Die Wertentwicklung von Wohnimmobilien in den acht deutschen A-Städten wird nicht mehr ausschließlich von traditionellen Faktoren wie Lage und Zustand bestimmt. Eine Untersuchung des ersten Quartals 2026 durch VON POLL IMMOBILIEN identifiziert moderne Heizsysteme als signifikanten Einflussfaktor auf die Preisbildung. Die Analyse erstreckte sich über Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart und verglich die Preisentwicklung nach Energieträgern mit dem Vorjahreszeitraum.
Für die Studie wurden vier Hauptkategorien von Energieträgern berücksichtigt: erstens Solar, Luft-, Wasser- und Erdwärme; zweitens Fernwärme und Strom; drittens Gas und Erdgas; viertens Öl. Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN, äußerte, der Wohnimmobilienmarkt zeige eine zunehmende Differenzierung nach Energieträgern. Obwohl die Art der Wärmeversorgung nicht isoliert auf die Preisentwicklung wirke, entwickle sie sich in vielen Märkten zu einem zusätzlichen Bewertungsfaktor. Insbesondere in den größten Städten steigerten moderne Heizsysteme vielerorts die Marktattraktivität.
Erneuerbare Energien als Preistreiber
Wohnimmobilien, die auf Solar-, Luft-, Wasser- oder Erdwärme basieren, wiesen die dynamischste Preisentwicklung auf. Berlin verzeichnete hier einen Anstieg von durchschnittlich 10,4 Prozent auf 6.559 Euro pro Quadratmeter im ersten Quartal 2026. Es folgten Düsseldorf mit einer Steigerung von 9,2 Prozent auf 7.311 Euro pro Quadratmeter und Frankfurt am Main mit 6,6 Prozent auf 7.461 Euro pro Quadratmeter. Hamburg zeigte ein Plus von 4,8 Prozent auf 6.569 Euro pro Quadratmeter. Moderatere Entwicklungen waren in Köln (+1,5 Prozent auf 6.771 Euro pro Quadratmeter), Stuttgart (+1,2 Prozent auf 7.625 Euro pro Quadratmeter) und München (+0,9 Prozent auf 10.091 Euro pro Quadratmeter) zu beobachten. Leipzig verzeichnete mit 0,4 Prozent auf 4.800 Euro pro Quadratmeter die geringste Steigerung in diesem Segment.
Alexander Péus, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Köln, Dellbrück, erklärte, dass die Frage nach Heizung und Energieausweis heute zu den ersten Kriterien gehöre, oft noch vor einer Besichtigung. Dies spiegele sich in längeren Vermarktungszeiten und Preiszugeständnissen für sanierungsbedürftige Objekte wider, während energetisch gepflegte Häuser schneller verkauft würden. Käufer kalkulierten bei Gas- und Ölheizungen Sanierungsrücklagen ein und berücksichtigten die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes bezüglich erneuerbarer Energien. Objekte mit Wärmepumpe oder Fernwärmeanschluss sprächen demzufolge einen breiteren Käuferkreis an und trügen zur Markterholung bei.
Fernwärme und Strom mit regionalen Unterschieden
Auch Wohnimmobilien mit Fernwärme oder Strom zeigten vielerorts positive Preisentwicklungen. Düsseldorf und Hamburg führten hier mit Steigerungen von 8,7 Prozent (auf 6.856 Euro pro Quadratmeter) respektive 7,7 Prozent (auf 8.029 Euro pro Quadratmeter) an. Köln verzeichnete ein Plus von 2,5 Prozent (auf 5.735 Euro pro Quadratmeter), Frankfurt am Main und Berlin jeweils 1,8 Prozent (auf 7.477 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 6.509 Euro pro Quadratmeter). Stuttgart zeigte eine Aufwärtsentwicklung von 1,4 Prozent auf 5.855 Euro pro Quadratmeter. München wies mit 9.544 Euro pro Quadratmeter das höchste Preisniveau in diesem Segment auf, blieb jedoch mit 0,5 Prozent vergleichsweise stabil. Leipzig war die einzige A-Stadt, in der die Preise für Wohnimmobilien mit Fernwärme oder Strom leicht sanken, um -1 Prozent auf 3.901 Euro pro Quadratmeter.
Volker Stich, Geschäftsstelleninhaber bei VON POLL IMMOBILIEN München und Bogenhausen, bemerkte, gestiegene Energiekosten, geopolitische Aspekte sowie das Gebäudeenergiegesetz hätten das Käuferverhalten nachhaltig verändert. Energieeffizienz sei ein zentrales Kaufkriterium. Käufer fragten gezielt nach Energieausweis und Heizungsart. Gut sanierte Objekte oder solche mit moderner Haustechnik würden schneller und zu besseren Preisen vermittelt. Wärmepumpe oder Fernwärme seien deutliche Verkaufsargumente, während Immobilien mit Gas- oder Ölheizung eine ehrliche Einschätzung der Modernisierungskosten erforderten, da Käufer den Sanierungsbedarf heute realistischer kalkulierten.
