Über 15 Jahre Erfahrung in München, Bayern & im Umland. Beauftragen Sie die besten Makler für Ihre Immobilie in Berchtesgaden.
Ein Immobilienverkauf ist eine weitreichende Entscheidung. Als erfahrene Makler begleiten wir Eigentümer in Berchtesgaden mit klarer Struktur, fundierter Marktkenntnis und einer auf das jeweilige Objekt abgestimmten Vermarktungsstrategie. Ob Hausverkauf, Wohnungsverkauf, Grundstücksverkauf oder Vermietung — wir stehen für saubere Abläufe, persönliche Beratung und eine zielgerichtete Vermittlung Ihrer Immobilie. Unsere Immobiliengutachter unterstützen mit nachvollziehbaren Bewertungen als Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung.
Persönlich von Gerhard Hahn · FREITAG® Immobilien GmbH
Über 30 Jahre Erfahrung als Immobilienspezialist
Wir vermarkten Ihre Immobilie in Berchtesgaden grundsätzlich zunächst off-market — ohne Schild, ohne Online-Inserat, ohne öffentliches Exposé. Erst wenn der diskrete Weg ausgeschöpft ist und Sie es ausdrücklich wünschen, gehen wir in die Breitenvermarktung. So bleibt Ihre Privatsphäre gewahrt — gegenüber Nachbarn, Mietern, Mitarbeitern und dem Finanzamt.
»Kompetent und vertrauenswürdig, rundherum perfekt«
»Herr Freitag hat mein Unternehmen mudis erfolgreich verkauft und mich mit dem Verkaufspreis völlig überrascht. Ich bin immer noch total begeistert!«
»FREITAG® Immobilien haben uns bei einer finanziell sehr dringlichen Angelegenheit schnell und professionell geholfen. Nochmals vielen Dank dafür!«
Wer einen erfahrenen Immobilienmakler in Berchtesgaden sucht, erwartet mehr als nur die Veröffentlichung eines Inserats. Entscheidend sind eine realistische Wertermittlung, eine passende Vermarktungsstrategie, hochwertige Unterlagen, professionelle Kommunikation mit Interessenten und eine sichere Vertragsabwicklung. Genau hier setzen wir an.
Als Maklerbüro für Berchtesgaden begleiten wir Eigentümer, Erbengemeinschaften, Kapitalanleger und Vermieter in allen Phasen der Immobilienvermittlung — mit klaren Prozessen und nachvollziehbarer Beratung.
Persönliches GesprächPersönlich, diskret, mit über 15 Jahren Marktkenntnis – Ihr Immobilienmakler für Berchtesgaden.
Sie müssen nicht zu uns kommen: Für ein persönliches Beratungsgespräch oder eine Immobilienbewertung fährt Ihr Makler selbstverständlich zu Ihnen nach Berchtesgaden – diskret, unverbindlich und zu einem Termin, der zu Ihnen passt.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Aufbereitung aktueller Kaufpreise, Mieten und Bodenrichtwerte in Berchtesgaden. Die Daten basieren auf öffentlich verfügbaren Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen — ideal als Entscheidungsgrundlage für Eigentümer, Käufer und Kapitalanleger.
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Häuser in Berchtesgaden: 6.450 €/m²
Die Hauspreise in Berchtesgaden sind über mehrere Jahre deutlich gestiegen — getragen von der Nähe zu München, hoher Nachfrage nach familiengeeignetem Wohneigentum und einem begrenzten Angebot. Nach starken Zuwächsen bis 2022 folgte 2023/2024 eine leichte Korrektur, bevor sich der Markt zuletzt wieder fester zeigte.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.150 €/m² | – |
| 2017 | 4.350 €/m² | +4,8 % |
| 2018 | 4.620 €/m² | +6,2 % |
| 2019 | 4.930 €/m² | +6,7 % |
| 2020 | 5.280 €/m² | +7,1 % |
| 2021 | 5.720 €/m² | +8,3 % |
| 2022 | 6.120 €/m² | +7 % |
| 2023 | 6.230 €/m² | +1,8 % |
| 2024 | 6.320 €/m² | +1,4 % |
| 2025 | 6.450 €/m² | +2,1 % |
Aktueller Ø Kaufpreis pro m² für Wohnungen in Berchtesgaden: 6.950 €/m²
Auch bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Berchtesgaden eine langfristig positive Preisentwicklung. Besonders dynamisch verlief sie zwischen 2017 und 2022. Seit 2023 ist eine spürbare Beruhigung erkennbar — allerdings ohne deutliche Preisrückgänge. Das knappe Angebot stützt das Niveau bis heute.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 4.480 €/m² | – |
| 2017 | 4.720 €/m² | +5,4 % |
| 2018 | 5.020 €/m² | +6,4 % |
| 2019 | 5.360 €/m² | +6,8 % |
| 2020 | 5.760 €/m² | +7,5 % |
| 2021 | 6.180 €/m² | +7,3 % |
| 2022 | 6.620 €/m² | +7,1 % |
| 2023 | 6.760 €/m² | +2,1 % |
| 2024 | 6.840 €/m² | +1,2 % |
| 2025 | 6.950 €/m² | +1,6 % |
Aktuelle Ø Miete pro m² in Berchtesgaden: 12,80 €/m²
Die Mieten in Berchtesgaden sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Besonders zwischen 2018 und 2022 war die Entwicklung dynamisch. 2023/2024 setzte sich der Anstieg moderater fort — ein Zeichen für ein bereits hohes Mietniveau bei stabiler Nachfrage.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 8,90 €/m² | – |
| 2017 | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 10,00 €/m² | +4,2 % |
| 2020 | 10,40 €/m² | +4 % |
| 2021 | 10,90 €/m² | +4,8 % |
| 2022 | 11,50 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 12,00 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 12,40 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 12,80 €/m² | +3,2 % |
Aktueller Ø Bodenrichtwert pro m² in Berchtesgaden: 1.050 €/m²
Der Bodenrichtwert in Berchtesgaden hat sich deutlich nach oben entwickelt — ein Spiegelbild der Lagequalität und Nähe zum Münchner Markt. Grundstücke sind knapp, die Nachfrage strukturell hoch. Nach kräftigen Anstiegen bis 2022 folgte eine kurze Konsolidierung, bevor sich die Werte stabilisierten.
| Jahr | Ø Wert | Veränderung |
|---|---|---|
| 2016 | 520 €/m² | – |
| 2017 | 560 €/m² | +7,7 % |
| 2018 | 610 €/m² | +8,9 % |
| 2019 | 680 €/m² | +11,5 % |
| 2020 | 760 €/m² | +11,8 % |
| 2021 | 860 €/m² | +13,2 % |
| 2022 | 960 €/m² | +11,6 % |
| 2023 | 1.000 €/m² | +4,2 % |
| 2024 | 1.030 €/m² | +3 % |
| 2025 | 1.050 €/m² | +1,9 % |
Berchtesgaden ist insgesamt als eher knapper, wertstabiler und nachfrageorientierter Markt einzuordnen. Auf der Käuferseite dominiert ein selektiver Markt: Gute Lagen, gepflegte Bestände und Objekte mit klarer Wohnqualität finden weiterhin zügig Interessenten, während weniger attraktive Lagen oder sanierungsintensive Immobilien stärker preislich differenziert werden. Für Verkäufer bleibt das Umfeld grundsätzlich günstig, auch wenn die Phase sehr dynamischer Preissteigerungen vorerst vorbei ist. Die Nachfrage wird durch die besondere Lage im Alpenraum, die touristische Bedeutung und die Nähe zu Salzburg gestützt. Gleichzeitig begrenzen topografische und planungsrechtliche Faktoren das Angebot an neuem Bauland und halten damit sowohl Kaufpreise als auch Bodenrichtwerte auf einem hohen Niveau. Für Kapitalanleger ist Berchtesgaden vor allem bei gut vermietbaren Wohnungen interessant; die grobe Mietrendite liegt je nach Objektqualität und Mikrolage meist im Bereich von etwa 2,2 bis 3,2 % . Bei Häusern fällt die Rendite häufig niedriger aus, da hier der Eigennutzungsanteil und das hohe Kaufpreisniveau stärker ins Gewicht fallen. Insgesamt sprechen die Immobilienpreise Berchtesgaden für einen langfristig robusten, aber preislich anspruchsvollen Markt. Wer eine Wohnung kaufen Berchtesgaden oder ein Haus kaufen Berchtesgaden möchte, sollte Lage, Zustand und Vermietbarkeit besonders sorgfältig prüfen.
Die Datenlage der vergangenen Jahre zeichnet für Berchtesgaden im bayerischen Markt mit seiner starken Münchner Verflechtung ein klares Bild der Preisbewegungen. Bei Einfamilien- und Reihenhäusern in Berchtesgaden bewegte sich der durchschnittliche Kaufpreis von 4.150 €/m² im Jahr 2016 auf aktuell 6.450 €/m² (2025) — ein Gesamtveränderung von +55,4 % über 9 Jahre, was einem durchschnittlichen Wertzuwachs von +5,0 % p.a. entspricht. Eigentumswohnungen in Berchtesgaden starteten 2016 bei rund 4.480 €/m² und liegen heute bei 6.950 €/m² (+55,1 % über 9 Jahre, Ø +5,0 % p.a.). Damit eignen sie sich häufig als Einstieg in den Eigentumserwerb oder als Kapitalanlage mit überschaubarem Ticketgröße. Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Berchtesgaden entwickelte sich von 8,90 €/m² (2016) auf aktuell 12,80 €/m² — +43,8 % über 9 Jahre bzw. Ø +4,1 % p.a.. Für Vermieter sichert die kontinuierliche Mietsteigerung eine planbare Anpassung an Inflation und Bewirtschaftungskosten. Der Bodenrichtwert in Berchtesgaden stieg von 520 €/m² (2016) auf aktuell 1.050 €/m² (+101,9 % in 9 Jahren) — ein wesentlicher Indikator für die strukturelle Lagequalität und die Bauland-Nachfrage vor Ort. Auf Basis der aktuellen Werte ergibt sich für eine vermietete Eigentumswohnung in Berchtesgaden eine rechnerische Brutto-Mietrendite von rund 2,2 % — ohne Berücksichtigung von Leerstand, Instandhaltung und Kaufnebenkosten. Realistische Netto-Renditen liegen erfahrungsgemäß 0,8 bis 1,5 Prozentpunkte darunter. Bei rund 7.500 Einwohnern bildet Berchtesgaden ein vergleichsweise enges Marktsegment — was bedeutet: marktgerecht ausgepreiste, gut aufbereitete Objekte werden in der Regel zügig vermittelt, während überpreiste Angebote länger am Markt stehen und an Verhandlungsspielraum verlieren. Für Eigentümer in Berchtesgaden, die einen Verkauf oder eine Vermietung erwägen, ist eine individuelle, datenbasierte Wertermittlung der wichtigste erste Schritt — sie ersetzt Schätzungen aus Online-Rechnern, die Mikrolage, Energieeffizienz und Objektsubstanz nicht abbilden können. FREITAG® erstellt diese Bewertung kostenlos und unverbindlich.
Mietrendite-Spanne (grob): 2,2 – 3,2 % brutto.
Diese Marktdaten werden regelmäßig aktualisiert und mindestens alle 12 Monate auf Basis aktueller Statistiken und Gutachterausschuss-Daten überprüft.
Aktuelle Marktwerte in Berchtesgaden gegenüber dem Median aller Gemeinden in Bayern.
| Kennzahl | Berchtesgaden | Bayern (Median) | Differenz |
|---|---|---|---|
| Häuser Ø | 6.450 €/m² | 3.650 €/m² | +76,7 % |
| Wohnungen Ø | 6.950 €/m² | 3.850 €/m² | +80,5 % |
| Mieten Ø | 12,80 €/m² | 9,80 €/m² | +30,6 % |
Jährliche Durchschnittswerte für Kaufpreise (Häuser & Wohnungen) und Mieten in Berchtesgaden, jeweils inklusive der Veränderung gegenüber dem Vorjahr.
| Jahr | Häuser Ø/m² | YoY | Wohnungen Ø/m² | YoY | Miete Ø/m² | YoY |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 4.150 €/m² | – | 4.480 €/m² | – | 8,90 €/m² | – |
| 2017 | 4.350 €/m² | +4,8 % | 4.720 €/m² | +5,4 % | 9,20 €/m² | +3,4 % |
| 2018 | 4.620 €/m² | +6,2 % | 5.020 €/m² | +6,4 % | 9,60 €/m² | +4,3 % |
| 2019 | 4.930 €/m² | +6,7 % | 5.360 €/m² | +6,8 % | 10,00 €/m² | +4,2 % |
| 2020 | 5.280 €/m² | +7,1 % | 5.760 €/m² | +7,5 % | 10,40 €/m² | +4 % |
| 2021 | 5.720 €/m² | +8,3 % | 6.180 €/m² | +7,3 % | 10,90 €/m² | +4,8 % |
| 2022 | 6.120 €/m² | +7 % | 6.620 €/m² | +7,1 % | 11,50 €/m² | +5,5 % |
| 2023 | 6.230 €/m² | +1,8 % | 6.760 €/m² | +2,1 % | 12,00 €/m² | +4,3 % |
| 2024 | 6.320 €/m² | +1,4 % | 6.840 €/m² | +1,2 % | 12,40 €/m² | +3,3 % |
| 2025 | 6.450 €/m² | +2,1 % | 6.950 €/m² | +1,6 % | 12,80 €/m² | +3,2 % |
Quelle: Eigene Marktrecherche FREITAG® Immobilien auf Basis öffentlich verfügbarer Statistiken und Gutachterausschuss-Auswertungen.
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Geschäftsführer der FREITAG® Immobilien GmbH
Seit über 30 Jahren ist Gerhard Hahn als Immobiliengutachter, Immobilienberater und Makler in Bayern und im süddeutschen Raum tätig — mit Schwerpunkt auf hochwertigem Wohneigentum, Off-Market-Vermarktung und der diskreten Begleitung von Eigentümern, Erbengemeinschaften und Family Offices.
Viele Eigentümer in Berchtesgaden möchten verkaufen, ohne dass Nachbarn, Mieter oder Mitarbeiter davon erfahren. Genau dieses diskrete Vorgehen begleitet Gerhard Hahn seit über 30 Jahren. Persönliche Termine in Berchtesgaden sind für Gerhard Hahn fester Bestandteil jedes Mandats — keine Ferndiagnose, keine Templates.
Hinweis: Diese Liste basiert auf einer KI-gestützten Recherche (ChatGPT) öffentlich verfügbarer Quellen und stellt keine offizielle Bewertung oder Empfehlung dar. Reihenfolge ohne wertende Hierarchie.
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Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Berchtesgaden liegt aktuell bei 4.215 €. Für Häuser müssen Kaufinteressierte im Durchschnitt 4.148 €/m2 zahlen.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien in Berchtesgaden liegt im April 2026 bei 4.593 €. Dies entspricht einer aktuellen Preisentwicklung im Vergleich zu früheren Jahren.
Die Baugenehmigung für drei Mehrfamilienhaus mit insgesamt zwei Dutzend Wohnungen auf dem Gelände der Villa in Berchtesgaden wurde aufgehoben. Ein neues Genehmigungsverfahren muss nun alle Umwelt prüfungen umfassen, die der Bund Naturschutz in seiner Klage verlangt hat.
Der Europace Hauspreisindex EPX zeigt sich zum Jahresende 2025 insgesamt stabil. Gestiegen sind die Preise aber nur noch bei neuen Ein- und Zweifamilien häusern, Bestandsh䨨user und Eigentumswohnungen verlieren weiterhin an Wert.
Der durchschnittliche Kaufpreis in Berchtesgaden liegt bei 6.284,28 €/m2. Für eine 30 m2-Wohnung liegt aktuell der durchschnittliche Kaufpreis bei 4.138,81 €/m2.
