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Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Ulm mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe, persönliche Beratung und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie. Unsere Immobiliengutachter unterstützen mit nachvollziehbaren Bewertungen als Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wenn mehrere Erben über eine Immobilie in Ulm entscheiden müssen, geht es selten nur um Quadratmeter. Gerhard Hahn moderiert seit Jahrzehnten genau diese Konstellationen: ein fairer Verkehrswert, ein klarer Prozess, eine saubere Auszahlung. So bleibt am Ende die Familie zusammen und das Vermögen geordnet.
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Ulm sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Ulm begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Ulm.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Ulm – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Ulm. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — ideal als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Ulm: 5.650 €/m²
Die Hauspreise in Ulm sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.850 €/m² | – |
| 2017 | 4.050 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 4.300 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 4.580 €/m² | +6,5 % |
| 2020 | 4.850 €/m² | +5,9 % |
| 2021 | 5.180 €/m² | +6,8 % |
| 2022 | 5.520 €/m² | +6,6 % |
| 2023 | 5.600 €/m² | +1,4 % |
| 2024 | 5.620 €/m² | +0,4 % |
| 2025 | 5.650 €/m² | +0,5 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Ulm: 4.950 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Ulm eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 3.250 €/m² | – |
| 2017 | 3.420 €/m² | +5,2 % |
| 2018 | 3.620 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 3.860 €/m² | +6,6 % |
| 2020 | 4.120 €/m² | +6,7 % |
| 2021 | 4.420 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 4.760 €/m² | +7,7 % |
| 2023 | 4.900 €/m² | +2,9 % |
| 2024 | 4.930 €/m² | +0,6 % |
| 2025 | 4.950 €/m² | +0,4 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Ulm: 14,80 €/m²
Die Mieten in Ulm sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 12,30 €/m² | +5,1 % |
| 2022 | 13,00 €/m² | +5,7 % |
| 2023 | 13,60 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 14,20 €/m² | +4,4 % |
| 2025 | 14,80 €/m² | +4,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Ulm: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Ulm hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 620 €/m² | – |
| 2017 | 680 €/m² | +9,7 % |
| 2018 | 750 €/m² | +10,3 % |
| 2019 | 820 €/m² | +9,3 % |
| 2020 | 890 €/m² | +8,5 % |
| 2021 | 960 €/m² | +7,9 % |
| 2022 | 1.030 €/m² | +7,3 % |
| 2023 | 1.045 €/m² | +1,5 % |
| 2024 | 1.050 €/m² | +0,5 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Ulm ist insgesamt als stabiler, nachfragestarker Markt mit begrenztem Angebot einzuordnen. Auf der Käuferseite ist die Auswahl insbesondere bei gut gelegenen Bestandsobjekten und energieeffizienten Immobilien weiterhin eingeschränkt, was die Preise stützt. Gleichzeitig hat die Zinswende die Zahlungsbereitschaft vieler Haushalte reduziert, sodass sich der Markt gegenüber den Vorjahren etwas ausgewogener präsentiert. Für Verkäufer bleibt Ulm attraktiv, sofern Lage, Zustand und energetischer Standard überzeugen. Bei Häusern ist die Nachfrage besonders in familienfreundlichen Wohnlagen hoch, während Wohnungen vor allem in zentralen und gut angebundenen Lagen gefragt sind. Für Kapitalanleger ist der Standort wegen der soliden Mietnachfrage, der wirtschaftlichen Basis und der guten Vermietbarkeit interessant. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objekt, Mikrolage und Zustand meist bei etwa 2,8 % bis 4,2 % brutto . Insgesamt sprechen die Kombination aus stabilen Immobilienpreise Ulm, robusten Mietpreisen Ulm und knappen Grundstücksflächen für einen langfristig widerstandsfähigen Markt. Der Quadratmeterpreis Ulm dürfte daher auch künftig eher von moderaten Anpassungen als von starken Ausschlägen geprägt sein.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Ulm im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Ulm bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 3.850 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 5.650 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +46,8 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,4 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Ulm starteten 2016 bei rund 3.250 €/m² und liegen heute bei 4.950 €/m² (+52,3 % über 9 Jahre, Ø +4,8 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Ulm entwickelte sich von 9,80 €/m² (2016) auf aktuell 14,80 €/m² — +51,0 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,7 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Ulm stieg von 620 €/m² (2016) auf aktuell 1.050 €/m² (+69,4 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Ulm eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,6 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 128.000 Einwohnern bildet Ulm eine überschaubare Marktgröße — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Ulm, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,8 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Ulm gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Ulm | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 5.650 €/m² | 3.850 €/m² | +46,8 % |
| Wohnungen Ø | 4.950 €/m² | 3.760 €/m² | +31,6 % |
| Mieten Ø | 14,80 €/m² | 10,80 €/m² | +37 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Ulm, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 3.850 €/m² | – | 3.250 €/m² | – | 9,80 €/m² | – |
| 2017 | 4.050 €/m² | +5,2 % | 3.420 €/m² | +5,2 % | 10,20 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 4.300 €/m² | +6,2 % | 3.620 €/m² | +5,8 % | 10,70 €/m² | +4,9 % |
| 2019 | 4.580 €/m² | +6,5 % | 3.860 €/m² | +6,6 % | 11,20 €/m² | +4,7 % |
| 2020 | 4.850 €/m² | +5,9 % | 4.120 €/m² | +6,7 % | 11,70 €/m² | +4,5 % |
| 2021 | 5.180 €/m² | +6,8 % | 4.420 €/m² | +7,3 % | 12,30 €/m² | +5,1 % |
| 2022 | 5.520 €/m² | +6,6 % | 4.760 €/m² | +7,7 % | 13,00 €/m² | +5,7 % |
| 2023 | 5.600 €/m² | +1,4 % | 4.900 €/m² | +2,9 % | 13,60 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 5.620 €/m² | +0,4 % | 4.930 €/m² | +0,6 % | 14,20 €/m² | +4,4 % |
| 2025 | 5.650 €/m² | +0,5 % | 4.950 €/m² | +0,4 % | 14,80 €/m² | +4,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Immobilien GmbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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In Neu-Ulm-Ludwigsfeld entstehen 41 hochwertige Eigentumswohnungen mit 1 bis 4 Zimmern. Der Artikel erschien am 28. Mai 2025 in der Neu-Ulmer Zeitung und gibt Einblicke in das geplante Wohnkonzept und die Vision hinter dem Projekt Illerpark Living.
Mit Beginn der Bauarbeiten für die letzten vier Wohnhäuser geht die Entwicklung des Ulmer Dichterviertels in ihre finale Phase. Die pro invest realisiert momentan 152 Wohnungen für den Ulmer Wohnungsmarkt.
