Haus verkaufen und wohnen bleiben München • 〽️ FREITAG®

Haus verkaufen
und wohnen bleiben.

Der Kaufpreis liegt auf Ihrem Konto, der Schlüssel bleibt in Ihrer Hand. Ihr Recht, in Ihrem Haus in München zu bleiben, steht an erster Stelle im Grundbuch — unkündbar, ohne Eigenbedarf, ohne Miete. FREITAG® Immobilien begleitet Eigentümer in München und im Umland dabei seit über 30 Jahren.

Das Haus loslassen, ohne es zu verlassen —
das ist rechtlich längst üblich.

Viele Eigentümer in München sitzen auf einem Haus, das ein Vermögen wert ist, und rechnen trotzdem jeden Monat. Wer sein Haus verkaufen und wohnen bleiben möchte, löst genau diesen Widerspruch: Das Vermögen wird flüssig, das Zuhause bleibt. Rechtlich trägt das ein einziger Eintrag im Grundbuch — Nießbrauch oder Wohnrecht, eingetragen an erster Rangstelle, vor jeder Bank.

Der Käufer bezahlt Ihr Haus, zieht aber nicht ein. Er erwirbt es mit der Aussicht, es erst später nutzen zu können, und zahlt deshalb weniger als den vollen Marktpreis. Dieser Abschlag ist keine Willkür, sondern eine Rechnung: ortsübliche Jahresmiete in München mal Vervielfältiger nach §14 Bewertungsgesetz. Je später im Leben Sie verkaufen, desto kleiner fällt der Abschlag aus.

Für Sie ändert sich im Alltag nichts. Kein Umzug, kein Ausräumen, keine Miete. Was sich ändert: Sie können sanieren lassen, reisen, Pflege bezahlen, Kindern etwas zu Lebzeiten geben oder einfach die Rente aufstocken — und all das mit dem Kapital aus Ihrem Münchner Haus.

Gerhard Hahn rechnet Ihr Haus für Sie durch

Geschäftsführer der FREITAG^® Beteiligungsgesellschaft mbH

Ein Haus verkauft man nicht zweimal. Deshalb beginnt jede Beratung mit einer nüchternen Zahl und nicht mit einem Versprechen: Was ist Ihr Haus wert, was ist Ihr Wohnenbleiben wert, was bleibt übrig? Erst danach reden wir über Käufer. Gerhard Hahn führt diese Gespräche seit über drei Jahrzehnten selbst — kein Callcenter, kein wechselnder Ansprechpartner.

— Vier Wege

So bleiben Sie
in Ihrem Haus wohnen.

Weg 01

KI-generiert

Weg N°01

Nießbrauch

Der stärkste Weg, sein Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben: Sie behalten die volle Verfügung über das Haus, nur das Eigentum wechselt. Zieht Ihr Leben Sie später woanders hin, dürfen Sie das Haus vermieten und die Miete behalten.

—Sie bestimmen weiter, was im Haus geschieht
—Vermietung möglich, Mieteinnahmen gehören Ihnen
—Erste Rangstelle im Grundbuch, unkündbar
—Auszahlung nach zehn Jahren Eigennutzung steuerfrei
—Große Instandhaltung auf Wunsch beim Käufer

Nießbrauch im Detail nachlesen →

Weg 02

KI-generiert

Weg N°02

Wohnrecht

Sie wollen schlicht in Ihrem Haus alt werden und dafür möglichst viel Geld sehen. Das Wohnrecht deckt genau das ab: kein Vermietungsrecht, dafür ein spürbar höherer Betrag auf dem Konto als beim Nießbrauch.

—Höhere Auszahlung als beim Nießbrauch
—Wohnrecht im Grundbuch an erster Rangstelle
—Kein Mietvertrag, keine Mietzahlung, keine Erhöhung
—Ausgleichszahlung für den Fall des früheren Auszugs vereinbart

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Weg 03

KI-generiert

Weg N°03

Rückanmietung

Der volle Marktpreis fürs Haus, und Sie bleiben als Mieter unter Ihrem eigenen Dach. Passend für alle, die den Auszug in einigen Jahren ohnehin planen und heute das Maximum aus dem Haus herausholen wollen.

—Kaufpreis in voller Höhe des Verkehrswerts
—Mietvertrag auf Lebenszeit, Miete für die Laufzeit eingefroren
—Eigenbedarf im Vertrag ausgeschlossen
—Volle Beweglichkeit, falls Sie später doch umziehen

Rückanmietung im Detail nachlesen →

Weg 04

KI-generiert

Weg N°04

Leibrente

Statt einer großen Summe kommt jeden Monat ein fester Betrag, solange Sie leben — und das Wohnen bleibt kostenlos. Bleibt die Zahlung aus, holen Sie sich das Haus über ein notarielles Rücktrittsrecht zurück.

—Feste Monatszahlung, im Grundbuch abgesichert
—Wohnen bleibt daneben unentgeltlich
—Rente steigt mit dem Lebenshaltungsindex
—Bei früherem Auszug höhere Rente oder Einmalbetrag
—Rückfall des Hauses bei Zahlungsausfall

Leibrente im Detail nachlesen →

Von der ersten Frage
bis zum Notartermin in München.

Schritt 1

Wert und Mietwert klären

Wir ermitteln, was Ihr Haus heute am Markt bringt und welche Miete dafür ortsüblich wäre. Beide Zahlen zusammen ergeben, wie viel Geld Ihnen der Verkauf lässt.

Schritt 2

Den passenden Weg wählen

Wollen Sie eine große Summe oder lieber jeden Monat etwas? Möchten Sie später vermieten dürfen? Aus Ihren Antworten ergibt sich, welcher der vier Wege zu Ihnen passt.

Schritt 3

Käufer ansprechen und vergleichen

Wir holen mehrere Angebote ein — von privaten Investoren, Family Offices und Stiftungen — und legen sie nebeneinander. Unterschiede von 15 Prozent und mehr sind bei gleichem Haus keine Seltenheit.

Schritt 4

Vertrag schreiben lassen und unterschreiben

Der Notar beurkundet Kauf und Ihr Wohnrecht in einem Termin. Wer welche Kosten trägt, steht vorher schwarz auf weiß fest. Umziehen müssen Sie nicht.

Einfamilienhaus in München, 850.000 €

Eigentümerin: 70 Jahre, bleibt mit Nießbrauch im Haus in München
Ortsübliche Jahresmiete in München (3,8 %): 32.300 € im Jahr
Gegenwert des Wohnenbleibens (§14 BewG): rund 430.000 €
Auszahlung an die Eigentümerin: rund 420.000 €

Beispielrechnung ohne Gewähr, gerechnet mit Vervielfältiger nach §14 BewG und Sterbetafel 2020/22 (DESTATIS). Was ein Käufer für Ihr Haus zahlt, hängt an Lage, Zustand, Mietwertgutachten und Verhandlung.

Mit Ihren Zahlen rechnen

Haus verkaufen und wohnen bleiben — was Eigentümer wissen wollen

Wie funktioniert es, ein Haus zu verkaufen und wohnen zu bleiben?

Sie übertragen das Eigentum an einen Käufer und lassen im selben Notartermin Ihr lebenslanges Nutzungsrecht ins Grundbuch schreiben. Damit wechselt nur der Name im Grundbuch — Ihr Alltag im Haus bleibt derselbe. Den Gegenwert Ihres Wohnenbleibens zieht der Käufer vom Kaufpreis ab, den Rest bekommen Sie ausgezahlt oder als monatliche Zahlung. In München läuft dieser Vorgang über einen Notar vor Ort.

Wie viel Geld bleibt übrig, wenn ich mein Haus in München verkaufe und wohnen bleibe?

Faustformel: Hauswert minus Gegenwert des Wohnenbleibens. Dieser Gegenwert richtet sich nach der ortsüblichen Miete in München und Ihrem Alter. Bei einem 850.000-€-Haus, einer 70-jährigen Eigentümerin und 3,8 Prozent Mietwert bleiben überschlägig rund 420.000 € übrig. Je älter Sie beim Verkauf sind, desto höher fällt Ihre Auszahlung aus.

Kann mich der neue Eigentümer später hinauswerfen?

Nein. Ihr Recht steht an erster Rangstelle im Grundbuch und überdauert jeden Eigentümerwechsel, jede Zwangsversteigerung und jede Insolvenz des Käufers. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist rechtlich nicht möglich, weil Sie kein gewöhnlicher Mieter sind.

Was unterscheidet Nießbrauch vom bloßen Wohnrecht beim Hausverkauf?

Mit Nießbrauch dürfen Sie das Haus auch vermieten, etwa wenn Sie später zu Ihren Kindern oder in eine Pflegeeinrichtung ziehen; die Mieteinnahmen gehören dann Ihnen. Das Wohnrecht erlaubt nur das eigene Bewohnen, dafür fällt Ihre Auszahlung höher aus, weil der Käufer früher über das Haus verfügen kann.

Wer zahlt Dach, Heizung und Grundsteuer nach dem Verkauf?

Das schreiben wir Ihnen vertraglich fest, bevor Sie unterschreiben. Üblich ist: Der neue Eigentümer trägt Dach, Fassade, Heizungsanlage und Grundsteuer, Sie zahlen weiter Strom, Wasser, Heizkosten und kleine Reparaturen. Genau diese Verteilung entscheidet darüber, wie viel vom Erlös Ihnen am Ende wirklich bleibt.

Muss ich den Erlös versteuern?

In aller Regel nicht: Wer sein Haus zehn Jahre besessen oder selbst bewohnt hat, verkauft einkommensteuerfrei. Bei einer Leibrente ist nur der Ertragsanteil steuerpflichtig — bei Rentenbeginn mit 70 sind das rund 15 Prozent der Zahlung. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Notartermin steuerlich prüfen.

Kommt der Verkauf mit Wohnrecht für mein Haus in München überhaupt infrage?

Gut geeignet sind unterhaltene Ein- und Zweifamilienhäuser in gefragten Lagen in München und dem Umland ab etwa 300.000 € Wert, deren Eigentümer mindestens 65 Jahre alt sind. Schwieriger wird es bei sanierungsbedürftigen Häusern in schrumpfenden Regionen — dort kalkulieren Käufer vorsichtiger. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch offen, in welche Gruppe Ihr Haus fällt.

Was ist mit meinen Kindern und dem Erbe?

Das Haus fällt nicht mehr in den Nachlass, der ausgezahlte Betrag dagegen schon. Viele Eigentümer nutzen genau das: Sie geben einen Teil zu Lebzeiten weiter und nutzen die Zehnjahresfrist der Schenkungsteuer. Wir empfehlen, Kinder früh an den Tisch zu holen — das verhindert Missverständnisse.

Wie lange dauert der ganze Vorgang?

Vom ersten Gespräch bis zum Notartermin vergehen typischerweise acht bis zwölf Wochen: Wertermittlung und Mietwertgutachten rund zwei Wochen, Käuferansprache und Angebotsvergleich drei bis vier Wochen, Vertragsgestaltung und Grundbuchvorbereitung der Rest. Sie ziehen nicht um und räumen nichts aus.

Spezialisiert auf Hausverkauf mit gesichertem Wohnenbleiben

Wer sein Haus verkaufen und wohnen bleiben möchte, braucht mehr als einen Käufer. Entscheidend sind eine belastbare Wertermittlung, der richtige Gegenwert für das Wohnrecht und ein Vertrag, der Ihr Zuhause dauerhaft schützt.

Wir vergleichen Nießbrauch, Wohnrecht, Rückanmietung und Leibrente, sprechen passende Käufer aus unserem Netzwerk an und begleiten Sie bis zur notariellen Absicherung. So wird Kapital frei, ohne dass Sie Ihr vertrautes Zuhause aufgeben.

Michael Freitag

Gründer der FREITAG^® Immobilien GmbH

Über 15 Jahre Erfahrung in Bayern & Umland

Persönliches Gespräch

Haus verkaufen
und wohnen bleiben.

Das Haus loslassen, ohne es zu verlassen —
das ist rechtlich längst üblich.

Gerhard Hahn rechnet Ihr Haus für Sie durch

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