Atrium, ein im Jahr 2024 gegründetes KI-Analyse-Startup mit Sitz in San Diego, hat eine neue interaktive Daten- und Forschungsplattform namens „Who Finances America’s Data Centers“ vorgestellt. Diese Plattform verfolgt die Schulden hinter jedem Rechenzentrumsgeschäft in den Vereinigten Staaten. Das „Commercial Observer“ erhielt einen exklusiven Einblick in dieses neue Recherche-Analyse-Tool, das die Finanzierungen von Rechenzentren in Bezug auf Gewerbekredite, CMBS, Syndizierungen und Unternehmensschulden aufschlüsselt.
Der Markt für Rechenzentren verzeichnet weiterhin ein starkes Wachstum. Die Plattform von Atrium hat ermittelt, woher die identifizierbaren Schulden in Höhe von 1,3 Billionen US-Dollar stammen, die diesen Entwicklungsboom von fast 4.300 US-Rechenzentren antreiben – und wohin sie fließen. Als erstmalige Ressource nutzt die Plattform Daten aus lokalen Grundbucheinträgen, Kreditvereinbarungen der SEC, CMBS-Verbriefungen sowie gewerblichen Bank- und privaten Kredit-Syndizierungen und Unternehmensanleiheemissionen. Damit verfolgt sie die Finanzströme hinter 3.038 operativen Rechenzentrumsgeschäften und weiteren 1.258 in verschiedenen Phasen ihres Lebenszyklus.
Ryan Alfred, Gründer von Atrium Data, äußerte gegenüber „CO“, Rechenzentren seien derzeit der größte Treiber der Wirtschaft. Da sie jedoch anders als traditionelle Immobilienklassen finanziert werden – oft über mehrere Ebenen von Darlehen auf County-Ebene, syndizierten Schulden, CMBS, Asset-Backed Securities, SPV-Strukturen und, eher unüblich, Kreditlinien regionaler Versorgungsunternehmen – sei es für Marktteilnehmer schwierig gewesen, ein klares Bild der Finanzierung hinter dem Boom zu erhalten. Er betonte, dass Atrium diese Aufgabe mit „frischen Augen“ angegangen sei, da sie nicht durch bisherige Methoden der Datenerfassung und -darstellung im CRE-Analysebereich eingeschränkt waren.
Umfassende Datenanalyse und Transparenz
Die Atrium-Plattform analysierte die Herkunft von 1,3 Billionen US-Dollar an CRE-Schulden für Rechenzentrumsgeschäfte, wobei eine finanzielle Überschneidung von 93,1 Milliarden US-Dollar berücksichtigt und isoliert wurde. Die Analyse ergab, dass Hypotheken, syndizierte Fazilitäten, private Kredite, Hyperscale-Unternehmensschulden und Schulden von regionalen Versorgungsunternehmen den größten Teil – 1,1 Billionen US-Dollar – der US-Rechenzentrumsfinanzierung ausmachen. Hypotheken trugen 148 Milliarden US-Dollar zur Entwicklung von US-Rechenzentren bei, wobei Wells Fargo mit 8,2 Milliarden US-Dollar und JPMorgan Chase mit 6,9 Milliarden US-Dollar die Liste anführten.
Atrium argumentiert, dass die größten Kreditgeber im CRE-Sektor gleichzeitig in Hypotheken, syndizierten Kreditbeteiligungen und privaten Kreditlinien tätig sind. Daher sei es notwendig, ihre kombinierten Schuldenbestände als eine Metrik zu analysieren. Dies wird am Beispiel der TD Bank verdeutlicht: Sie hat 14,8 Milliarden US-Dollar an Direktkrediten für Rechenzentren vergeben. Diese Zahl steigt jedoch auf 27 Milliarden US-Dollar, wenn die 79 Syndizierungen der Bank berücksichtigt werden, was sie zum weltweit größten Kreditgeber für Rechenzentren macht. Wells Fargo und JPMorgan Chase belegen mit 18,7 Milliarden US-Dollar bzw. 17,9 Milliarden US-Dollar den dritten und vierten Platz.
Bedeutung von Syndizierungen und Private Equity
Syndizierte Fazilitäten, bei denen Rechenzentrumsbetreiber Schulden von zahlreichen Private-Equity-Sponsoren und Geschäftsbanken aufnehmen, belaufen sich auf 224 Milliarden US-Dollar an Branchenkrediten. Zu den größten Einzelgeschäften im Bereich der syndizierten Schulden gehören die 23 Milliarden US-Dollar umfassende Schuldenfazilität von Coreweave von 38 Kreditgebern, die 20 Milliarden US-Dollar umfassende Fazilität von DigitalBridge und IFM von 24 Kreditgebern, die 18,5 Milliarden US-Dollar umfassende Fazilität von QTS Realty und Blackstone von 24 Kreditgebern sowie die 16,2 Milliarden US-Dollar umfassende Fazilität von Equinix von 31 Kreditgebern, dem größten von einem öffentlichen REIT gesponserten Geschäft.
Im Bereich der privaten Kredite hebt Atrium den Vermögensverwalter PIMCO hervor, der mit 23 Milliarden US-Dollar an reinen Rechenzentrumsfinanzierungen eine Sonderstellung einnimmt. Davon stammen 18 Milliarden US-Dollar aus der Meta- und Blue Owl Beignet-Anleiheemission vom Oktober 2025. Blue Owl Capital und Blackstone Credit folgen PIMCO in diesem Segment mit 11 Milliarden US-Dollar beziehungsweise 8 Milliarden US-Dollar an Rechenzentrumsfinanzierungen. Insgesamt belaufen sich SPV und private Kredite auf 158 Milliarden US-Dollar an Finanzierungen für US-Rechenzentren. Das Unternehmen merkt an, dass die Ankunft privater Kreditgeber von großer Bedeutung ist, da drei der Top-15-Kreditgeber inzwischen Nicht-Banken sind.
