Das 2 Milliarden US-Dollar teure Megaprojekt Fourth & Central der Familie Rauch in Downtown Los Angeles, dessen Pläne bereits 2021 vorgestellt wurden, erhielt am 30. Juni die endgültige Genehmigung des Stadtrats. Die fünfjährige Verzögerung, bedingt durch Umweltprüfungen und zahlreiche Umgestaltungen, könnte leicht als weiteres Zeichen für die Trägheit des Entwicklungsprozesses der Stadt interpretiert werden. Doch die Genehmigung des 7,6 Hektar großen Gemischtgenutzten Projekts, das 1.589 Wohneinheiten, Büros und Einzelhandelsflächen umfasst, erfolgte zu einem entscheidenden Zeitpunkt.
Angesichts der schwindenden Zuversicht gegenüber Los Angeles und der Argumentation eines ehemaligen Bürgermeisterkandidaten, der die Innenstadt als „Höllenlandschaft“ bezeichnete, infundiert die Erteilung der Genehmigung für ein derart bedeutendes Projekt dringend benötigten Optimismus in den Entwicklungsmarkt, insbesondere im Stadtzentrum. Jessica Lall, Managing Director für Downtown L.A. bei CBRE, äußerte, das Projekt signalisiere deutlich, dass Downtown L.A. weiterhin eine Zukunft habe. Sie betonte, dass es nach wie vor große Projekte gebe, die trotz aktueller Herausforderungen vorangetrieben würden, und bezeichnete Fourth & Central als wichtigen Anker in einem bedeutenden Teil von Los Angeles.
Informativer Wert und Marktperspektiven
Lall fügte hinzu, dass das Projekt zu einem zentralen Bestandteil in der Argumentation für alle Konzepte in der Innenstadt geworden sei. Wäre es nicht genehmigt worden, hätte dies Befürchtungen bestätigt, die Stadt sei nicht offen für Geschäftsaktivitäten und transformative Visionen. Angesichts eines potenziellen Tiefpunkts bei Preisen und Immobilienbewertungen könnte Fourth & Central den Weg für kreative Entwicklungen und Neuentwicklungen weiter ebnen.
Marco Chung, Senior Market Intelligence Analyst bei Avison Young, merkte an, der Wert dieser Genehmigung sei informativ, nicht transaktional. Der Markt wusste bereits, dass die Grundstücke in der Innenstadt günstig waren. Vergleichsverkäufe hätten dies seit Jahren bestätigt, so Chung. Die Bank of America Plaza wurde Anfang des Jahres für nahezu 150 US-Dollar pro Quadratfuß gehandelt, während das Aon Center für etwa 130 US-Dollar pro Quadratfuß transaktierte – erhebliche Reduzierungen gegenüber dem Durchschnittspreis von 450 US-Dollar pro Quadratfuß vor der Pandemie. Das Genehmigungsrisiko habe die Entwicklung gehemmt, argumentierte Chung, und die einstimmige Genehmigung von Fourth & Central durch den Stadtrat habe diese Variable eliminiert. Er bezeichnete dies als „lebendiges Zeugnis, dass die Stadt in dem Bezirk, in dem die Sponsoren dies am meisten bezweifelten, Dichte in großem Maßstab zulassen wird“.
Städtische Politik und Zukunftsaussichten
Chung betonte, diese Dynamik gelte für Wohnraum, nicht unbedingt für Büros, die eigene Herausforderungen und Kapitalstrukturen aufweisen. Doch angesichts der wachsenden Wohnbevölkerung in Downtown L.A. mit aktuell über 90.000 Einwohnern und dem Wunsch nach mehr Passantenfrequenz zur Unterstützung von Einzelhandel und Büros sendet die neue Investition in Fourth & Central eine positive Botschaft an Eigentümer in der Nähe, insbesondere im Vorfeld von Großereignissen wie der Fußball-Weltmeisterschaft und den Olympischen Spielen. Die neue Ansammlung von zehn Gebäuden soll die Lücke zwischen den Stadtteilen schließen, wobei fast jede siebte Einheit als bezahlbarer Wohnraum geplant ist. Die Familie Rauch wird ihre jahrzehntealten Kühlhäuser an einen anderen Standort in der Region verlegen.
Larry Rauch, Präsident von Los Angeles Cold Storage, erklärte nach der Genehmigung von Fourth & Central, man habe buchstäblich Jahre damit verbracht, den Plan zur Umwandlung dieses Industriegrundstücks in eine gemischtgenutzte Gemeinschaft zu entwickeln. Er fügte hinzu, die Zustimmung der Entscheidungsträger der Stadt zu ihrer Vision für Downtown Los Angeles mache diesen wichtigen Meilenstein umso lohnender.
Die Genehmigung von Fourth & Central ist auch ein Indikator für eine verbesserte Entwicklungspolitik in der Innenstadt. Der städtische „Downtown 2040 Plan“ hat den Anteil der Innenstadt, der „by-right“-Entwicklungen zulässt, von etwa 30 Prozent auf 60 Prozent erhöht, was langwierige Genehmigungsprozesse beschleunigt. Hinzu kommt SB 79, das kürzlich genehmigte Staatsgesetz, das Dichteboni für transitorientierte Entwicklungen erhöht und einen erheblichen Teil der Innenstadt abdeckt. Entwickler haben nun die Möglichkeit, größere und schnellere Projekte zu realisieren.
Kelly Farrell, Managing Director des Los Angeles Büros von Gensler, hob hervor, dass "by-right"-Entwicklungen allein nicht alle Hürden bei Genehmigungen beseitigen können, aber ein "wirklich überzeugender Schritt" sei, der Projekte voranbringen wird. Berücksichtigt man außerdem die aktualisierte "Adaptive Reuse Ordinance" der Stadt, die Anreize für Projekte bietet, die noch im Jahr 2011 gebaut wurden, so ergeben sich plötzlich viel mehr Potenziale für die Neuentwicklung des älteren Gebäudebestands der Innenstadt.
Dies ist nicht das einzige Zeichen neuen Lebens in der Innenstadt. Die Entwickler Jamison und Kennedy Wilson planen im Rahmen eines neuen 15-Projekte-Programms mit 4.000 Wohneinheiten, den L.A. World Trade Center an der Figueroa Street für 200 Millionen US-Dollar in 512 Wohneinheiten umzuwandeln, wobei bezahlbare Wohnungen bei etwa 1.000 US-Dollar pro Monat beginnen. Der Mehrfamilienentwickler Jamison Services kündigte im Januar außerdem Pläne an, den 33-stöckigen Health Plan Tower an der Seventh Street in fast 700 Wohneinheiten umzuwandeln. Diese Entwicklungen verstärken lediglich die seit Langem bestehende Tendenz der Innenstadt hin zu mehr Wohnraum.
