Der deutsche Wohnungsbau verzeichnet eine wachsende Lücke zwischen geplanten und tatsächlich realisierten Projekten. Eine Auswertung des Development Monitors von bulwiengesa zeigt, dass von den Ende 2023 bis Ende 2026 fertigzustellenden Wohnprojekten mit rund 30,1 Millionen Quadratmetern Wohnfläche etwa 9,4 Millionen Quadratmeter, was 31 Prozent des damaligen Volumens oder rechnerisch 125.000 Wohnungen entspricht, nicht wie erwartet realisiert werden. Felix Embacher MRICS, Geschäftsführer bei bulwiengesa, betont die Bedeutung der tatsächlichen Entstehung von Wohnraum gegenüber reinen Planungszahlen und bezeichnet die fehlenden Wohnungen als Indikator für die Dimension des Realisierungsstaus.
Projektpipeline und Baustartentwicklungen
Zum Stichtag 30. Juni 2026 umfasst der Development Monitor insgesamt knapp 22.000 Projekte mit einer Fläche von rund 174 Millionen Quadratmetern, was einem Rückgang von 2,7 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Der Wohnungsbau verzeichnet jedoch eine positive Entwicklung: Das erfasste Projektvolumen steigt um 2,9 Prozent auf rund 68 Millionen Quadratmeter. Vor allem Standorte außerhalb der klassischen A- bis D-Städte verzeichnen mit 6,6 Prozent Zuwächse, gefolgt von den A-Städten mit 3,4 Prozent im Wohnsegment. Dennoch ist dieser Anstieg nur bedingt als Erholung der Bautätigkeit zu interpretieren. Ein erheblicher Teil des Wohnvolumens, rund 31 Millionen Quadratmeter, befindet sich noch in der konkreten Planung, während lediglich etwa 15,5 Millionen Quadratmeter im Bau sind. Auch die Baustartzahlen geben Anlass zur Sorge: Das neu gestartete Projektvolumen im zweiten Quartal 2026 liegt rund 65 Prozent unter dem Höchststand der Zeitreihe, im Wohnsegment beträgt der Abstand zum Höhepunkt im zweiten Quartal 2022 etwa 67 Prozent. Embacher merkt an, dass die Zunahme der Pipeline im Wohnsegment entscheidend davon abhängt, ob Projekte die Schwelle vom Planungs- zum Baustadium überwinden können, was derzeit eine signifikante Hürde darstellt.
Ursachen für Verzögerungen und Ausblick
Verzögerungen im Bauablauf bleiben ein strukturelles Problem. Aktuell sind etwa 29 Prozent des Wohnprojektvolumens von verspäteten Baubeginnen betroffen. Bei den Fertigstellungen steigt der Anteil der Verzögerungen im Wohnsegment von 23 Prozent für das zweite Halbjahr 2025 auf voraussichtlich 30 Prozent für das erste Halbjahr 2026. Dirk Salewski, Präsident des BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, weist darauf hin, dass steigende Baugenehmigungszahlen nicht automatisch eine Trendwende bedeuten. Die Diskrepanz zwischen Planung und Realisierung erklärt er mit gestiegenen Kosten für Material und Finanzierung sowie einem Mangel an vereinfachten Genehmigungsverfahren und dem Abbau bürokratischer Hürden. Er fordert die Einführung eines Gebäudetyp E-Gesetzes sowie Anreize für Investitionen durch eine Sonder-Abschreibung für Abnutzung (Sonder-Afa) und weitere flankierende Maßnahmen.
Während der Wohnungsbau eine relative Stabilität zeigt, setzt sich die Korrektur in anderen Nutzungsarten fort. Das Büroprojektvolumen sinkt im Vergleich zum Vorjahresende um 5,7 Prozent auf rund 25,8 Millionen Quadratmeter. Bei Logistikprojekten beträgt der Rückgang 7,7 Prozent auf rund 50,2 Millionen Quadratmeter. Auch das Segment Seniorenwohnen verzeichnet ein Minus von 8,4 Prozent auf etwa 6,8 Millionen Quadratmeter.
