Rexford Industrial Realty beschleunigt seinen Wandel von einem der aggressivsten Industrie-Käufer in Südkalifornien zu möglicherweise dem größten Verkäufer der Region. Der in Los Angeles ansässige Real Estate Investment Trust (REIT) hat "Noncore Assets" im Wert von rund 2 Milliarden USD zur Veräußerung identifiziert, da er weiterhin der Priorität folgt, Mieter in Rexford-Gebäuden zu halten. Diese Prognose für Immobilienverkäufe ist gegenüber der vorherigen Spanne von 400 Millionen bis 500 Millionen USD deutlich gestiegen.
Während der Gewinnmitteilung des REIT am Freitag erklärte CEO Laura Clark, dass der Veräußerungspool etwa 8 Millionen Quadratfuß umfasst, die ein begrenztes Wertschöpfungspotenzial, kürzere Mietlaufzeiten und Mieten deutlich über dem Marktniveau – in der Regel um mehr als 20 Prozent – aufweisen. Chief Financial Officer Michael Fitzmaurice ergänzte, dass etwa 1 Milliarde USD zur Tilgung von Schulden verwendet werden, die im Jahr 2027 fällig werden, anstatt sich in einem Umfeld höherer Zinsen zu refinanzieren. Die verbleibenden Erlöse werden von den Marktbedingungen beeinflusst. Fitzmaurice betonte, man baue nicht ab, um untätig zu bleiben, sondern um neu zu investieren.
Der überwiegende Teil der Immobilienverkäufe von Rexford wird voraussichtlich noch vor Jahresende abgeschlossen. Frau Clark zeigte sich optimistisch und sagte, man erwarte, dass die Preisgestaltung auf Niveaus erreicht wird, die es ermöglichen, Erlöse auf neutraler bis wertsteigernder Basis durch das FFO pro Aktie im Jahr 2027 erneut einzusetzen, ohne dass dies zu einer Verwässerung führt. Rexford gab an, im zweiten Quartal sieben Objekte mit einer Gesamtfläche von rund 572.000 Quadratfuß für 137,9 Millionen USD verkauft zu haben, nachdem bereits im ersten Quartal fünf Objekte für 127,4 Millionen USD veräußert wurden. Das Unternehmen, das früher für Zehn-Milliarden-Dollar-Einkaufstouren bekannt war, hat in diesem Jahr keine Akquisitionen getätigt.
Finanzielle Ergebnisse und strategische Neuausrichtung
Rexford plant, die Erlöse aus Immobilienverkäufen zur Schuldentilgung, zum Rückkauf von Aktien und zur Verfolgung renditestärkerer Investitionen zu verwenden. Das Unternehmen kaufte im Quartal Aktien im Wert von 100 Millionen USD zurück, wodurch die Rückkäufe im Jahr 2026 auf 300 Millionen USD stiegen, und sein Vorstand genehmigte anschließend ein neues Rückkaufprogramm im Wert von 1 Milliarde USD. Die verstärkte Veräußerungsstrategie ging zudem mit einem Nettoverlust von 506,9 Millionen USD einher, der den Aktionären zuzurechnen ist, verglichen mit einem Nettogewinn von 87,9 Millionen USD im ersten Quartal und 113,4 Millionen USD im zweiten Quartal 2025. Das jüngste Ergebnis enthielt nicht-cashwirksame Wertminderungen von 624,8 Millionen USD, die auf Immobilien entfielen, deren erwartete Haltefristen nach der Verkaufsabsicht verkürzt wurden.
Die Core Funds from Operations (FFO), eine wichtige Kennzahl für den Cashflow, stiegen auf 141,4 Millionen USD, gegenüber 139,8 Millionen USD im Vorquartal und 139,7 Millionen USD vor einem Jahr. Die Gesamtmieteinnahmen erreichten 243 Millionen USD, ein leichter Anstieg gegenüber 242,1 Millionen USD im Vorquartal. Rexford schloss 117 neue und erneuerte Mietverträge über 2,1 Millionen Quadratfuß ab, was einem Rückgang gegenüber den Rekordwerten von 4,1 Millionen Quadratfuß im ersten Quartal entspricht. Insgesamt umfasste dies 840.344 Quadratfuß neuer Mietverträge und 1,26 Millionen Quadratfuß an Verlängerungen. Die Vermietungsaktivitäten von Rexford werden weiterhin von einer vielfältigen Branchenmischung getragen, darunter fortgeschrittene Fertigung und konsumbezogene Nutzungen wie Logistik, Lebensmittel und Getränke, Automobil und Bauwesen.
Marktaussichten und aktuelle Entwicklungen
John Nahas, Chief Operating Officer, berichtete, dass eine gesunde Nachfrage im gesamten Portfolio für Flächen unter 50.000 Quadratfuß festzustellen sei und die Aktivität bei Flächen über 100.000 Quadratfuß zunehme. Die Mietaufschläge – der Vergleich früherer Mietpreise nach Verlängerungen – waren in beiden Quartalen dieses Jahres negativ. Vergleichbare Mieten sanken im zweiten Quartal auf Nettobasis um 2,8 Prozent und auf Cash-Basis um 11,3 Prozent. Rexford erwartet für 2027 weiterhin Druck, jedoch nicht in gleichem Ausmaß. Fitzmaurice bezeichnete dies als "schwindenden Gegenwind" und betonte, dass nur 15 Prozent des Mietbestands in einem beliebigen Jahr auslaufen würden, was einen hervorragenden natürlichen Schutz vor Marktzinsfluktuationen darstelle. Die durchschnittliche Belegung von vergleichbaren Objekten lag bei 95,7 Prozent, ein leichter Rückgang gegenüber 96,3 Prozent im ersten Quartal, aber über dem Benchmark der Jahresprognose für 2026.
Der Rückgang der Belegung wurde größtenteils auf zwei Auszüge von jeweils etwas mehr als 200.000 Quadratfuß im Inland Empire zurückgeführt. Einer davon resultierte aus einem Konkurs, doch Rexford gab an, die Fläche bereits neu vermietet zu haben, wobei der Mieter voraussichtlich im September einziehen wird. Das Unternehmen hielt an den Plänen fest, in diesem Jahr 1,2 Millionen Quadratfuß Projekte mit geschätzten Kosten von 160 Millionen bis 170 Millionen USD zu starten. Rexford begann im zweiten Quartal mit einer neuen Entwicklung in City of Industry an der 16425 Gale Avenue und erwartet deren Fertigstellung bis Ende 2027. Frau Clark wies darauf hin, dass das derzeit im Bau befindliche und auf den Markt kommende Angebot auf einem mehrdekadigen Tiefstand sei. Trotz der kurzfristigen Verwässerung durch die Veräußerungen hob Rexford seine Prognose für das FFO pro Aktie für das Gesamtjahr auf 2,38 bis 2,43 USD an, eine Steigerung um einen Cent gegenüber 2,37 bis 2,42 USD. Auch die Prognose für den Nettoertrag aus vergleichbaren Objekten verbesserte sich auf einen Rückgang von 0,25 Prozent bis 1,25 Prozent gegenüber einer früheren Prognose von 1 Prozent bis 2 Prozent.
