Immobilienpreise 2026 für Donaueschingen
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Donaueschingen liegt aktuell bei 2.855 Euro, während Eigentumswohnungen durchschnittlich 3.144 Euro pro Quadratmeter kosten.
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Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
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Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Donaueschingen. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — ideal als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Donaueschingen: 3.650 €/m²
Die Hauspreise in Donaueschingen sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 2.120 €/m² | – |
| 2016 | 2.240 €/m² | +5,7 % |
| 2017 | 2.390 €/m² | +6,7 % |
| 2018 | 2.560 €/m² | +7,1 % |
| 2019 | 2.720 €/m² | +6,3 % |
| 2020 | 2.910 €/m² | +7 % |
| 2021 | 3.180 €/m² | +9,3 % |
| 2022 | 3.520 €/m² | +10,7 % |
| 2023 | 3.690 €/m² | +4,8 % |
| 2024 | 3.660 €/m² | -0,8 % |
| 2025 | 3.650 €/m² | -0,3 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Donaueschingen: 3.420 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Donaueschingen eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 1.980 €/m² | – |
| 2016 | 2.090 €/m² | +5,6 % |
| 2017 | 2.220 €/m² | +6,2 % |
| 2018 | 2.380 €/m² | +7,2 % |
| 2019 | 2.540 €/m² | +6,7 % |
| 2020 | 2.720 €/m² | +7,1 % |
| 2021 | 2.950 €/m² | +8,5 % |
| 2022 | 3.240 €/m² | +9,8 % |
| 2023 | 3.390 €/m² | +4,6 % |
| 2024 | 3.410 €/m² | +0,6 % |
| 2025 | 3.420 €/m² | +0,3 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Donaueschingen: 10,80 €/m²
Die Mieten in Donaueschingen sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 7,20 €/m² | – |
| 2016 | 7,45 €/m² | +3,5 % |
| 2017 | 7,75 €/m² | +4 % |
| 2018 | 8,05 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 8,35 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 8,70 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 9,10 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 9,65 €/m² | +6 % |
| 2023 | 10,10 €/m² | +4,7 % |
| 2024 | 10,45 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 10,80 €/m² | +3,3 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Donaueschingen: 290 €/m²
Der Bodenrichtwert in Donaueschingen hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2015 | 145 €/m² | – |
| 2016 | 155 €/m² | +6,9 % |
| 2017 | 165 €/m² | +6,5 % |
| 2018 | 178 €/m² | +7,9 % |
| 2019 | 192 €/m² | +7,9 % |
| 2020 | 210 €/m² | +9,4 % |
| 2021 | 235 €/m² | +11,9 % |
| 2022 | 270 €/m² | +14,9 % |
| 2023 | 285 €/m² | +5,6 % |
| 2024 | 288 €/m² | +1,1 % |
| 2025 | 290 €/m² | +0,7 % |
Der Immobilienmarkt in Donaueschingen ist insgesamt als eher ausgewogen mit leichter Tendenz zugunsten der Verkäuferseite zu bewerten, insbesondere bei gut gepflegten Bestandsobjekten in nachgefragten Wohnlagen. Die Nachfrage wird durch die regionale Funktion als Wohn- und Versorgungsstandort, die Nähe zu Arbeitsplätzen im Schwarzwald-Baar-Kreis sowie die gute Erreichbarkeit gestützt. Gleichzeitig begrenzt ein eher moderates Neubauvolumen das Angebot, was die Immobilienpreise Donaueschingen auf einem vergleichsweise stabilen Niveau hält. Für den Erwerb von Bestandsobjekten gilt: energetischer Zustand, Grundstücksgröße und Mikrolage beeinflussen den Quadratmeterpreis Donaueschingen deutlich stärker als in homogeneren Großstadtmärkten. Für Kapitalanleger bleibt die Stadt interessant, weil die Mietnachfrage solide ist und Leerstandsrisiken überschaubar bleiben. Die grobe Mietrendite-Spanne liegt bei etwa 3,0 bis 4,2 % brutto bei marktgerecht eingekauften Wohnungen; bei Häusern fällt die Rendite meist niedriger aus, da der Kaufpreisanteil für Grundstück und Substanz höher ist. Wer ein Haus kaufen Donaueschingen oder eine Wohnung kaufen Donaueschingen möchte, sollte daher besonders auf Modernisierungsstand, Energieeffizienz und langfristige Vermietbarkeit achten.
Wer den Markt in Donaueschingen im baden-württembergischen Markt mit Nähe zu Stuttgart und Bodenseeraum fundiert einordnen will, sollte einen Blick auf die mehrjährige Preisentwicklung werfen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Donaueschingen bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 2.120 €/m² im Jahr 2015 auf aktuell 3.650 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +72,2 % über 10 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,6 % p.a. entspricht. Der bisherige Höchststand wurde 2023 mit 3.690 €/m² erreicht; seitdem hat sich der Markt um -1,1 % korrigiert — ein in vielen deutschen Mittelstandsmärkten typisches Muster nach der Zinswende. Eigentumswohnungen in Donaueschingen starteten 2015 bei rund 1.980 €/m² und liegen heute bei 3.420 €/m² (+72,7 % über 10 Jahre, Ø +5,6 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Donaueschingen entwickelte sich von 7,20 €/m² (2015) auf aktuell 10,80 €/m² — +50,0 % über 10 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Donaueschingen stieg von 145 €/m² (2015) auf aktuell 290 €/m² (+100,0 % in 10 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Donaueschingen eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 3,8 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 22.000 Einwohnern bildet Donaueschingen ein begrenztes, aber kontinuierliches Transaktionsvolumen — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Donaueschingen, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 3 – 4,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Donaueschingen gegenüber dem Median aller Gemeinden in Baden-Württemberg.
| Kennzahl | Donaueschingen | Baden-Württemberg (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 3.650 €/m² | 3.850 €/m² | -5,2 % |
| Wohnungen Ø | 3.420 €/m² | 3.760 €/m² | -9 % |
| Mieten Ø | 10,80 €/m² | 10,80 €/m² | 0 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Donaueschingen, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2.240 €/m² | – | 2.090 €/m² | – | 7,45 €/m² | – |
| 2017 | 2.390 €/m² | +6,7 % | 2.220 €/m² | +6,2 % | 7,75 €/m² | +4 % |
| 2018 | 2.560 €/m² | +7,1 % | 2.380 €/m² | +7,2 % | 8,05 €/m² | +3,9 % |
| 2019 | 2.720 €/m² | +6,3 % | 2.540 €/m² | +6,7 % | 8,35 €/m² | +3,7 % |
| 2020 | 2.910 €/m² | +7 % | 2.720 €/m² | +7,1 % | 8,70 €/m² | +4,2 % |
| 2021 | 3.180 €/m² | +9,3 % | 2.950 €/m² | +8,5 % | 9,10 €/m² | +4,6 % |
| 2022 | 3.520 €/m² | +10,7 % | 3.240 €/m² | +9,8 % | 9,65 €/m² | +6 % |
| 2023 | 3.690 €/m² | +4,8 % | 3.390 €/m² | +4,6 % | 10,10 €/m² | +4,7 % |
| 2024 | 3.660 €/m² | -0,8 % | 3.410 €/m² | +0,6 % | 10,45 €/m² | +3,5 % |
| 2025 | 3.650 €/m² | -0,3 % | 3.420 €/m² | +0,3 % | 10,80 €/m² | +3,3 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Immobilien GmbH
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In Donaueschingen baut die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) bis 2025 insgesamt 88 neue Wohnungen in alten Gem䣣ern, die vorrangig Bediensteten im öffentlichen Dienst zur Verfügung stehen werden.
Der demografische Wandel eröffnet neue Wege für den Immobilienmarkt in Donaueschingen, wobei Eigentümer fachkundige Beratung zu Nutzungs- und Fördermö£££glichkeiten beim Umwelt Büro Donaueschingen erhalten können.