Colliers und die European Science Park Group AG (ESPG) haben eine aktualisierte Marktanalyse zum deutschen Life-Science-Immobilienmarkt veröffentlicht. Die Untersuchung, welche auf einer ersten Ausgabe aus dem Jahr 2023 basiert, beleuchtet die wesentlichen Entwicklungen der vergangenen drei Jahre. Als Grundlage dienten Auswertungen der Colliers Researchdatenbank, das Know-how der ESPG sowie wissenschaftliche Analysen und Experteninterviews.
Im ersten Halbjahr 2026 erreichte das Transaktionsvolumen im Segment der Life-Science-Immobilien rund 112 Millionen Euro, womit bereits nahezu das Niveau des Gesamtjahres 2025 erreicht wurde. Dies deutet auf eine spürbare Marktbelebung hin, obgleich das Transaktionsvolumen seit dem Ende der pandemiebedingten Sonderkonjunktur im Jahr 2022 ein tieferes Niveau aufweist. Investoren konzentrieren sich demnach vermehrt auf hochwertige Core-Produkte innerhalb etablierter Cluster.
Fokus auf Qualität und regionale Cluster
Innerhalb des internationalen Wettbewerbs nehmen München, Berlin sowie die Regionen Rhein-Neckar und Rhein-Main eine zentrale Stellung ein. Ihre Stärke liegt in klar abgegrenzten Mikroclustern, in denen Forschungseinrichtungen, Unternehmen und spezialisierte Infrastrukturen eng miteinander verknüpft sind. Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Colliers Germany, wies darauf hin, dass hohe technische Anforderungen, fehlende Standards und eine begrenzte Markttransparenz den Marktzugang für viele Investoren erschweren können. Gleichzeitig entstünden daraus Chancen für Akteure, welche die Spezifika dieser Nutzungsart verstehen und sich zielgerichtet positionieren.
Technologische Fortschritte, insbesondere der Einsatz von Künstlicher Intelligenz, beeinflussen die Anforderungen an Life-Science-Immobilien maßgeblich. Die Nutzung von KI hat seit der ersten Studie erheblich zugenommen und führt zu Veränderungen in Forschungs-, Arbeits- und Nutzungsprozessen. Dies verstärkt den Bedarf an flexiblen Labor-, Büro- und Forschungsflächen. Zudem differenziert sich die Nachfrage, da spezialisierte Dienstleister vermehrt standardisierte Prozessschritte übernehmen, wodurch diverse Labor- und Flächenkonzepte an Relevanz gewinnen. Laborflächen bleiben indes unverzichtbar, da die Forschung weiterhin auf spezifische physische Infrastrukturen angewiesen ist.
Resilienz des Segments
Der Life-Science-Immobilienmarkt bietet trotz anfänglich hoher Markteintrittsbarrieren attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Spezialisierung des Segments, ein Nachfrageüberhang bei Laborflächen und ein begrenztes Angebot führen zu vielversprechenden Renditeaussichten. Langfristige Mietverträge, eine hohe Standortbindung der Nutzer und geringe Leerstandsrisiken tragen zu stabilen Cashflows und einem resilienten Risikoprofil bei. Ein grundlegender Faktor ist die fehlende Substituierbarkeit von Laborflächen, da Forschungs- und Produktionsprozesse in der Regel auf physische Infrastrukturen angewiesen sind und sich nur bedingt in flexible Arbeitsmodelle wie das Homeoffice verlagern lassen. Dies, in Verbindung mit einem begrenzten Flächenangebot und stabiler Nachfrage, führt zu einer positiven Risikoeinschätzung aus Finanzierungssicht.
Ralf Nöcker, CEO der ESPG AG, stellte fest, dass Life-Science-Immobilien trotz ihrer Eigenständigkeit noch zu häufig nach den Maßstäben des Büromarktes beurteilt werden. Er betonte, dass sie eine eigenständige Nutzungsart innerhalb des Immobilienmarktes darstellen, welche sowohl spezialisierten Investoren als auch Anlegern, die nach neuen Wachstums- und Diversifizierungsmöglichkeiten suchen, vielversprechende Investmentchancen bietet.
