 1991 durchgehend als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben. Sauna, XXL-Whirlpool, Bar, Clubraum, Kino, überdachter Innenhof, 8 Stellplätze und 2 Garagen. Frei von Miet- und Pachtverhältnissen.

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Kleinere Fläche, andere Rechnung

Ein Studio kommt mit wenigen Behandlungskabinen, Duschen, einem Empfangsbereich und einem Aufenthaltsraum aus. Häufig sind das Gewerbeeinheiten zwischen 100 und 250 m². Der Kapitalbedarf ist entsprechend niedriger, die Abhängigkeit von der einzelnen Einheit dafür höher: Fällt eine von vier Kabinen aus, fehlt ein Viertel der Kapazität.

Wichtig ist die ehrliche Einordnung der Nutzung. Wo Sexualdienstleistungen angeboten werden, greift das Prostituiertenschutzgesetz unabhängig davon, welches Schild an der Tür hängt. Anmeldung, Erlaubnis und Anforderungen an die Räume gelten dann auch für eine kleine Fläche.

Konkret im Angebot ist derzeit ein freistehendes Geschäftshaus in Villingen-Schwenningen: 576 m² Mietfläche auf 1.064 m² eigenem Grund, neun Zimmer, davon sieben mit eigenem Bad und WC, dazu finnische Sauna, XXL-Whirlpool, Kaltbecken, Bar, Clubraum, Kino, Spiegelzimmer, überdachter Innenhof, acht Stellplätze und zwei Garagenplätze. Das Haus wird seit 1991 durchgehend als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben und ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen. Kaufpreis 848.000 €.

Mieten oder kaufen

Viele Studios laufen in Mietflächen. Das senkt die Einstiegshürde, schafft aber eine Abhängigkeit: Ein Vermieter, der die Nutzung nicht kennt oder nachträglich ablehnt, kann ein funktionierendes Konzept beenden. Wer diese Abhängigkeit nicht will, kauft — dann gehören Standort und Genehmigungsfähigkeit dauerhaft zum eigenen Vermögen.

Beim Kauf einer Gewerbeeinheit in einer Teileigentumsanlage ist zusätzlich die Teilungserklärung zu prüfen. Sie enthält häufig Nutzungsbeschränkungen, die eine solche Nutzung ausschließen — unabhängig davon, was das Baurecht erlauben würde.

Was die Fläche können muss

Kabinen mit ausreichender Größe und geschlossenen Türen, Duschen in erreichbarer Nähe, ein separater Aufenthalts- und Umkleidebereich für die tätigen Personen, ein Empfang mit Sichtkontrolle, ein zweiter Rettungsweg und eine Lüftung, die den Feuchteanfall aus den Duschen abführt.

Praktisch entscheidend sind außerdem Parkmöglichkeiten und ein Zugang, der nicht direkt an einer Ladenzeile mit Publikumsverkehr liegt. Diskretion ist in diesem Segment kein Komfortmerkmal, sondern ein Umsatzfaktor.

Erotikmassage-Studio kaufen oder verkaufen — der kleine Einstieg

Gesucht wird unter Erotikmassage-Studio kaufen, Massagestudio verkaufen, Erotikstudio kaufen oder Terminwohnung. Die Objekte sind klein, der Kapitalbedarf überschaubar, der Markt entsprechend beweglicher als bei Clubs.

Wer verkauft, sollte vorher klären, ob der Betrieb an Räume oder an Personen gebunden ist. Übertragbar ist im Zweifel nur die Fläche samt Ausstattung — Erlaubnis, Kundenstamm und Personal hängen an der betreibenden Person und lassen sich nicht ohne Weiteres mitverkaufen.

Fragen und Antworten

Wie diskret läuft die Vermarktung ab?+

Objekte dieser Art werden nicht über die großen Portale gestreut. Wir sprechen Interessenten gezielt an und legen Unterlagen erst nach persönlicher Rücksprache und Legitimation vor. Besichtigungen finden ausschließlich nach Terminvereinbarung außerhalb der Betriebszeiten statt.

Übernimmt ein Käufer die behördliche Erlaubnis des bisherigen Betreibers?+

Nein. Die Erlaubnis nach § 12 Prostituiertenschutzgesetz wird der betreibenden Person oder Gesellschaft für ein bestimmtes Betriebskonzept und bestimmte bauliche Einrichtungen erteilt. Ein neuer Betreiber benötigt eine eigene Erlaubnis mit eigener Zuverlässigkeitsprüfung. Was mit der Immobilie übergeht, sind die baulichen und planungsrechtlichen Voraussetzungen.

Finanzieren Banken solche Objekte?+

Ein Teil der Institute schließt diese Nutzungsart aus, andere prüfen im Einzelfall. Erfahrungsgemäß entscheidet weniger die Nutzung als die Drittverwendungsfähigkeit des Gebäudes, die Eigenkapitalquote und die Bonität des Käufers. Eine pauschale Zusage gibt es nicht, deshalb sollte die Finanzierungsfrage früh und mit dem konkreten Objekt geklärt werden.

Was ist mit einer anderen Nutzung nach dem Kauf?+

Eine Umnutzung ist denkbar, entscheidet sich aber immer im Einzelfall bei der zuständigen Bauaufsicht. Der richtige erste Schritt ist eine schriftliche Bauvoranfrage bei der Stadt, bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird.

Wie hoch ist die Provision?+

Die Käuferprovision beträgt bis zu 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis entsprechend dem jeweiligen Maklerauftrag. Sie ist verdient und fällig mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags.

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