Die zweite Sitzung des Federal Open Market Committee (FOMC) unter dem neuen Federal-Reserve-Vorsitzenden Kevin Warsh deutete erneut auf eine Realität höherer und länger anhaltender Zinsen für die Gewerbeimmobilienbranche hin. In einer Abstimmung von 9 zu 3 Stimmen beließ das FOMC am Mittwoch seinen Leitzins zum fünften Mal in Folge zwischen 3,5 Prozent und 3,75 Prozent. Als Begründung wurden Inflationsrisiken durch den anhaltenden Krieg im Iran genannt. Die Inflation liegt weiterhin deutlich über dem 2-Prozent-Ziel der Fed, während Warsh die Grundlage für eine mögliche Änderung des Datenansatzes bei der Gestaltung geldpolitischer Entscheidungen gelegt hat.
Vorsitzender Warsh erklärte in einer Pressekonferenz nach der Sitzung, dass das FOMC kein „weiches Ziel“ für die Inflation habe und dem jährlichen Satz von 2 Prozent als Hauptziel weiterhin verpflichtet sei. Er fügte hinzu, dass ein neues Kapitel begonnen wurde und die über fünf Jahre andauernde Inflation über dem Ziel nicht innerhalb von neun Wochen oder durch einen einzigen Monat moderater Preisrückgänge geheilt werden könne. Die Fed werde nicht wanken, da ihre Glaubwürdigkeit darauf beruhe, ihre Pflichten zu erfüllen und ihren Verantwortlichkeiten nachzukommen.
Diskussion um Zinsanhebung und Inflationsmessung
Die Entscheidung, die Zinssätze beizubehalten, stieß auf Widerspruch: Die regionalen FOMC-Präsidentinnen Beth M. Hammack aus Cleveland, Neel Kashkari aus Minneapolis und Lorie K. Logan aus Dallas stimmten dagegen und bevorzugten eine Anhebung um einen Viertelpunkt. Warshs zweite Sitzung an der Spitze der Fed, nachdem er Jerome Powell im Mai abgelöst hatte, fand zwei Wochen nach seiner Aussage vor dem Kongress statt, dass das FOMC „keine Toleranz für anhaltend hohe Inflation“ habe. Er sprach auch darüber, ob traditionelle Inflationsmessgrößen wie der Verbraucherpreisindex und der Erzeugerpreisindex überdacht werden sollten.
Der neue Fed-Vorsitzende setzte im Juni eine Arbeitsgruppe ein, die untersuchen soll, ob die langjährigen Inflationsmetriken der Zentralbank geändert werden müssen. Ergebnisse werden später im Jahr erwartet. Die neuesten Daten des U.S. Bureau of Labor Statistics zeigten einen Verbraucherpreisindex, der 1,5 Prozentpunkte über dem 2-Prozent-Inflationsziel der Fed liegt, und einen Erzeugerpreisindex, der 3,5 Prozentpunkte darüber lag. Jay Neveloff, Vorsitzender des US-Immobilienbereichs bei HSF Kramer, äußerte, dass das allgemeine Verständnis dessen, was Inflation definiert, möglicherweise neu bewertet werden muss. Die über Jahrzehnte verwendeten Richtlinien könnten nicht mehr angemessen sein, und falls immer eine geringe Inflation vorhanden sei, bestehe möglicherweise keine Notwendigkeit für Zinserhöhungen.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Laut Neveloff bremsen die Erwartungen an höhere Zinsen die Deal-Aktivität nicht. Viele Anleger suchen nach Gelegenheiten bei Immobilien, die rekapitalisiert werden müssen, oder bei notleidenden Vermögenswerten, wo Kreditnehmer Gefahr laufen, die Schlüssel an die Kreditgeber zurückzugeben. Neveloff merkte an, dass immer noch viel Kapital zur Verfügung stehe, das Anleger bereit seien, in Immobilien zu investieren, insbesondere aus Übersee. Briggs Elwell, Mitgründer und CEO von RLTYco, das Finanz- und Steuerdienstleistungen für Immobilienkunden anbietet, erklärte, dass sich die Gewerbeimmobilienbranche in den letzten Jahren weitgehend an die Realität höherer und länger anhaltender Zinsen angepasst hat.
Elwell führte aus, dass eine anhaltende Stabilisierung der Zinssätze und der Cap Rates in diesem Jahr zu mehr Investitionen im US-Gewerbeimmobiliensektor führen wird. Ein wesentlicher Grund für einen möglichen Anstieg der CRE-Transaktionen in der zweiten Hälfte des Jahres 2026 liege in flexibleren Kreditvergabestandards, die durch die aktualisierten Basel-III-Regeln unterstützt werden, die von den US-Regulierungsbehörden im März 2026 veröffentlicht wurden. Diese neuen Standards reduzierten die Kapitalanforderungen für Banken. Elwell prognostiziert, dass Kapitalgeber wieder bereitwillig in den Markt eintreten werden, da Kreditgeber weniger Beschränkungen unterliegen und den Markt als stabiler betrachten.
Ryan Reich, Chief Financial Officer des Entwicklers Mountain Shore Properties, sagte, die Deal-Aktivität sei im aktuellen Hochzinsumfeld sehr selektiv, wobei Kreditnehmer nur „absolut notwendige“ Refinanzierungen anstrebten. Trotz des jüngsten Interesses einiger Banken an vermehrter Kreditvergabe blieben viele zurückhaltend, ihre Underwriting-Standards für die Deals, die Mountain Shore typischerweise anstrebt – mit Volumina zwischen 25 Millionen und 75 Millionen US-Dollar – zu lockern. Der CFO beschrieb das aktuelle Umfeld als einen Bruchteil der Aggressivität, die vor 15 Jahren zu beobachten war. Wenn die Zinssätze höher sind, könne weniger Leverage für denselben Kredit genutzt werden; bei Zinsen von 8 bis 9 Prozent funktioniere jedoch nichts. Das derzeitige Umfeld erlaube keine Deals mit einer Kapitalstruktur, bei der der primäre Kredit im höchsten einstelligen Bereich liege.
Die Fed hatte die Zinssätze zuvor in 11 von 12 FOMC-Sitzungen zwischen März 2022 und Juli 2023 auf 5,25 bis 5,5 Prozent angehoben, gefolgt von einer 14-monatigen Pause. Obwohl das FOMC in den Jahren 2024 und 2025 insgesamt sechs Mal die Zinsen gesenkt hat, bleiben die Zinssätze deutlich höher als die nahezu null liegenden Kreditniveaus während der COVID-19-Pandemie. Shivan Perera, Geschäftsführer bei Bridge, einem KI-gesteuerten Direktkreditgeber für Hoteleigentümer, beobachtet, dass die Hotelbranche gerade erst eine Neubewertung infolge der früheren aggressiven Zinserhöhungen der Fed erfährt. Perera erwartet einen Anstieg der Transaktionsaktivität im Hotelsektor, da sich die Cap Rates der Hotels an die längerfristig höheren Zinskonditionen anpassen. Er betonte, dass der Markt endlich ein Gleichgewicht erreicht habe, was viele neue Handelsmöglichkeiten schaffe. Die Bewertung eines Deals sei jetzt einfacher als zuvor, da die Zinssätze als stabil gelten und die Arten von Cap Rates sowie das Zinsumfeld bekannt sind.
