Eigentümer, die im Jahr 2016 eine Immobilienfinanzierung mit niedriger Tilgungsrate eingegangen sind, sehen sich bei der für 2026 anstehenden Anschlussfinanzierung mit potenziell erheblich höheren Monatsraten konfrontiert. Dies ergibt sich aus der gestiegenen Zinsentwicklung seit 2016. Eine aktuelle Untersuchung von ImmoScout24 beleuchtet die Auswirkungen dieser Zinsverschiebungen sowie die gleichzeitig erfolgte Wertsteigerung von Immobilien in allen deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten.
Die Analyse zeigt auf, dass Kreditnehmer, die ihren Kredit bisher mit einer Tilgungsrate von einem Prozent bedienten, bei einer Anschlussfinanzierung mit gleichbleibender Tilgung und angepasstem Sollzins eine monatliche Steigerung von rund 82 Prozent zu erwarten haben. Bei einer Tilgungsrate von zwei Prozent liegt der Anstieg bei etwa 36 Prozent, während eine anfängliche Tilgungsrate von drei Prozent lediglich eine Erhöhung von rund sechs Prozent nach sich zieht. Maßgeblich für die Konditionen der Anschlussfinanzierung sind nicht allein der neue Zinssatz, sondern auch die verbleibende Restschuld sowie der aktuelle Marktwert der Immobilie.
Während der Niedrigzinsphase sicherten sich viele Käufer Finanzierungen für den Erwerb von Wohneigentum. Vor zehn Jahren, im Jahr 2016, lagen die Zinsen für Kreditverträge mit einer zehnjährigen Zinsbindung bei etwa 1,4 Prozent. Aktuell beträgt der Sollzins für vergleichbare Finanzierungen rund 3,9 Prozent. Diese Entwicklung fällt mit einer signifikanten Wertsteigerung der Immobilien in ganz Deutschland zusammen. Die Preisentwicklung seit 2016 variiert dabei regional, von 35 Prozent in Ingolstadt bis zu 113 Prozent im Kreis Oder-Spree.
Bedeutung der Immobilienbewertung und Tilgungsrate
Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, weist darauf hin, dass eine erneute Immobilienbewertung für bevorstehende Anschlussfinanzierungen von Relevanz ist. Ein heute deutlich über dem ursprünglichen Kaufpreis liegender Immobilienwert kann den Beleihungsauslauf positiv beeinflussen, was wiederum Raum für vorteilhaftere Konditionen schaffen kann. Eine frühzeitige, professionelle Beratung ist essenziell, um verschiedene Optionen für die Anschlussfinanzierung zu prüfen.
Anhand von Modellrechnungen mit ursprünglichen Darlehenssummen von 350.000, 550.000 und 750.000 Euro, finanziert zu 1,4 Prozent im Jahr 2016, und einer Weiterfinanzierung der Restschuld zu 3,9 Prozent, werden die Auswirkungen verdeutlicht. Ein Darlehen von 350.000 Euro mit einem Prozent anfänglicher Tilgung und einer monatlichen Rate von 700 Euro resultiert nach zehn Jahren in einer Restschuld von etwa 312.455 Euro. Eine Weiterfinanzierung dieser Restschuld zu 3,9 Prozent Zins und weiterhin einem Prozent Tilgung erhöht die monatliche Rate auf etwa 1.276 Euro, was einer Steigerung von rund 82 Prozent entspricht. Bei höheren anfänglichen Tilgungsraten fällt die Mehrbelastung geringer aus; beispielsweise bei drei Prozent Tilgung beträgt der Anstieg nur etwa sechs Prozent.
Regionale Preisentwicklungen und Beratungsempfehlungen
Die Kaufpreise in Deutschland sind seit 2016 flächendeckend gestiegen, im Mittel um rund 71 Prozent. Besonders ausgeprägte Zuwächse verzeichnen Regionen mit einem im Jahr 2016 vergleichsweise niedrigen Preisniveau und einer hohen Nachfrage, oft durch die Nähe zu Metropolen. Spitzenwerte erreichen der Landkreis Oder-Spree (+113 %), Holzminden (+109 %), Ostprignitz-Ruppin (+105 %) und Märkisch-Oderland (+104 %). In Großstädten wie Ingolstadt, München und Stuttgart sind die prozentualen Zuwächse mit 35 bis 44 Prozent geringer, da das Ausgangsniveau dort bereits höher war, jedoch weiterhin substanziell.
Für Eigentümer mit einer auslaufenden Zinsbindung ist eine frühzeitige und umfassende Beratung von hoher Relevanz. Die Höhe der verbleibenden Restschuld ist dabei ein zentraler Faktor; eine niedrigere Restschuld mindert die Auswirkungen eines höheren Zinses auf die neue Monatsrate. Beratungsgespräche dienen der Prüfung der langfristigen Tragfähigkeit der monatlichen Belastung, der Möglichkeiten für Sondertilgungen vor Zinsbindungsende und der Evaluation verschiedener Optionen für die Anschlussfinanzierung. Auch die Frage, ob der ursprüngliche Kaufpreis oder der aktuelle Immobilienwert als Basis herangezogen wird, kann für die Wahl der Finanzierung eine Rolle spielen.
