In der New Yorker Gewerbeimmobilienbranche wird das staatliche Programm 485-x, das Steueranreize für neue Wohnbauprojekte in bestimmten Gebieten der fünf Stadtbezirke im Gegenzug für die Einbeziehung von bezahlbarem Wohnraum bietet, häufig kritisiert. Die Kritik konzentriert sich auf die höheren Bauanforderungen an die Löhne gemäß 485-x in weiten Teilen Manhattans und großen Gebieten der 'Outer Boroughs' für Projekte mit mehr als 99 Einheiten. Dies führt dazu, dass eine Präferenz für Projekte mit genau 99 Einheiten besteht.
Zwischen April 2024, dem Monat, in dem 485-x in Kraft trat, und April 2026 wurden mindestens 154 solcher Genehmigungen erteilt, so der City Reporter. Nur 1 Prozent dieser Projekte umfasste jedoch mehr als 100 Einheiten, wie der City Reporter unter Berufung auf Daten des New York City Department of Housing Preservation and Development mitteilte. Im Vergleich dazu überstieg bei dem Vorgängerprogramm 421-a, das 2022 auslief, über die Hälfte der Gebäude die Marke von 100 Einheiten, wie Bob Knakal, Chairman und CEO von BK Real Estate Advisors, in einem Meinungsartikel im Commercial Observer im Februar schrieb.
Herausforderungen und Kosten
Für einige Entwickler, insbesondere solche, die nicht zu den größten der Stadt gehören, funktioniert die de facto magische Zahl unter 485-x jedoch. Andrea Gjini, Gründer der AG Holdings Group, ist ein solcher Entwickler. Er überschreitet die 99-Einheiten-Grenze nicht, obwohl er dies tun würde, wenn die Rechnung langfristig günstig wäre. Dies ist jedoch nicht der Fall, wie er dem Commercial Observer mitteilte. Gjini berichtete in einem Interview im Juni, dass er ein Projekt plante, welches er mit 120 Einheiten anlegen wollte, jedoch 21 Einheiten aufgeben musste, da sich die Rentabilität des Projekts andernfalls nicht ergeben hätte.
Die Kosten sind 25 bis 30 Prozent höher, und angesichts der bevorstehenden Refinanzierungen und der schwankenden Zinsen sei es sehr unsicher, das Risiko einzugehen und die Anzahl der Einheiten zu erhöhen. Mehr Einheiten können auch zu größeren Verzögerungen auf der regulatorischen Seite führen. Eine dreimonatige Verzögerung bei einem Projekt in der 19 East 198th Street führte dazu, dass Gjini drei monatliche Zinszahlungen von jeweils 150.000 US-Dollar leisten musste, während das Projekt aufgrund von Verzögerungen beim New York City Department of Buildings nicht voranschritt.
Auswirkungen globaler Instabilität und Zollpolitik
Gleichzeitig spielt die geopolitische Instabilität eine große Rolle bei der Risikobereitschaft der Entwickler. Die Materialkosten sind seit dem Konflikt mit dem Iran gestiegen und auch die Logistik hat sich verändert. Gjini erhält E-Mails von seinen Lieferanten, die aufgrund hoher Treibstoffpreise die Liefergebühren erhöhen, was die Projektkalkulation zusätzlich belastet. Zölle haben den internationalen Versand von Baumaterialien komplizierter gemacht. Wartezeiten und Preise für Materialien wie Stahl tragen zu Budget- und Zeitplanbeschränkungen bei. Auch der Einkauf amerikanischer Materialien scheint keine Kosteneinsparungen zu bringen.
Laut Gjini stiegen die Holzpreise seit den strengeren Zöllen Anfang 2025 um 10 bis 15 Prozent, während die Kosten für gewalzten Stahl zwischen Februar 2025 und Februar 2026 um 5 bis 20,7 Prozent zunahmen, wie die Associated General Contractors of America berichteten. Spencer Levine, Präsident von RAL Companies, betrachtet 485-x als kurzsichtige Gesetzgebung, die die Schwierigkeiten kleinerer Entwickler nicht berücksichtigte. Die Instabilität im Baumaterial- und Arbeitsmarkt sowie Zölle beeinflussen alle Akteure der Branche. Levine sieht die aktuelle Situation als eine Überreaktion, die dazu führt, Projekte mit weniger als 100 Einheiten zu bauen, um die Anforderungen an die Gewerkschaftsarbeit zu umgehen und so Kosten zu senken.
Levine merkte an, dass die Kosten pro Einheit bei größerem Volumen tendenziell sinken. Das 99-Einheiten-Limit beeinflusse nicht zwingend die Materialkosten. RAL hat das 485-x Programm noch nicht genutzt, plant dies aber für künftige Standorte. Lev Kimyagarov, Geschäftsführer von Development Site Advisors, sieht die vorgeschriebenen Löhne als geringfügiges Hindernis. Kimyagarov veröffentlichte 2025 einen Artikel, in dem er erläuterte, warum 485-x seiner Meinung nach funktioniert, auch wenn es nicht perfekt ist. Er ist der Ansicht, dass die Politik angepasst werden sollte, um es Entwicklern zu ermöglichen, größere Gebäude zu errichten, während gleichzeitig Beschränkungen für kleinere Projekte beibehalten werden sollten. Er führte in den letzten zwei Monaten Gespräche über die Nutzung eines modularen Hausmodells für den Bau.
