Jahrelang drehte sich nahezu jede Diskussion über den Mehrfamilienhausmarkt in New York City um ein einziges Defizit: den Wohnungsbestand. Es fehlt an Wohnungen, die Baugeschwindigkeit ist unzureichend, die Leerstandsquoten bleiben niedrig, Baukosten sind hoch, und das regulative Umfeld erschwert die Schaffung neuen Wohnraums zunehmend.
Doch es entwickelt sich eine weitere Knappheit, die Investoren und Eigentümer aufmerksam verfolgen sollten: ein Mangel an kaufbaren Mehrfamilienhäusern. Hierbei geht es explizit um hochwertige Objekte – freifinanzierte Mehrfamilienhäuser mit minimalen regulatorischen Risiken.
Dies mag nach mehreren Jahren, in denen Käufer die Oberhand hatten und viele Eigentümer Schwierigkeiten hatten, ihre Preisvorstellungen durchzusetzen, merkwürdig erscheinen. Doch der Markt wandelt sich. Kapital kehrt schneller zurück, als hochwertiges Inventar auf den Markt kommt, und die Zahlen beginnen dies zu untermauern. Laut dem Mehrfamilienmarktbericht von Alpha Realty für das zweite Quartal 2026 verzeichnete New York City in den drei Monaten bis zum 30. Juni 304 Mehrfamilientransaktionen. Dies entspricht einem Anstieg von 10,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal und 2,4 Prozent im Jahresvergleich.
Dem ging ein starkes erstes Quartal mit 275 Transaktionen voraus, was selbst einen Anstieg von fast 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutete. Mit anderen Worten: Trotz erhöhter Kreditkosten verbessert sich die Transaktionsgeschwindigkeit kontinuierlich. Die meisten Mehrfamilientransaktionen betrafen freifinanzierte Objekte und Neubauten.
Präferenz für Qualität und Umfang
Bemerkenswert ist, dass Mehrfamilienhäuser mit 20 oder mehr Einheiten im zweiten Quartal 112 Transaktionen ausmachten, ein Anstieg von 24,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 8,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Diese Assets repräsentierten ein Volumen von 872,2 Millionen US-Dollar, was etwa 57 Prozent des gesamten Mehrfamilien-Dollarvolumens in New York City in diesem Quartal entsprach. Dies folgte auf ein bereits starkes erstes Quartal, in dem Objekte mit mindestens 20 Einheiten 1,06 Milliarden US-Dollar oder etwa 61 Prozent des stadtweiten Mehrfamilienvolumens ausmachten.
Betrachtet man diese beiden Quartale zusammen, ist die Botschaft eindeutig: Käufer suchen Qualität und Größe, und sie konkurrieren aktiv darum. Manhattan verdeutlicht diesen Trend noch klarer. Im zweiten Quartal wechselten 91 Mehrfamilienobjekte für 824,6 Millionen US-Dollar den Besitzer. Die Anzahl der Transaktionen stieg um 62,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, während das Dollarvolumen um 96,1 Prozent zunahm. Transaktionen mit Gebäuden von 20 oder mehr Einheiten verdoppelten sich nahezu im Jahresvergleich von 22 auf 43, wobei das Dollarvolumen in diesem Segment um 91,1 Prozent auf fast 500 Millionen US-Dollar sprang. Dies ist kein spekulatives Kapital, das lediglich den Markt testet, sondern zeugt von Überzeugung.
Marktveränderungen und Investitionsstrategien
In den letzten Jahren warteten Investoren auf Veränderungen: auf sinkende Zinsen, Kapitulation der Verkäufer, klarere Vorschriften oder eine Kombination aus allem. Märkte signalisieren jedoch selten den genauen Tiefpunkt. Käufer passen letztlich ihre Underwriting-Standards an, Kreditgeber ihre Finanzierungskonditionen und Verkäufer ihre Erwartungen. Dieser Prozess hat bereits stattgefunden. Die Frage ist nicht länger, ob Kapital für Mehrfamilienhäuser in New York City vorhanden ist, sondern ob es genügend attraktives Inventar geben wird, um dieses Kapital zu befriedigen.
Neubauprojekte werden dieses Problem kurzfristig nicht lösen. Das Auslaufen des 421-a-Programms hat die Entwicklungspipeline gestört, während das Nachfolgeprogramm 485-x nur langsam zu einer signifikanten neuen Angebotsmenge führt. Selbst heute profitable Projekte werden Jahre bis zur Fertigstellung benötigen. Gleichzeitig können die von Investoren am meisten nachgefragten Gebäude – gut gelegene, freifinanzierte oder leicht regulierte Objekte mit entsprechender Größe – nicht über Nacht entstehen. Dies schafft eine ungewöhnliche Situation. Wenn sich die Transaktionsaktivität weiter verbessert, während das Qualitätsinventar begrenzt bleibt, könnten Käufer sich in einem Wettbewerb wiederfinden, bevor sie die Marktverschiebung vollständig realisieren. Dies könnte einen stärkeren Einfluss auf die Preisgestaltung haben als eine weitere Zinssenkung der Fed um 25 oder 50 Basispunkte.
Die Selektivität dieses Wettbewerbs ist bereits erkennbar. Ein Beispiel hierfür ist die kürzlich erfolgte Transaktion von 525 Union Avenue, einem Mehrfamilienhaus mit 45 Einheiten in Williamsburg, Brooklyn, zu einer Cap Rate von 4,9 Prozent – ein starkes Ergebnis im aktuellen Markt. Es handelte sich um ein gut gelegenes, freifinanzierte Mehrfamilienhaus, das sofort mehrere Bieter anzog. Qualifiziertes Kapital, sowohl privates als auch institutionelles, verfolgte dieses Objekt aktiv.
- —Brooklyn verzeichnete im zweiten Quartal 116 Transaktionen und war damit der aktivste Stadtbezirk, wobei die durchschnittliche Transaktionsgröße auf 3,8 Millionen US-Dollar sank.
- —Queens verzeichnete lediglich 34 Transaktionen mit einem Volumen von 70 Millionen US-Dollar.
- —Die Bronx erholte sich dagegen dramatisch von 23 im ersten Quartal auf 63 Transaktionen, wobei 45 davon Gebäude mit 20 oder mehr Einheiten betrafen.
Kapital fließt nicht blindlings in jede Gelegenheit. Es konzentriert sich auf Märkte, wo Basis, Umfang und langfristige Wirtschaftlichkeit sinnvoll erscheinen. New York war schon immer ein angebotsbeschränkter Markt. Bisher bezog sich dies meist auf Wohnungen und Mieten. Zunehmend wird sich diese Diskussion auch auf Investitionsmöglichkeiten erstrecken. Das Entscheidende ist simpel: Die nächste Phase der Erholung des New Yorker Mehrfamilienmarktes könnte nicht durch einen Mangel an Kapital definiert werden, sondern durch zu viel Kapital, das zu wenigen guten Gebäuden nachjagt.
