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Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Tegernsee mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe, persönliche Beratung und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie. Unsere Immobiliengutachter unterstützen mit nachvollziehbaren Bewertungen als Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wenn mehrere Erben über eine Immobilie in Tegernsee entscheiden müssen, geht es selten nur um Quadratmeter. Gerhard Hahn moderiert seit Jahrzehnten genau diese Konstellationen: ein fairer Verkehrswert, ein klarer Prozess, eine saubere Auszahlung. So bleibt am Ende die Familie zusammen und das Vermögen geordnet.
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Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Tegernsee sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Tegernsee begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Tegernsee.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Tegernsee – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Tegernsee. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — ideal als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Tegernsee: 13.800 €/m²
Die Hauspreise in Tegernsee sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 7.900 €/m² | – |
| 2016 | 8.300 €/m² | +5,1 % |
| 2017 | 8.900 €/m² | +7,2 % |
| 2018 | 9.600 €/m² | +7,9 % |
| 2019 | 10.300 €/m² | +7,3 % |
| 2020 | 11.100 €/m² | +7,8 % |
| 2021 | 12.100 €/m² | +9 % |
| 2022 | 13.300 €/m² | +9,9 % |
| 2023 | 13.500 €/m² | +1,5 % |
| 2024 | 13.800 €/m² | +2,2 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Tegernsee: 14.900 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Tegernsee eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 8.400 €/m² | – |
| 2016 | 8.900 €/m² | +6 % |
| 2017 | 9.500 €/m² | +6,7 % |
| 2018 | 10.200 €/m² | +7,4 % |
| 2019 | 11.000 €/m² | +7,8 % |
| 2020 | 11.900 €/m² | +8,2 % |
| 2021 | 13.000 €/m² | +9,2 % |
| 2022 | 14.300 €/m² | +10 % |
| 2023 | 14.500 €/m² | +1,4 % |
| 2024 | 14.900 €/m² | +2,8 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Tegernsee: 20,50 €/m²
Die Mieten in Tegernsee sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 11,80 €/m² | – |
| 2016 | 12,20 €/m² | +3,4 % |
| 2017 | 12,70 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 13,30 €/m² | +4,7 % |
| 2019 | 14,00 €/m² | +5,3 % |
| 2020 | 14,80 €/m² | +5,7 % |
| 2021 | 15,70 €/m² | +6,1 % |
| 2022 | 16,80 €/m² | +7 % |
| 2023 | 18,30 €/m² | +8,9 % |
| 2024 | 20,50 €/m² | +12 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Tegernsee: 3.600 €/m²
Der Bodenrichtwert in Tegernsee hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 1.650 €/m² | – |
| 2016 | 1.750 €/m² | +6,1 % |
| 2017 | 1.900 €/m² | +8,6 % |
| 2018 | 2.050 €/m² | +7,9 % |
| 2019 | 2.250 €/m² | +9,8 % |
| 2020 | 2.450 €/m² | +8,9 % |
| 2021 | 2.700 €/m² | +10,2 % |
| 2022 | 3.050 €/m² | +13 % |
| 2023 | 3.300 €/m² | +8,2 % |
| 2024 | 3.600 €/m² | +9,1 % |
Der Immobilienmarkt in Tegernsee ist insgesamt klar als Verkäufermarkt mit begrenztem Angebot einzuordnen. Die Nachfrage bleibt trotz höherer Finanzierungskosten robust, weil der Standort durch Seenähe, hohe Lebensqualität und die Nähe zum Münchner Umland außergewöhnlich attraktiv ist. Gleichzeitig ist das Angebot strukturell knapp: Neubauflächen sind rar, Bestandsobjekte werden selten frei, und hochwertige Lagen wechseln nur vereinzelt den Eigentümer. Dadurch bleiben die Immobilienpreise Tegernsee auf einem sehr hohen Niveau. Für Käufer bedeutet das einen selektiven Markt mit langer Suchdauer und begrenzter Verhandlungsmacht; Verkäufer profitieren weiterhin von einer stabilen Nachfrage, müssen aber bei sehr ambitionierten Preisvorstellungen mit längeren Vermarktungszeiten rechnen. Für Kapitalanleger ist Tegernsee vor allem im hochwertigen Mietsegment interessant, allerdings ist die Rendite aufgrund der hohen Kaufpreise begrenzt. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität, Mikrolage und Zustand meist bei etwa 1,8 % bis 3,0 % . Besonders attraktiv sind gut geschnittene Wohnungen in nachgefragten Lagen, während bei Häusern die Rendite häufig stärker von der individuellen Nutzung als von klassischen Cashflow-Kriterien geprägt ist. Wer ein Haus kaufen Tegernsee oder eine Wohnung kaufen Tegernsee möchte, sollte den Markt daher eher unter dem Gesichtspunkt von Werterhalt, Lagequalität und langfristiger Knappheit bewerten als unter reinen Renditegesichtspunkten.
Wer den Markt in Tegernsee im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Tegernsee bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 7.900 €/m² im Jahr 2015 auf aktuell 13.800 €/m² (2024) — ein Gesamtveränderung von +74,7 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +6,4 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Tegernsee starteten 2015 bei rund 8.400 €/m² und liegen heute bei 14.900 €/m² (+77,4 % über 9 Jahre, Ø +6,6 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Tegernsee entwickelte sich von 11,80 €/m² (2015) auf aktuell 20,50 €/m² — +73,7 % über 9 Jahre bzw. Ø +6,3 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Tegernsee stieg von 1.650 €/m² (2015) auf aktuell 3.600 €/m² (+118,2 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Tegernsee eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 1,7 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 4.000 Einwohnern bildet Tegernsee ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Tegernsee, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 1,8 – 3 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Tegernsee gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Tegernsee | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 13.800 €/m² | 3.650 €/m² | +278,1 % |
| Wohnungen Ø | 14.900 €/m² | 3.850 €/m² | +287 % |
| Mieten Ø | 20,50 €/m² | 9,80 €/m² | +109,2 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Tegernsee, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2015 | 7.900 €/m² | – | 8.400 €/m² | – | 11,80 €/m² | – |
| 2016 | 8.300 €/m² | +5,1 % | 8.900 €/m² | +6 % | 12,20 €/m² | +3,4 % |
| 2017 | 8.900 €/m² | +7,2 % | 9.500 €/m² | +6,7 % | 12,70 €/m² | +4,1 % |
| 2018 | 9.600 €/m² | +7,9 % | 10.200 €/m² | +7,4 % | 13,30 €/m² | +4,7 % |
| 2019 | 10.300 €/m² | +7,3 % | 11.000 €/m² | +7,8 % | 14,00 €/m² | +5,3 % |
| 2020 | 11.100 €/m² | +7,8 % | 11.900 €/m² | +8,2 % | 14,80 €/m² | +5,7 % |
| 2021 | 12.100 €/m² | +9 % | 13.000 €/m² | +9,2 % | 15,70 €/m² | +6,1 % |
| 2022 | 13.300 €/m² | +9,9 % | 14.300 €/m² | +10 % | 16,80 €/m² | +7 % |
| 2023 | 13.500 €/m² | +1,5 % | 14.500 €/m² | +1,4 % | 18,30 €/m² | +8,9 % |
| 2024 | 13.800 €/m² | +2,2 % | 14.900 €/m² | +2,8 % | 20,50 €/m² | +12 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Immobilien GmbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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In seiner letzten Sitzung dieser Amtsperiode hat der Tegernseer Stadtrat den Haushaltsplan für 2026 sowie den Investitions- und Finanzplan bis 2029 erörtert. Laut Bürgermeister Hagn sollen alle Vorhaben ohne neue Schulden umgesetzt werden, mit dem Ziel, die Pro-Kopf-Verschuldung kontinuierlich zu senken.
Marriott International plant ein neues Luxusresort in Bad Wiessee am Tegernsee mit Eröffnung 2029. Das Seegut am Tegernsee wird ein Luxury Collection Resort & Spa mit 119 Zimmern, Suiten, Apartments und Villen in direkter Seelage mit umfassendem Spa-, Wellness- und Gastronomiekonzept.
Die Stadt Tegernsee hat über die Steuer bereits Immobilien für rund 10 Millionen Euro gekauft, um dem angespannten Wohnungsmarkt entgegenzuwirken. Der Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt bei etwa 18 Euro.
Eine Auswertung zeigt, dass die Immobilienpreise am Alpenrand seit 2020 teilweise um mehr als 20 Prozent gestiegen sind. Am Tegernsee liegen die Quadratmeterpreise für sanierte Luxusobjekte mit Seeblick zwischen 20.000 bis 30.000 Euro.
