Der jüngste Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026 stabilisiert den nationalen CO2-Preis in Deutschland bis einschließlich 2027 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Diese Festlegung schafft vorübergehend Planungssicherheit für Eigentümer und Investoren hinsichtlich der Nebenkosten und der Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern.
Ab dem Jahr 2028 steht jedoch eine signifikante Veränderung bevor: Der Gebäudesektor wird in das europäische Emissionshandelssystem ETS 2 integriert. Dies bedeutet eine stärkere Marktsteuerung des CO2-Preises, wobei ein dauerhaft garantierter Preisdeckel derzeit nicht existiert. Für langfristig agierende Immobilieninvestoren ergibt sich hieraus ein relevantes Risiko, das bereits heute in Businessplänen und Bewertungen zu berücksichtigen ist.
Steigende Kosten und ihre Auswirkungen auf Immobilienwerte
Die potenziellen Ausmaße künftiger CO2-Preise lassen sich an internationalen Beispielen ablesen. Im Jahr 2025 lagen diese in Schweden bei 134 Euro, in der Schweiz bei 126 Euro, in Norwegen bei 124 Euro und in Dänemark bei 100 Euro je Tonne CO2e. Eine Annäherung des deutschen CO2-Preises an diese Niveaus ab 2028 würde eine zusätzliche Belastung der Nebenkosten bedeuten. Für die Immobilienwirtschaft ist dies von hoher Relevanz, da höhere Nebenkosten den Spielraum für Nettokaltmieten sowie die generelle Vermietbarkeit beeinflussen. Die gesamte monatliche Belastung der Mieter ist hierbei der entscheidende Faktor. Steigende Heiz- und CO2-Kosten könnten die Durchsetzung höherer Kaltmieten am Markt erschweren. Ab 2028 wird es voraussichtlich zunehmend herausfordernder, energieineffiziente Gebäude, sowohl im Wohn- als auch im Nichtwohnsektor, zu vermieten und angemessene Renditen zu erzielen.
Die vorgesehene Biotreppe im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), welche fossile Heizungen zur stufenweisen Nutzung klimaneutraler Brennstoffe verpflichtet, bietet keine automatische Lösung für diese Problematik. Organisationen wie der ZIA und die DGNB äußerten Bedenken hinsichtlich der Verfügbarkeit der benötigten Brennstoffquoten durch Energieversorger. Dies birgt das Risiko potenzieller Versorgungslücken. Aus Investorensicht ist es demnach nicht ausreichend, sich ausschließlich auf gesetzliche Übergangsfristen zu konzentrieren. Entscheidend ist die künftige Gesamtkostenstruktur eines Gebäudes sowie dessen Wettbewerbsfähigkeit gegenüber energieeffizienteren Objekten.
Langfristige Strategien und Risikomanagement
Für Investoren bleibt es unerlässlich, die CO2-Kosten über das Jahr 2027 hinaus realistisch in Businessplänen und Bewertungen zu integrieren. Eine alleinige Verlassung auf den aktuellen Preisdeckel vermittelt lediglich kurzfristige Sicherheit. Die langfristige Ausrichtung ist durch den EU Green Deal und die EPBD vorgegeben, welche eine signifikante Reduktion der Emissionen im Gebäudebestand fordern. Gleichzeitig ist die nationale Gesetzgebung in Deutschland teilweise kritisch zu sehen, da notwendige Maßnahmen und damit verbundene Herausforderungen kurzfristig aufgeschoben werden.
Die erforderliche Sanierungsquote von 1,9 Prozent, wie vom BuVEG angegeben, wird in Deutschland seit Jahren nicht erreicht und lag in den vergangenen vier Jahren bei unter 1,0 Prozent. Ein weiteres Aufschieben notwendiger Investitionen erhöht das Risiko, dass Eigentümer künftig mehreren Belastungen gleichzeitig ausgesetzt sind: höhere CO2-Preise, steigende Betriebskosten, ein erhöhter Sanierungsbedarf und eine geschwächte Marktposition ineffizienter Immobilien. Dr. Michael Heigl, Director ESG & Impact Economics bei Wüest Partner, empfiehlt daher, den aktuellen CO2-Preis von 55 bis 65 Euro pro Tonne nicht als zentrale Annahme für langfristige Entscheidungen zu betrachten. Stattdessen sind Szenarien zu entwickeln, die ab 2028 auch deutlich höhere Preise berücksichtigen und deren Auswirkungen auf Nebenkosten, Mieten, Vermietbarkeit, Investitionsbedarf und Immobilienwerte adäquat abbilden.
