Bordell kaufen & verkaufen

Der Wert einer Bordellimmobilie hängt an drei Dingen, die ein normales Renditeobjekt nicht kennt: an der planungsrechtlichen Zulässigkeit am Standort, an der baulichen Eignung für die Anforderungen des Prostituiertenschutzgesetzes und an einem Käuferkreis, der klein und schwer erreichbar ist. Fehlt eine dieser drei Größen, bleibt ein Objekt jahrelang liegen — unabhängig davon, wie gut es gebaut ist.

Hinzu kommt die Sperrgebietsverordnung. In Gemeinden über 50.000 Einwohnern kann Prostitution nicht flächendeckend ausgeschlossen werden, in kleineren Kommunen sehr wohl. Ein bestehender, seit Jahren geduldeter Standort in einem Gewerbegebiet ohne Wohnnachbarschaft ist deshalb der eigentliche Vermögenswert — nicht der Quadratmeterpreis.

Konkret im Angebot ist derzeit ein freistehendes Geschäftshaus in Villingen-Schwenningen: 576 m² Mietfläche auf 1.064 m² eigenem Grund, neun Zimmer, davon sieben mit eigenem Bad und WC, dazu finnische Sauna, XXL-Whirlpool, Kaltbecken, Bar, Clubraum, Kino, Spiegelzimmer, überdachter Innenhof, acht Stellplätze und zwei Garagenplätze. Das Haus wird seit 1991 durchgehend als FKK-Saunaclub und Prostitutionsstätte betrieben und ist frei von Miet- und Pachtverhältnissen. Kaufpreis 848.000 €.

Kein Aushang, kein Portalinserat mit Straßenansicht, keine Anfragen von Nachbarn. Wir arbeiten mit einer gepflegten Interessentenliste aus Betreibern, Investoren und Pächtern und sprechen diese direkt an. Das Exposé wird erst nach Legitimation herausgegeben.

Zur Vorbereitung gehört, die Unterlagenlage vorher zu ordnen: Energieausweis, Grundbuch- und Flurstücksdaten, Baugenehmigungen und Umnutzungsanträge, Brandschutzkorrespondenz, Betriebskostenaufstellung. Objekte, bei denen diese Mappe vollständig ist, verkaufen sich erfahrungsgemäß deutlich schneller, weil die Prüfung des Käufers nicht bei null beginnt.

Belastbare Umsatz- oder Besucherzahlen werden von uns nicht behauptet und nicht beworben. Was vorhanden ist, bekommt ein ernsthafter Interessent im Rahmen der Prüfung zu sehen — nicht vorher und nicht in einem öffentlichen Text.

Erstens die Genehmigungskette: Welche Baugenehmigung liegt dem heutigen Zustand zugrunde, gab es Umnutzungsanträge, wie ist die letzte Brandverhütungsschau ausgegangen und wurden Beanstandungen nachweislich abgearbeitet.

Zweitens die eigene Erlaubnisfähigkeit: Die Erlaubnis nach § 12 ProstSchG geht nicht mit der Immobilie über. Wer selbst betreiben will, braucht ein eigenes Betriebskonzept und eine eigene Zuverlässigkeitsprüfung bei der zuständigen Behörde. Wer verpachten will, braucht einen Pächter, der diese Prüfung besteht.

Drittens die Drittverwendung: Was passiert mit dem Gebäude, wenn das Konzept nicht trägt. Häuser mit vielen Einzelzimmern samt eigenem Bad lassen sich grundsätzlich auch für Beherbergung denken — ob das genehmigungsfähig ist, klärt eine Bauvoranfrage, kein Exposé.

Wer ein Bordell kaufen will, sucht in der Regel keine Rendite auf dem Papier, sondern einen Standort, an dem er arbeiten darf. Entsprechend läuft die Suche: über persönliche Kontakte, über Makler mit Zugang zu diesem Segment und selten über öffentliche Anzeigen. Wir führen Suchprofile und melden uns, sobald ein passendes Objekt in die Vermarktung geht.

Wer ein Bordell verkaufen will, hat das umgekehrte Problem: Der Kreis derer, die kaufen können und dürfen, ist überschaubar, und ein öffentlich gestreutes Inserat schadet dem laufenden Betrieb. Deshalb sprechen wir gezielt an, statt breit zu streuen — und bereiten die Unterlagenmappe so vor, dass ein Interessent zügig entscheiden kann.

Häufig gesuchte Begriffe für diese Objektart sind Bordell kaufen, Bordell verkaufen, Bordellimmobilie, Puff kaufen, Prostitutionsstätte kaufen sowie Bordell pachten und verpachten. Gemeint ist jeweils dasselbe: ein Gewerbeobjekt, dessen Nutzung am Standort planungsrechtlich getragen wird.