Für einige Tage der vergangenen Woche dominierten zwei verbogene Stahlträger im Pfizer-Gebäude die Immobiliennachrichten in Amerika. Wer sich ausschließlich an Schlagzeilen orientierte, hätte möglicherweise den Schluss gezogen, dass die Umwandlung von Büros in Wohnraum plötzlich in Schwierigkeiten geraten ist. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. New York hat sich unbemerkt zum nationalen Spitzenreiter bei solchen Umwandlungen entwickelt.
Rund 70 Projekte mit über 20.000 potenziellen Wohneinheiten sind in Bearbeitung, was Investitionen in Milliardenhöhe und eine der schnellsten Veränderungen im Wohnungsbau der Stadt seit Generationen darstellt. Dennoch ist bemerkenswert wenig darüber geschrieben worden, was tatsächlich geschieht oder weshalb. In den letzten zwei Jahren hat sich die Konversion von Büro- zu Wohnraum von einem Rinnsal zu einem Strom entwickelt und macht nun einen bedeutenden Anteil der Pipeline für Mehrfamilienhäuser aus.
Tausende von bezahlbaren Wohneinheiten werden in einigen der wohlhabendsten Gegenden realisiert, darunter in Gebäuden an der Billionaires' Row und an der Wall Street. Millionen von Quadratmetern ungenutzter Büroflächen werden umgenutzt. Und trotz einer problematischen Woche für die Pfizer-Gebäudeumwandlung beschleunigt sich dieser Trend weiter.
Game Changer und politische Maßnahmen
Wie konnte New York City zum leuchtenden Beispiel für die Büroumwandlungsrevolution werden? Zwei entscheidende Momente in den letzten zwei Jahren spielten hierbei eine Rolle. Zunächst erzielten der Gouverneur und die staatliche Gesetzgebung im April 2024 eine wegweisende Wohnungsbaueinigung, die entscheidende regulatorische Änderungen und ein neues Anreizprogramm namens 467-m umfasste. Dieses Programm sollte Konversionsprojekte fördern und sicherstellen, dass 25 Prozent der entstehenden Wohnungen dauerhaft bezahlbar sind.
Der zweite Moment folgte später im selben Jahr, als der Stadtrat das Programm „City of Yes for Housing Opportunity“ verabschiedete, die umfassendste Überarbeitung der Bauzonenvorschriften seit den 1960er Jahren. Für Büroumwandlungen aktualisierte „City of Yes“ veraltete Regeln bezüglich qualifizierender Gebäude und behob regulatorische Inkohärenzen, die frühere Projekte blockiert hatten. Das Ergebnis ist eines der effektivsten Programme zur Wohnungsbauproduktion, die New York City in jüngster Zeit gesehen hat. Innerhalb von zwei Jahren befinden sich etwa 5.000 dauerhaft bezahlbare Wohneinheiten im Bau, die sich im Allgemeinen in Stadtteilen mit hohem Entwicklungspotenzial befinden.
Ausblick und Herausforderungen
Es gibt jedoch auch Gegenwind, der die nächste Welle von Umwandlungen dämpfen könnte. Der Büromarkt hat sich allmählich so weit erholt, dass bestimmte Bürogebäude nun als solche erhalten bleiben sollen. Es ergeben sich neue Möglichkeiten, die Vorteile hoher Baudichten zu nutzen, was Bedingungen schafft, unter denen Abrisse zunehmend attraktive Alternativen darstellen. Es wird auch wichtig sein zu beobachten, wie politische Entscheidungsträger auf den Vorfall am Pfizer-Gebäude reagieren und ob neue Regulierungsaufsicht oder Programmanpassungen zukünftige Projekte verlangsamen.
Trotz dieser Herausforderungen befindet sich New York City wahrscheinlich erst zur Hälfte seines aktuellen Konversionszyklus. Es gibt einen glaubwürdigen Weg zu weiteren über 20.000 Einheiten, die weitere 20 bis 25 Millionen Quadratfuß obsoletter Büroflächen umnutzen. Viele andere Städte werden das New Yorker Modell nachahmen und Tausende weiterer Einheiten schaffen. Für New York City ist die bisherige Leistung ein guter Indikator für zukünftige Aussichten. Durch die Verfolgung jedes Umwandlungsprojekts mittels öffentlicher und proprietärer Daten können wir die nächste Generation von Projekten vorhersagen, einschließlich über 1.000 Zielstandorten, die die Merkmale einer erfolgreichen Konversion aufweisen. Selbst wenn nur ein kleiner Teil dieser Projekte realisiert wird, ist die Stadtlandschaft auf weitere Transformationen vorbereitet.
Während viele Städte mit den doppelten Herausforderungen der nach-COVID-Büroveralterung und anhaltendem Wohnungsmangel konfrontiert sind, spiegeln Büroumwandlungen weiterhin die größte Chance wider, vielfältige Vorteile zu erzielen: die Belebung der Innenstädte, die Stabilisierung des Büromarktes, ökologische Vorteile durch die Wiederverwendung bestehender Infrastruktur und die schnelle Entwicklung neuer Wohnungen in Ballungsräumen mit begrenztem Angebot. Wer durch eine moderne Stadt geht, entdeckt architektonische Hinweise auf längst vergangene Industrien. Die adaptive Wiederverwendung alter Strukturen – von Industrie-Loftgebäuden bis hin zu Garagen – ist kein neues Phänomen. In Jahrzehnten werden sich die New Yorker wahrscheinlich nicht mehr daran erinnern, dass viele dieser Apartmenthäuser einst Büros waren. Sie werden einfach Stadtteile sein. Das ist der stille Erfolg der adaptiven Wiederverwendung – und wir stehen noch am Anfang dieser Geschichte.
