Trent Johnson und Brian Landrum sind Senior Managing Directors und Co-Leiter des Seniorenimmobilienteams bei der Harbert Management Corporation, einem 1993 gegründeten Vermögensverwaltungsunternehmen für alternative Anlagen mit einem Volumen von 8 Mrd. $. Das Team investiert seit 15 Jahren in den Seniorenimmobilienbereich und legte 2016 einen Investmentfonds über 210 Mio. $ sowie 2020 einen weiteren Fonds über 510 Mio. $ für dieses Segment auf. Aktuell befindet sich die Gruppe in ihrer dritten Fundraising-Phase, um von der ersten Welle der Babyboomer zu profitieren, die 2026 das Alter von 80 Jahren erreichen.
Die beiden Führungskräfte sprachen mit Commercial Observer über ihre Karrieren, die Entwicklung der Anlageklasse, die Gegenwart und Zukunft des Seniorenwohnraums und die besten Investitionsmöglichkeiten in diesem zunehmend wichtigen Sektor. Trent Johnson begann 2012 mit Investitionen in diesem Bereich, nachdem er zuvor als Immobilienanwalt und bei einem großen Multifamily-REIT tätig war. Brian Landrum stieg 2009 bei Walton Street Capital in die Seniorenimmobilienbranche ein und schloss sich 2012 Trent Johnson bei der Fortress Investment Group an, bevor sie 2015 gemeinsam zur Harbert Management Corporation wechselten.
Die Evolution der Seniorenwohnmärkte
Brian Landrum stellt fest, dass sich das Produkt schnell verändert, insbesondere im Hinblick auf die wechselnde Generationenkohorte der Kunden. Als er und Trent Johnson 2012 begannen, Kapital in die Anlageklasse zu investieren, waren hauptsächlich die der sogenannten „Stillen Generation“ die primäre Kundschaft. Dies ändert sich heute, da die ältesten Babyboomer in den Vereinigten Staaten in diesem Jahr 80 Jahre alt werden. Diese Babyboomer-Generation sucht nach Seniorenwohnungen, die sich stark von den Angeboten der letzten 15 bis 20 Jahre unterscheiden.
Frühere Entwicklungen waren generell geprägt von kleineren Flächen, geringeren Wohneinheitsgrößen und weniger Annehmlichkeiten. Die Stille Generation legte großen Wert auf niedrigere Mietpreise, was zur Entwicklung von Gebäuden führte, die heute teilweise obsolet sind, da 35 bis 45 Prozent der Einheiten Studios sein könnten. Die Babyboomer-Generation hingegen sucht nach Class-A- bis Luxus-Seniorenwohnanlagen mit vielfältigen gastronomischen Angeboten, ganztägiger Verpflegung, Rooftop-Bars, Pools und Pickleball-Plätzen. Ihre Vermögenssituation, die vier- bis fünfmal höher ist als die der Stillen Generation, ermöglicht es ihnen, diese Annehmlichkeiten zu finanzieren.
Kapitalmärkte und zukünftige Aussichten
Nach der COVID-Pandemie gab es viele Entwicklungsprojekte, die sich noch in der Vermietungsphase befanden, was zu langsameren Rückzahlungen an die Banken führte. Trent Johnson berichtet, dass sich diese Situation nun ändert. Banken erhalten vermehrt Rückzahlungen auf Schulden, die vor oder während der Pandemie aufgenommen wurden. Die Kapitalmärkte haben sich in den letzten zwölf Monaten positiv entwickelt, mit neuen Kreditgebern, die in den Sektor eintreten. Auch größere Kapitalakteure kehren auf die Buy-Sell-Seite zurück, was zu einer produktiven Dynamik an allen Fronten führt. Es entstehen neue Beziehungen zu bisher unbekannten Akteuren auf der Schuldenseite.
Die Spreads im Bereich der Schuldenfinanzierung sind so attraktiv wie seit Jahren nicht mehr, was die Überzeugung widerspiegelt, dass diese Anlageklasse aufgrund der aktuellen Angebots- und Nachfragedynamik starkes Potenzial besitzt. Die Bereitschaft der Babyboomer-Generation, für hochwertige, neue und mit Annehmlichkeiten ausgestattete Gebäude zu zahlen, ist hoch. Dies ermöglicht eine größere Flexibilität bei der Wiederherstellung von Margen in solchen Gebäuden im Vergleich zu kleineren Objekten mit einem hohen Anteil an Studios. Auch wenn alle Formen und Größen von Seniorenwohnungen weiterhin benötigt werden, verzeichnen besonders diese hochwertigen Gebäude sowie die bereitwilligen Finanzierungspartner einen deutlichen Aufschwung.
Das Fundraising-Umfeld für Seniorenimmobilien ist laut Brian Landrum derzeit sehr konstruktiv. Das Wissen der institutionellen Investoren (LP-Gemeinschaft) über diese Anlageklasse hat sich seit der Auflage des ersten Fonds im Jahr 2015/2016 erheblich weiterentwickelt.
