Der deutsche Wohn-Investmentmarkt weist für das erste Halbjahr 2026 ein Gesamtinvestitionsvolumen von rund 4,4 Milliarden Euro für Wohnungsportfolios ab 30 Einheiten aus. Dieses Ergebnis liegt lediglich marginal unter dem Vorjahresniveau. Die Marktstruktur hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich diversifiziert. Während 2025 von wenigen großvolumigen Portfoliotransaktionen geprägt war, stieg im aktuellen Berichtszeitraum die Anzahl der Einzelabschlüsse. Obwohl sich das Finanzierungsumfeld zuletzt als volatiler erwies, sprechen die fundamentalen Marktbedingungen weiterhin für den Wohnungsmarkt und bestätigen die anhaltend hohe Nachfrage nach resilienten Wohninvestments. Dies geht aus der Analyse von BNP Paribas Real Estate hervor.
Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH, kommentiert, die erkennbare Aufhellung der Investorenstimmung habe im zweiten Quartal zu einer moderaten Belebung der Marktaktivität geführt. Der Anteil großvolumiger, bundesweiter Portfoliotransaktionen, die für eine signifikante Belebung notwendig seien, bleibe zwar gering, habe jedoch gegenüber dem ersten Quartal zugenommen. Das zweite Quartal verdeutliche zudem die Rückkehr größerer bundesweiter Bestandsportfoliodeals, während im ersten Quartal vorwiegend Neubau- und Forward-Deals im Segment über 100 Millionen Euro, wie die Deiker Höfe und ein Teil des Holstenareals, registriert wurden. Im zweiten Quartal seien vier größere Bestandsportfolios außerhalb der A-Städte umgesetzt worden, was die Rückkehr größerer Value-Add-Transaktionen unterstreiche. Der Wohn-Investmentmarkt profitiere, ungeachtet konjunktureller Schwäche und geopolitischer Risiken, weiterhin von starken Nutzermarkt-Perspektiven und hoher Investorennachfrage. Eine umfangreiche Deal-Pipeline werde die Marktaktivität in den kommenden Monaten beleben.
Transaktionsstruktur und Käufergruppen
Großvolumige Transaktionen über 100 Millionen Euro tragen mit einem Marktanteil von 34 Prozent so wenig zum Gesamtergebnis bei wie seit zehn Jahren nicht mehr, zeigen jedoch eine zuletzt wieder steigende Tendenz. Mittelgroße Deals bis 50 Millionen Euro dominieren das Marktgeschehen und vereinen mit 47 Prozent einen deutlich höheren Anteil des Investmentvolumens auf sich als im langjährigen Durchschnitt von 33 Prozent. Die breite Transaktionsbasis unterstreicht die geringere Abhängigkeit von einzelnen Großdeals und eine stabile Marktverfassung. Bestandsportfolios sind mit 47 Prozent überdurchschnittlich vertreten, verglichen mit dem langjährigen Durchschnitt von 44 Prozent. Forward Deals erreichen 21 Prozent, liegen jedoch hinter den Vorjahren zurück – primär aufgrund eines volatileren Finanzierungsumfeldes und eines begrenzten Angebots geeigneter Produkte. Eine anhaltend hohe Nachfrage nach ESG-konformen Wohnimmobilien führt dazu, dass Neubau- und neuwertige Bestände einen überdurchschnittlichen Marktanteil von 18 Prozent erreichen, gegenüber einem Zehnjahresdurchschnitt von 5 Prozent. In dieser Sub-Assetklasse wurde mit über 770 Millionen Euro das höchste jemals in einem ersten Halbjahr registrierte Transaktionsvolumen erzielt.
Das Investmentvolumen verteilt sich im ersten Halbjahr breiter auf die verschiedenen Käufergruppen. Investment- und Asset Manager leisten mit 31 Prozent Marktanteil den größten Beitrag und erreichen mit rund 1,3 Milliarden Euro ihr höchstes Niveau seit 2021/2022. Immobilienunternehmen folgen mit 17 Prozent beziehungsweise rund 740 Millionen Euro. Equity/Real Estate Funds sowie die öffentliche Hand tragen mit jeweils rund 14 Prozent signifikant zum Gesamtvolumen bei.
Regionale Entwicklungen und Renditen
Die A-Standorte tragen mit über 1,6 Milliarden Euro mehr zum Gesamtergebnis bei als im Vorjahr, wobei der Marktanteil von 38 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt von 46 Prozent liegt. Berlin positioniert sich mit knapp 600 Millionen Euro auf dem ersten Rang, gefolgt von Düsseldorf und Hamburg mit rund 325 Millionen und 320 Millionen Euro. Einige B-Standorte weisen eine erhöhte Marktdynamik auf, beispielsweise Leipzig und Dresden mit Transaktionsvolumina im mittleren dreistelligen Millionenbereich, maßgeblich beeinflusst durch großvolumige Portfoliotransaktionen.
Im zweiten Quartal ist eine moderate Bewegung bei den Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte festzustellen, welche die erste erkennbare Veränderung seit Ende 2024 darstellt. Der Anstieg bewegt sich je nach Standort zwischen 5 und 10 Basispunkten. München und Berlin sind mit 3,50 Prozent die teuersten Standorte (+5 BP). Dahinter folgen Frankfurt (3,55 Prozent; +5 BP), Hamburg (3,65 Prozent; +5 BP), Stuttgart (3,70 Prozent; +10 BP), Düsseldorf (3,75 Prozent; +10 BP) und Köln (3,90 Prozent; +10 BP).
