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Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Schwarza mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe, persönliche Beratung und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie. Unsere Immobiliengutachter unterstützen mit nachvollziehbaren Bewertungen als Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Erstens: eine ehrliche Bewertung Ihrer Immobilie in Schwarza — auf Basis echter Vergleichsverkäufe, nicht auf Basis von Wunschpreisen. Zweitens: ein klares, schriftliches Vermarktungskonzept, bevor Sie unterschreiben. Drittens: persönliche Erreichbarkeit von Gerhard Hahn selbst — nicht von wechselnden Assistenzen.
»Kompetent und vertrauenswürdig, rundherum perfekt«
»Herr Freitag hat mein Unternehmen mudis erfolgreich verkauft und mich mit dem Verkaufspreis völlig überrascht. Ich bin immer noch total begeistert!«
»FREITAG® Immobilien haben uns bei einer finanziell sehr dringlichen Angelegenheit schnell und professionell geholfen. Nochmals vielen Dank dafür!«
Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Schwarza sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Schwarza begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Schwarza.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Schwarza – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Schwarza. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — ideal als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Schwarza: 1.720 €/m²
Die Hauspreise in Schwarza sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 1.120 €/m² | – |
| 2018 | 1.180 €/m² | +5,4 % |
| 2019 | 1.250 €/m² | +5,9 % |
| 2020 | 1.340 €/m² | +7,2 % |
| 2021 | 1.470 €/m² | +9,7 % |
| 2022 | 1.620 €/m² | +10,2 % |
| 2023 | 1.690 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 1.710 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 1.720 €/m² | +0,6 % |
| 2026 | 1.720 €/m² | 0 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Schwarza: 1.540 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Schwarza eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 980 €/m² | – |
| 2018 | 1.030 €/m² | +5,1 % |
| 2019 | 1.090 €/m² | +5,8 % |
| 2020 | 1.170 €/m² | +7,3 % |
| 2021 | 1.280 €/m² | +9,4 % |
| 2022 | 1.420 €/m² | +10,9 % |
| 2023 | 1.500 €/m² | +5,6 % |
| 2024 | 1.530 €/m² | +2 % |
| 2025 | 1.540 €/m² | +0,7 % |
| 2026 | 1.540 €/m² | 0 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Schwarza: 6,80 €/m²
Die Mieten in Schwarza sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 5,20 €/m² | – |
| 2018 | 5,35 €/m² | +2,9 % |
| 2019 | 5,50 €/m² | +2,8 % |
| 2020 | 5,70 €/m² | +3,6 % |
| 2021 | 5,95 €/m² | +4,4 % |
| 2022 | 6,20 €/m² | +4,2 % |
| 2023 | 6,45 €/m² | +4 % |
| 2024 | 6,60 €/m² | +2,3 % |
| 2025 | 6,75 €/m² | +2,3 % |
| 2026 | 6,80 €/m² | +0,7 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Schwarza: 85 €/m²
Der Bodenrichtwert in Schwarza hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2017 | 48 €/m² | – |
| 2018 | 50 €/m² | +4,2 % |
| 2019 | 53 €/m² | +6 % |
| 2020 | 58 €/m² | +9,4 % |
| 2021 | 64 €/m² | +10,3 % |
| 2022 | 72 €/m² | +12,5 % |
| 2023 | 79 €/m² | +9,7 % |
| 2024 | 83 €/m² | +5,1 % |
| 2025 | 85 €/m² | +2,4 % |
| 2026 | 85 €/m² | 0 % |
Der Immobilienmarkt in Schwarza ist insgesamt als eher ausgeglichener bis leicht käuferfreundlicher Markt einzustufen. Im Segment der Bestandsobjekte gibt es zwar eine kontinuierliche Nachfrage, doch die Marktbreite ist begrenzt und stark von Lage, Zustand und energetischer Qualität abhängig. Für Verkäufer hochwertig modernisierter Objekte bleiben die Rahmenbedingungen solide, während sanierungsbedürftige Immobilien stärker preislich differenziert werden. Die Nachfrage kommt vor allem von Eigennutzern, regionalen Umzüglern und Pendlern, die ein bezahlbares Wohnumfeld suchen. Für Kapitalanleger ist Schwarza vor allem dann interessant, wenn der Kaufpreis niedrig bleibt und die Immobilie eine verlässliche Vermietbarkeit aufweist. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt je nach Objektqualität und Mikrolage meist bei etwa 4,0 bis 6,0 % brutto ; bei günstig eingekauften Bestandsobjekten mit solider Vermietung sind auch leicht höhere Werte möglich. Insgesamt sprechen die moderaten Immobilienpreise Schwarza, die relativ stabilen Quadratmeterpreise Schwarza und die weiterhin bezahlbaren Mietpreise Schwarza für einen marktgerechten, langfristig orientierten Ansatz. Wer ein Haus kaufen Schwarza oder eine Wohnung kaufen Schwarza möchte, findet vor allem im Bestand ein Preisniveau, das im Thüringer Vergleich weiterhin attraktiv bleibt.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Schwarza im thüringer Markt mit guter überregionaler Anbindung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Schwarza bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 1.120 €/m² im Jahr 2017 auf aktuell 1.720 €/m² (2026) — ein Gesamtveränderung von +53,6 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +4,9 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Schwarza starteten 2017 bei rund 980 €/m² und liegen heute bei 1.540 €/m² (+57,1 % über 9 Jahre, Ø +5,2 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Schwarza entwickelte sich von 5,20 €/m² (2017) auf aktuell 6,80 €/m² — +30,8 % über 9 Jahre bzw. Ø +3,0 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Schwarza stieg von 48 €/m² (2017) auf aktuell 85 €/m² (+77,1 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Schwarza eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 5,3 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Für Eigentümer in Schwarza, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 4 – 6 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Schwarza gegenüber dem Median aller Gemeinden in Thüringen.
| Kennzahl | Schwarza | Thüringen (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 1.720 €/m² | 1.780 €/m² | -3,4 % |
| Wohnungen Ø | 1.540 €/m² | 1.640 €/m² | -6,1 % |
| Mieten Ø | 6,80 €/m² | 6,90 €/m² | -1,4 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Schwarza, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2017 | 1.120 €/m² | – | 980 €/m² | – | 5,20 €/m² | – |
| 2018 | 1.180 €/m² | +5,4 % | 1.030 €/m² | +5,1 % | 5,35 €/m² | +2,9 % |
| 2019 | 1.250 €/m² | +5,9 % | 1.090 €/m² | +5,8 % | 5,50 €/m² | +2,8 % |
| 2020 | 1.340 €/m² | +7,2 % | 1.170 €/m² | +7,3 % | 5,70 €/m² | +3,6 % |
| 2021 | 1.470 €/m² | +9,7 % | 1.280 €/m² | +9,4 % | 5,95 €/m² | +4,4 % |
| 2022 | 1.620 €/m² | +10,2 % | 1.420 €/m² | +10,9 % | 6,20 €/m² | +4,2 % |
| 2023 | 1.690 €/m² | +4,3 % | 1.500 €/m² | +5,6 % | 6,45 €/m² | +4 % |
| 2024 | 1.710 €/m² | +1,2 % | 1.530 €/m² | +2 % | 6,60 €/m² | +2,3 % |
| 2025 | 1.720 €/m² | +0,6 % | 1.540 €/m² | +0,7 % | 6,75 €/m² | +2,3 % |
| 2026 | 1.720 €/m² | 0 % | 1.540 €/m² | 0 % | 6,80 €/m² | +0,7 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Immobilien GmbH
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Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Das Sanierungsgebiet "Ortskern Schwarza" endet am 31. Dezember 2026, da die wesentlichen Ziele der städtebaulichen Sanierung erreicht wurden. Mit der Aufhebung des Sanierungsgebiets „Ortskern Schwarza“ entfallen diese besonderen Regelungen ab dem 01. Januar 2027.
Ein News-Update von Tante Enso löste in Schwarza Irritationen und Verunsicherung aus. Verzögert sich der Bau? Bürgermeister Marco Rogowski kann beruhigen.
Rund 11,5 Millionen wurden in Rudolstadt-Schwarza für den Neubau investiert, davon rund 8 Millionen Euro Fördermittel vom Freistaat Thüringen. Knapp neun Monate nach der Grundsteinlegung ist am Thüringer Institut für Textil- und Kunststoffforschung (TITK) am Freitag, 12. Dezember das neue Demonstrations- und Innovationszentrum für textile Kreislaufwirtschaft (DICE) eröffnet worden.
Die Termine im Überblick: Neckeroda Montag, den 11.08.2025, um 19:00 Uhr; Schwarza Donnerstag, den 14.08.2025, um 19:00 Uhr; Saalborn Montag, den 18.08.2025.
