Citigroup hat diese Woche einen Rekord-Deal am Markt platziert: Die Bank preiste die größte auf Mehrfamilienhäuser fokussierte Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS)-Transaktion, die seit der globalen Finanzkrise (GFC) von einer Einzelbank emittiert wurde. Die als Citigroup Commercial Mortgage Trust 2026-MFAM1 bezeichnete Transaktion ist ein reiner Mehrfamilien-Conduit-Deal, der 27 fünfjährige, zinslose Darlehen für 27 Immobilien umfasst.
Das aggregierte Hauptkapital dieser Transaktion beläuft sich auf 816,9 Millionen US-Dollar, wobei 100 Prozent der Darlehen von Citi Real Estate Funding bereitgestellt wurden. Laut Daten von Trepp markiert dieser Deal nicht nur den größten von einer Einzelbank initiierten Mehrfamilienhaus-Conduit-Deal seit der GFC, sondern stellt anscheinend auch den größten Darlehensbeitrag einer Einzelbank in einem Conduit-Deal nach der Covid-Pandemie dar.
Zum Vergleich: Im Jahr 2016 umfasste die GSMS 2016-GS4 Transaktion Leistungen einer Einzelbank in Höhe von etwas über 1,2 Milliarden US-Dollar. Weiter zurück war J.P. Morgan der einzige Hypothekendarlehensverkäufer bei zwei Conduit-Deals im Jahr 2011: den 1,5 Milliarden US-Dollar schwereren JPMCC 2011-C3 und den 1,47 Milliarden US-Dollar schweren JPMCC 2011-C4 Transaktionen.
Marktdynamik und Attraktivität für Investoren
Die AAA-Anleihen des Citigroup Commercial Mortgage Trust 2026-MFAM1 wurden Anfang dieser Woche zu Swaps plus 80 Basispunkten (bps) gepreist, was 8 bps unter der letzten im Mai gepreisten Cashflow-AAA-Tranche der JPMF1 Multifamily Mortgage Trust 2026-FX1 Transaktion liegt. Bei letzterem Deal, der ebenfalls zu 100 Prozent aus Mehrfamilienhäusern bestand, fungierte MF1 Capital als Hypothekenverkäufer für 100 Prozent der Darlehen, die sich auf insgesamt 734 Millionen US-Dollar beliefen.
Insider aus dem Citi-Umfeld äußerten, die Bank habe eine Marktlücke und ein entsprechendes Interesse für Darlehen mit mittlerer bis hoher Hebelwirkung auf qualitativ hochwertige Mehrfamilienprodukte erkannt und diese bewusst besetzt. Obwohl die Bank einem gewissen Marktrisiko mit dem Pool ausgesetzt war, habe sie sich voll und ganz diesem Programm verschrieben und die Konditionen bei der Ausführung jedes einzelnen Darlehens eingehalten. Dies führte zu einem reibungslosen Ablauf der gesamten Transaktion.
Laut Fitch Ratings liegt der durchschnittliche Fitch-Beleihungsauslauf (LTV) des Citi-Deals bei 123,4 Prozent, was höher ist als die Fünf-Jahres-Durchschnitte für Darlehen an mehrere Kreditnehmer bei den Deals von 2026 und auch denen von 2025 – diese wogen 102 Prozent bzw. 101 Prozent. Auch im Vergleich zu der von der Ratingagentur bewerteten Freddie Mac Seven-Year K7 Series zwischen 2023 und 2026, die einen durchschnittlichen Fitch-LTV von 115,7 Prozent aufwies, ist der aktuelle Wert höher. Während Citi im Bereich der Darlehen für Mehrfamilienhäuser regelmäßig mit Agenturen konkurriert, ist ein höherer Hebelpunkt in Kombination mit Zins-only-Darlehensstrukturen für Kreditnehmer im aktuellen Markt verständlicherweise attraktiv.
Strukturelle Vorteile und Diversifikation
Stephen Buschbom, Leiter für angewandte Forschung und Analysen bei Trepp, wies darauf hin, dass die Menge der amortisierenden Darlehen in den Agentur-Pools in den letzten Jahren merklich zurückgegangen ist, was auf ein sehr kompetitives Kreditumfeld hindeutet. Bezüglich des Vorteils beim Kauf von Anleihen eines Private-Label-Deals wie dem von Citi im Vergleich zu einem Freddie Mac K-Series Deal erklärte Buschbom, dies liege zum Teil an der Strukturierung und einem zusätzlichen Renditevorteil. Er fügte hinzu: „Angesichts dessen, dass die Top-10-Darlehen mehr als 50 Prozent der Sicherheiten ausmachen, und das Risiko beim Kauf der AAA-minus- oder AA-minus-bewerteten Anleihen sehr gering ist, würde ich mich mit den Pools von Citi und J.P. Morgan sehr wohlfühlen, besonders wenn ich eine höhere Rendite im Vergleich zu einem gleichwertigen Agency CMBS erziele.“
Obwohl der Citi-Deal ausschließlich Mehrfamilienhausdarlehen umfasst, bietet er eine geografische Diversifikation. Die Objekte verteilen sich auf Kern- und Primärmärkte, wobei New York, Los Angeles und Florida die drei wichtigsten Märkte sind. Buschbom betonte, dass er die breite Diversifikation der Darlehen über verschiedene Sponsoren hinweg schätzt, da dies als Anleihenkäufer von Vorteil sei. Derzeit machen Single-Asset- und Single-Borrower-Deals etwa drei Viertel aller Private-Label-CMBS-Emissionen aus, was Kreditnehmer zwingt, Konzentrationsrisiken entweder nach Kreditnehmer oder nach Immobilientyp einzugehen. Buschbom dazu: „Mit diesem Mehrfamilien-Conduit-Deal erhalte ich auf einen Schlag mehr Diversifikation.“
Mehrfamilienhäuser, die seit jeher als Favoriten in Anlageportfolios gelten, festigen ihren Wert. Buschbom unterstreicht, dass die USA strukturell unterversorgt an Wohnraum sind, was zu einem robusten Boden für Bewertungen führt, sofern man mit den Top-15-Darlehen in diesen Pools zufrieden ist.
