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Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Schwarzach mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe, persönliche Beratung und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie. Unsere Immobiliengutachter unterstützen mit nachvollziehbaren Bewertungen als Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Erstens: eine ehrliche Bewertung Ihrer Immobilie in Schwarzach — auf Basis echter Vergleichsverkäufe, nicht auf Basis von Wunschpreisen. Zweitens: ein klares, schriftliches Vermarktungskonzept, bevor Sie unterschreiben. Drittens: persönliche Erreichbarkeit von Gerhard Hahn selbst — nicht von wechselnden Assistenzen.
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Als Maklerbüro für Schwarzach begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Schwarzach.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Schwarzach – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Schwarzach. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — ideal als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Schwarzach: 2.980 €/m²
Die Hauspreise in Schwarzach sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – |
| 2017 | 2.070 €/m² | +4,5 % |
| 2018 | 2.180 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 2.320 €/m² | +6,4 % |
| 2020 | 2.470 €/m² | +6,5 % |
| 2021 | 2.650 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 2.840 €/m² | +7,2 % |
| 2023 | 2.790 €/m² | -1,8 % |
| 2024 | 2.760 €/m² | -1,1 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +8 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Schwarzach: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Schwarzach eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 2.150 €/m² | – |
| 2017 | 2.260 €/m² | +5,1 % |
| 2018 | 2.390 €/m² | +5,8 % |
| 2019 | 2.540 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.700 €/m² | +6,3 % |
| 2021 | 2.900 €/m² | +7,4 % |
| 2022 | 3.120 €/m² | +7,6 % |
| 2023 | 3.080 €/m² | -1,3 % |
| 2024 | 3.050 €/m² | -1 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +12,1 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Schwarzach: 9,80 €/m²
Die Mieten in Schwarzach sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 6,80 €/m² | – |
| 2017 | 7,00 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 7,25 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 7,55 €/m² | +4,1 % |
| 2020 | 7,85 €/m² | +4 % |
| 2021 | 8,20 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 8,85 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 9,15 €/m² | +3,4 % |
| 2025 | 9,80 €/m² | +7,1 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Schwarzach: 265 €/m²
Der Bodenrichtwert in Schwarzach hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 145 €/m² | – |
| 2017 | 152 €/m² | +4,8 % |
| 2018 | 160 €/m² | +5,3 % |
| 2019 | 172 €/m² | +7,5 % |
| 2020 | 186 €/m² | +8,1 % |
| 2021 | 205 €/m² | +10,2 % |
| 2022 | 228 €/m² | +11,2 % |
| 2023 | 236 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 242 €/m² | +2,5 % |
| 2025 | 265 €/m² | +9,5 % |
Der Immobilienmarkt in Schwarzach ist insgesamt als eher ausgeglichen mit leichter Knappheit auf der Angebotsseite einzustufen. Für Käufer bedeutet das: Es handelt sich nicht um einen stark überhitzten Markt, aber auch nicht um einen Käufermarkt mit großen Verhandlungsspielräumen. Besonders bei gut erhaltenen Häusern, familiengeeigneten Wohnungen und Grundstücken in nachgefragten Lagen bleibt die Nachfrage stabil. Die Entwicklung der letzten Jahre zeigt, dass sich die Preise nach einer kräftigen Aufwärtsphase inzwischen auf einem höheren, aber tragfähigen Niveau eingependelt haben. Für Verkäufer ist das Umfeld weiterhin solide, sofern Objektzustand, Energieeffizienz und Lage überzeugen. Kapitalanleger finden in Schwarzach vor allem Objekte mit überschaubarem Einstiegspreis und planbarer Vermietbarkeit. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Kaufpreis und Bewirtschaftung meist bei etwa 3,2 % bis 4,6 % brutto. Wer Immobilienpreise Schwarzach, Quadratmeterpreis Schwarzach oder Bodenrichtwert Schwarzach bewertet, sollte daher nicht nur auf das Preisniveau achten, sondern auch auf die langfristige Vermietbarkeit und die regionale Nachfrageentwicklung. Insgesamt bleibt Schwarzach für Eigennutzer und konservative Anleger ein marktstabiler Standort mit moderatem Renditeprofil.
Wer den Markt in Schwarzach im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Schwarzach bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.980 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 2.980 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +50,5 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,6 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Schwarzach starteten 2016 bei rund 2.150 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+59,1 % über 9 Jahre, Ø +5,3 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Schwarzach entwickelte sich von 6,80 €/m² (2016) auf aktuell 9,80 €/m² — +44,1 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Schwarzach stieg von 145 €/m² (2016) auf aktuell 265 €/m² (+82,8 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Schwarzach eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,4 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Schwarzach, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3,2 – 4,6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Schwarzach gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Schwarzach | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 2.980 €/m² | 3.650 €/m² | -18,4 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.850 €/m² | -11,2 % |
| Mieten Ø | 9,80 €/m² | 9,80 €/m² | 0 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Schwarzach, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 1.980 €/m² | – | 2.150 €/m² | – | 6,80 €/m² | – |
| 2017 | 2.070 €/m² | +4,5 % | 2.260 €/m² | +5,1 % | 7,00 €/m² | +2,9 % |
| 2018 | 2.180 €/m² | +5,3 % | 2.390 €/m² | +5,8 % | 7,25 €/m² | +3,6 % |
| 2019 | 2.320 €/m² | +6,4 % | 2.540 €/m² | +6,3 % | 7,55 €/m² | +4,1 % |
| 2020 | 2.470 €/m² | +6,5 % | 2.700 €/m² | +6,3 % | 7,85 €/m² | +4 % |
| 2021 | 2.650 €/m² | +7,3 % | 2.900 €/m² | +7,4 % | 8,20 €/m² | +4,5 % |
| 2022 | 2.840 €/m² | +7,2 % | 3.120 €/m² | +7,6 % | 8,55 €/m² | +4,3 % |
| 2023 | 2.790 €/m² | -1,8 % | 3.080 €/m² | -1,3 % | 8,85 €/m² | +3,5 % |
| 2024 | 2.760 €/m² | -1,1 % | 3.050 €/m² | -1 % | 9,15 €/m² | +3,4 % |
| 2025 | 2.980 €/m² | +8 % | 3.420 €/m² | +12,1 % | 9,80 €/m² | +7,1 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Immobilien GmbH
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