Während weite Teile des stationären Einzelhandels eine Konsumzurückhaltung und damit einhergehende Schließungen verzeichnen, demonstrieren die europäischen Outlet Center eine bemerkenswert stabile Marktentwicklung. Diese Vertriebsform erweist sich als weitgehend resistent gegenüber den Herausforderungen des Online-Handels, ähnlich dem Lebensmitteleinzelhandel. Zahlreiche Outlet-Standorte berichten von zunehmenden Besucherzahlen und Umsätzen; nennenswerte Leerstände sind selten. Diese Beobachtungen basieren auf den jüngsten Analysen der Wirtschaftsberatung ecostra aus Wiesbaden, die seit über zwei Jahrzehnten den europäischen Outlet-Markt evaluiert und nun die Ergebnisse für 2025/2026 vorgelegt hat.
Trotz der positiven Entwicklung in Frequenzen und Umsätzen hat sich die Dynamik der Marktneuentwicklung erheblich verlangsamt. Dr. Joachim Will, Geschäftsführer von ecostra, führt dies auf mehrere Faktoren zurück: Die Märkte in West- und Südeuropa zeigen zunehmende Merkmale einer Marktsättigung. Zusätzlich sind Planungs- und Genehmigungsverfahren in vielen dieser Länder, insbesondere in Deutschland, langwierig und kostenintensiv. Nicht zuletzt tragen auch die gestiegenen Kapital- und Baukosten zu dieser Entwicklung bei.
Rückgang der Projektpipeline und Expansionen
Nach einer langen Phase intensiver Projektplanungen ist der europäische Outlet-Markt in eine ruhigere Phase eingetreten. Seit Anfang 2025 wurde lediglich eine Neueröffnung verzeichnet: das Designer Outlet Kraków in Polen, welches im Mai 2025 mit einer Mietfläche von etwa 12.000 m² den Betrieb aufnahm und eine Genehmigung zur Erweiterung auf ca. 20.000 m² GLA besitzt. Viele andere Projektplanungen wurden zurückgestellt oder aufgegeben, was die Projektpipeline erheblich reduziert hat. Aktuell sind etwa 20 konkrete Neuplanungen in Europa in Bearbeitung, davon sieben in Deutschland. Zum Vergleich: Im Jahr 2016 waren es noch 62 Neuplanungen europaweit, davon 20 in Deutschland.
ecostra zählt derzeit 195 operative Outlet Center in Europa mit einer Gesamtverkaufsfläche von über 3,2 Mio. m². Der leichte Flächenzuwachs von rund 0,1 % gegenüber dem Vorjahr resultierte aus der Neueröffnung in Krakau sowie Flächenerweiterungen in Landquart (Schweiz) und Turin (Italien). Das Vereinigte Königreich verfügt über den größten Flächenbestand, gefolgt von Italien, Frankreich und Spanien. Deutschland belegt mit 19 Centern und etwa 275.000 m² Outlet-Verkaufsfläche den fünften Platz. Für Deutschland werden weitere Zuwächse erwartet, da Baugenehmigungen für Erweiterungsplanungen in Montabaur und Zweibrücken vorliegen, wobei die Zweibrückener Planung noch rechtlichen Anfechtungen unterliegt.
Intensive Transaktionsaktivität und Investoreninteresse
Gegensätzlich zur verlangsamten Standortentwicklung zeigt sich der Transaktionsmarkt für Outlet Center äußerst dynamisch. Dr. Will berichtet von einem wachsenden Interesse institutioneller Investoren und Family Offices, die Outlet Center als attraktives Investmentsegment entdeckt haben. Das Jahr 2024 markierte mit einer Investitionssumme von ca. 1,8 Mrd. € ein Rekordjahr, welches 2025 noch übertroffen wurde. Auch für 2026 deutet sich ein weiteres Rekordjahr an, mit Transaktionen von bereits knapp 1 Mrd. € in den ersten sechs Monaten.
- —Die französische Frey-Gruppe erwarb, zusammen mit Cale Street Partners, ein Portfolio von drei Outlet Centern in Norditalien von Blackstone und zuvor das Designer Outlet Berlin von Nuveen Real Estate.
- —VIA Outlets, ein Unternehmen des niederländischen Pensionsfonds APG, übernahm ein großes Outlet Center südlich von Mailand.
- —Der texanische Fonds TPG erwarb das Designer Outlet Neumünster.
- —Die Simon Property Group, ein großer US-amerikanischer Betreiber, erweiterte ihr Portfolio um zwei Standorte in Norditalien.
Selbst in Russland fand trotz des Rückzugs vieler Marken eine signifikante Transaktion statt: Das amerikanisch-russische Joint Venture Hines / Belaya Dacha verkaufte ein Paket von zwei Outlet Centern an einen russischen Anleger. Dies stellte 2025 die größte Transaktion auf dem russischen Immobilienmarkt dar. Ferner engagiert sich der britische Selfmade-Milliardär Mike Ashley mit seiner börsennotierten Fraser Group, zu der Einzelhandelsketten wie Sports Direct und House of Fraser gehören, aktiv im Outlet-Markt.
