Die Fernsehserie „Landman“ zeigt Billy Bob Thornton als Ölmanager, der weite Ebenen und tiefe Ozeane nach dem Rohstoff durchsucht, der das moderne Leben antreibt. Im Bereich der Datenzentren und Elektrizitätswirtschaft ist eine neue Art von Geschäftsleuten entstanden, die als „Wildcatter“ bezeichnet werden. Diese Akteure mischen den Markt auf und akkumulieren dabei Vermögen sowie Widerstand. Ihr Ziel ist es, Grundstücke zu sichern, die für die essenzielle Energieversorgung von Hyperscalern und Immobilien-Investmentfirmen geeignet sind. Dies geschieht vor dem Hintergrund eines prognostizierten 7 Billionen US-Dollar schweren Booms im Datenzentrumssektor.
Morris Betesh, Gründer von Arrow Real Estate Advisors, einem Debt- und Equity-Brokerage, äußert sich dazu: „Wir haben gesehen, wie einige erfolgreich waren, andere in eine Sackgasse gerieten. Ich nenne sie 'Wildcatter', weil sie, ähnlich wie Menschen Land kauften, bohrten und hofften, Öl zu finden, Land mit dem Optimismus erwerben, es in 'Powered Land' mit 100 Megawatt Leistung umwandeln zu können.“ Während die meisten Wildcatter Investmentunternehmer mit Kapitalmarkterfahrung sind, ziehen die durch den Datenzentrum-Boom entstandenen Möglichkeiten Geschäftsleute aus den unterschiedlichsten Bereichen an, die versuchen, noch verfügbaare Grundstücke zu erwerben, um die Entwicklung dieser Anlageklasse voranzutreiben.
Dom Espinosa, Senior Managing Director im Texas Industrial Capital Markets Team von Newmark, bestätigt: „Jeder steigt ein, von Landwirten bis zu institutionellen Fondsmanagern. Es ist wohl die größte Bandbreite an Menschen, die dasselbe Ziel verfolgen – vom Technologie- bis zum Energiesektor –, die wir je im gewerblichen Immobilienbereich erlebt haben.“ Courtney Hammond, Partnerin der Real Estate Group bei der Anwaltskanzlei Vinson & Elkins, bemerkte, dass ein Wildcatter oft eine Option für Land sichert, das bereits über Bebauungsgenehmigungen für ein zukünftiges Datenzentrum verfügt und entweder Zugang zu Übertragungsleitungen oder eine verbindliche Zusage für zukünftige Konnektivität besitzt. Dieses attraktive Paket wird dann dem Höchstbietenden präsentiert.
Wertschöpfung durch „Powered Land“
Die Seattle-basierte Startup Cloverleaf Infrastructure, angeführt vom ehemaligen Microsoft-Manager Brian Janous, hat 300 Millionen US-Dollar aufgebracht und investiert, um Land zu kaufen, Verträge mit Versorgungsunternehmen abzuschließen und Elektroausrüstung für zukünftige Datenzentrumsnutzung zu erwerben. Im März berichtete die New York Times, dass Janous und Cloverleaf ein 1.900 Acres großes Gelände mit 1,3 Gigawatt Leistung für 200 Millionen US-Dollar an Vantage Data Centers verkauften. Auf diesem Gelände wird ein 15 Milliarden US-Dollar teurer Datenzentrumskomplex für Oracle und OpenAI entstehen. Ein weiterer Wildcatter, Pine Line, ein lokales Immobilien- und Ausrüstungsunternehmen, verkaufte 400 Acres in Archbald, Pennsylvania, an Archbald Ventures und einen ungenannten Entwickler, der dort einen 2,1 Milliarden US-Dollar teuren Datenzentrumscampus von 17 Millionen Quadratfuß errichten will.
Carrington Brown, Global Head of Data Centers bei Affinius Capital, betont: „Niemand kann die aktuelle Nachfrage in diesem Bereich ignorieren. Jeder versucht herauszufinden, wie er von dieser Nachfrage profitieren kann.“ Während Northern Virginia und der Großraum Washington, D.C., einst das Epizentrum der Datenzentrumsentwicklung waren, breitet sich die Investition nun landesweit aus. Nicole Fenton, Partnerin bei HSF Kramer, beobachtet, dass „man Standorte sieht, die ländlicher sind, weniger Entwicklung, weniger Regulierung und generell günstigeres Land bieten. Viele versuchen, Optionen auf Land zu sichern, während die erforderlichen Genehmigungen eingeholt werden, und jeder hofft, 'Powered Land' zum Verkauf anbieten zu können.“
Komplexität der Standortentwicklung
Dieses Konzept des „Powered Land“ ist in der Branche allgegenwärtig. Betesh erläutert: „Es braucht viel Zeit und viele Variablen, um Land in 'Powered Land' zu verwandeln. 'Powered Land' ist im Wesentlichen bereit für die vertikale Entwicklung und wird von großen Endnutzern wie Alphabet, Meta und AWS Beachtung finden.“ Er fügt hinzu, dass viele Unternehmer versuchen, aus einem Stück Land, dessen Kauf 50 Millionen US-Dollar kosten mag, 300 Millionen US-Dollar zu erwirtschaften, was dem Preis entspricht, den ein Hyperscaler möglicherweise zu zahlen bereit ist. Curt Holcomb, Vice Chairman bei JLL's Global Data Center Solutions Practice, hebt hervor, dass ungenutztes Agrarland, das vor drei Jahren noch 2 US-Dollar pro Quadratfuß kostete, plötzlich 25 US-Dollar pro Quadratfuß wert ist, sobald diese Wildcatter Übertragungsleitungen zur Stromversorgung zukünftiger Datenzentren sowie die für deren Kühlung benötigte Wasserversorgung sichern. „Kluge Leute erkannten frühzeitig, dass sie Land erheblich aufwerten können“, so Holcomb. „Nur wer die Stromkapazität, Glasfaseranbindung und Zugang zu Wasser zusammenführt, kann letztendlich eine erfolgreiche Datenzentrumsentwicklung realisieren.“
Die Wertsteigerung von Land ist jedoch kein einfaches oder kostengünstiges Unterfangen. Sie erfordert eine aufwendige Koordination und Zusammenarbeit mit lokalen Versorgungsunternehmen, den Bau von Übertragungsleitungen, die Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten bezüglich Wegerechten und den Bau von Umspannwerken und Wasseraufbereitungsanlagen.
