Der bundesweite Wohnungsmarkt erfuhr im Jahr 2025 nach Berechnungen des DIP-Partners Aengevelt Immobilien eine statistische Entlastung. Diese umfasste 281.000 Einheiten, was 0,6 % des gesamten Wohnungsbestands entspricht. Zu dieser Entwicklung trugen zwei Faktoren bei: Einerseits vergrößerte sich der statistisch erfasste Wohnungsbestand um 196.000 Wohneinheiten. Andererseits reduzierte sich die Anzahl der Privathaushalte um 85.000. Diese bundesweiten Aggregate verdecken jedoch höchst unterschiedliche regionale Entwicklungen, wie das Immobilienhaus analysiert.
Das Statistische Bundesamt weist aus, dass die Anzahl der Hauptwohnsitzhaushalte im Jahr 2025 bundesweit von rund 41.211.000 auf rund 41.126.000 sank. Parallel dazu verringerte sich die Einwohnerzahl im Rahmen des demographischen Wandels um 110.000 Personen auf 83.467.117. Ein wesentlicher Grund hierfür war der Rückgang der Nettozuwanderung auf 235.000 Menschen, wodurch der Sterbeüberschuss nicht mehr ausgeglichen werden konnte. Da die Zahl der Privathaushalte als relevanter Indikator für die Wohnungsnachfrage gilt, resultiert hieraus eine Verminderung der Wohnungsnachfrage um insgesamt 0,2 % im Jahr 2025.
Bestandszunahme und regionale Diskrepanzen
Während die Nachfrage moderat sank, verzeichnete der statistisch erfasste Wohnungsbestand bundesweit einen Zuwachs von 196.000 Wohneinheiten beziehungsweise 0,4 % auf rund 44.000.000 Einheiten. Die Summe aus Angebotszunahme und Nachfragerückgang mündet in der genannten Gesamtentlastung von 281.000 Einheiten. Aengevelt merkt jedoch an, dass der statistisch erfasste Wohnungsbestand erfahrungsgemäß einen Teil der tatsächlichen Wohnungsabgänge nicht abbildet, da nicht alle Stilllegungen, Zusammenlegungen und Nutzungsänderungen den Behörden zeitnah gemeldet werden. Diese Diskrepanz kann die reale Marktsituation beeinflussen.
Die Analyse von Aengevelt zeigt zudem eine sich weiter öffnende Schere zwischen schrumpfenden, strukturschwachen Regionen mit Wohnungsleerständen und wachsenden, strukturstarken Regionen, die weiterhin unter Wohnungsmangel leiden. Dies wird durch die fortgesetzten Mietpreissteigerungen bestätigt. Erhebungen von empirica dokumentieren für die letzten zwölf Monate einen Anstieg der Durchschnittsmiete im Neubau um 3,4 % auf 14,08 EUR/m² und im Bestand sogar um 3,9 % auf 10,77 EUR/m².
Mietpreisentwicklung in Metropolen
Insbesondere in den A-Städten manifestiert sich die Knappheit des Wohnungsangebots. Dort erreichte das Mietniveau im Neubau im zweiten Quartal 2026 durchschnittlich 19,94 EUR/m² und im Bestand 15,26 EUR/m². München bleibt hierbei die Stadt mit den höchsten Mieten in Deutschland. Im Neubausegment werden dort durchschnittlich 25,20 EUR/m² erzielt, während die mittlere Bestandsmiete bei 21,12 EUR/m² liegt. Oberbayerische Gemeinden, Frankfurt am Main und Hamburg folgen auf den nächsten Plätzen.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, äußerte, dass das trotz der geringfügigen Entlastung bundesweit weiter steigende Mietniveau belege, dass die strukturell starken Städte nach wie vor von einem erheblichen Wohnungsmangel betroffen seien. Zudem sei der moderate Rückgang der Wohnungsnachfrage eine Konsequenz der ungewöhnlich niedrigen Zuwanderung. Er führte aus, dass der aktuelle Wohnungsbau nicht Schritt halten könne, sobald das Wanderungsgeschehen wieder das Niveau der Vorjahre erreiche. Er betonte die Notwendigkeit substanziell verbesserter Investitionsbedingungen, um den Wohnungsneubau zu beleben und das über Jahre akkumulierte, miettreibende Wohnungsdefizit in den urbanen Ballungszentren schrittweise abzubauen.
