Der von JLL veröffentlichte Büroperformance-Indikator Victor Prime Office zeigte für das zweite Quartal 2026 eine Angleichung der Büroimmobilienpreise an die aktuellen Marktgegebenheiten. Nach einer Phase von sieben Quartalen mit stabilen bis leicht positiven Entwicklungen sank der Indikatorstand für die Toplagen der deutschen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München Ende Juni 2026 um drei Prozent auf 169,2 Punkte im Vergleich zum ersten Quartal. Ursächlich für diesen Rückgang waren gestiegene Renditen an allen Standorten, welche durch positive Impulse aus den Vermietungsmärkten nicht kompensiert werden konnten.
Herr Ralf Kemper, Head of Value and Risk Advisory bei JLL Germany, führte aus, dass die beobachtete Veränderung die gegenwärtige Preisbildung in einem weiterhin verhaltenen Investmentmarkt für Büroimmobilien widerspiegelt. Die Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren der vergangenen Monate belegten ein höheres Renditeniveau, nachdem sich in den Vorquartalen bereits eine notwendige Renditeanpassung abgezeichnet hatte. Folglich erhöhten sich die Renditen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte, in München um zehn Basispunkte gegenüber dem Vorquartal.
Herr Kemper merkte an, dass Verkäufe bedeutender Bürogebäude, wie beispielsweise im Frankfurter Bankenviertel oder in Düsseldorf, die Renditeanpassungen beeinflussten. Diese Objekte zählen zum gehobenen Bestand in bevorzugten Lagen. Für hochmoderne, ESG-konforme Spitzenobjekte in begehrten Bürolagen werden vereinzelt noch relativ hohe Preise und somit niedrige Anfangsrenditen erzielt. Die Anzahl der Verhandlungen, die zu einem erfolgreichen Abschluss führen, bleibt jedoch gering, und etliche Transaktionen werden aufgrund einer unzureichenden Gebotslage seitens der Verkäufer abgebrochen.
Transaktionsvolumen und Nutzermärkte
Das kumulierte Transaktionsvolumen für Büroimmobilien in den fünf genannten Städten verblieb im Vergleich zum Vorquartal stabil bei knapp über einer Milliarde Euro. Im ersten Halbjahr 2026 wurden somit gut zwei Milliarden Euro in Büroflächen dieser Städte investiert. Dieses Volumen stellt im Vergleich zum sehr niedrigen Niveau des entsprechenden Vorjahreszeitraums einen Anstieg von 24 Prozent dar. Anders zeigte sich die Situation auf den Nutzermärkten: Der Bürovermietungsmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 stabil, der Flächenumsatz lag in den fünf Städten mit gut 1,21 Millionen Quadratmetern leicht über dem Wert des ersten Halbjahres 2025 (1,19 Millionen Quadratmeter).
Herr Kemper unterstrich, dass die Vermietungsmärkte sich als Stabilitätsanker erwiesen und dies voraussichtlich auch bleiben werden. Dies manifestiere sich primär im hochwertigen Segment, also in Bestlagen und bei Spitzenprodukten, wo Mietabschlüsse stabile oder sogar steigende Mietpreise aufweisen. Obwohl der Gesamtmarkt vielerorts mit steigenden Leerständen konfrontiert ist, zeigte sich im absoluten Premiumsegment ein gegenläufiger Trend: Die Leerstandsquoten in den vom Victor-Indikator erfassten Toplagen der fünf deutschen A-Städte sind im zweiten Quartal 2026 leicht gesunken und verharren auf einem sehr niedrigen Niveau. Diese Entwicklung verdeutlicht eine zunehmende Polarisierung des Marktes. Während Objekte der zweiten und dritten Reihe strukturellen Herausforderungen begegnen, bleibt die Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in besten Lagen robust. Nutzer konzentrieren sich auf hochwertige, moderne und nachhaltige Arbeitsumgebungen, was die Resilienz des Premiumsegments erklärt.
Regionale Entwicklungen
Die einzelnen Standorte zeigten im zweiten Quartal 2026 unterschiedliche Indikatorveränderungen. Berlin verzeichnete mit minus 4,7 Prozent auf 174,3 Punkte den signifikantesten Rückgang, gefolgt von Hamburg mit minus 3,8 Prozent auf 192 Punkte. In beiden Städten konnten kaum positive Mieteffekte die Renditeanstiege von je 20 Basispunkten kompensieren. In Frankfurt am Main und Düsseldorf milderten positive Impulse aus dem Mietmarkt die Renditeeinflüsse ab. In Frankfurt ist hierbei die Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf nunmehr 55 Euro hervorzuheben. Der Index gab dort entsprechend weniger stark nach: In Frankfurt um 2,8 Prozent auf 148,30 Punkte, in Düsseldorf um 2,5 Prozent auf 153,9 Punkte.
München erwies sich mit einem Rückgang von lediglich 1,7 Prozent auf 191,2 Punkte erneut als stabilster Markt unter den deutschen A-Städten. Dies ist neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um lediglich zehn Basispunkte auf positive Mietpreisentwicklungen zurückzuführen. Aufgrund des Quartalsergebnisses drehte auch die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Indikatorstand Q2 2026 zu Q2 2025) ins Negative und verzeichnet einen Rückgang von 0,4 Prozent. Hamburg verbleibt dank des Resultats des vierten Quartals 2025 (6,6 Prozent) mit einer Jahresperformance von 3,8 Prozent im positiven Bereich. Düsseldorf erreichte noch 0,5 Prozent. Die übrigen Städte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von 0,2 Prozent in München, 1,9 Prozent in Frankfurt und 2,9 Prozent in Berlin auf. München sticht im Quartalsvergleich hervor, die bayerische Landeshauptstadt verzeichnete mehrere Großtransaktionen, einige davon im dreistelligen Millionenbereich, wie der Verkauf des Objekts Prinzregentenplatz durch einen großen deutschen institutionellen Investor. Das Transaktionsvolumen lag damit über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen 14 Quartale seit dem Einbruch des Volumens im ersten Quartal 2023 und summiert sich im ersten Halbjahr 2026 auf knapp 550 Millionen Euro, womit München die Spitzenposition einnimmt.
