Die geringe Zahl der in New York City entwickelten und gebauten Wohnungen im Neubau ist aufgrund der Einschränkungen des 485-x-Staatssteueranreizes bekannt und vielfach beklagt. Dieses zweijährige Programm scheint die meisten Entwickler dazu zu bringen, sich bei neuen Mehrfamilienhäusern auf eine Obergrenze von 99 Einheiten zu beschränken, um Bauarbeiterlöhne von mindestens $40 pro Stunde zu umgehen. Dies wird besonders deutlich, wenn man es mit der robusten Produktivität von 467-m vergleicht, einer weiteren zweijährigen staatlichen Steuervergünstigung für Büro-zu-Wohnungs-Umwandlungen, die keine Lohnanforderungen enthält.
Nate Bliss, Gründer und Principal von Latent Urban Ventures sowie ehemaliger Stabschef des stellvertretenden Bürgermeisters für Wohnungsbau in Eric Adams’ Administration, hat diese Diskrepanz nun klar dargelegt. Seinen Analysen zufolge produziert das durchschnittliche Büro-zu-Wohnungs-Umwandlungsprojekt in der Stadt – einschließlich abgeschlossener und geplanter Projekte unter 467-m – 298 Wohnungen. Im Vergleich dazu schafft das durchschnittliche Neubauprojekt unter 485-x lediglich 39,4 Wohnungen pro Projekt.
Bliss merkte an, dass die Probleme des 485-x-Programms bereits bei dessen Verabschiedung bekannt waren. Die größte Überraschung sei jedoch, wie viel unter dem 467-m-Programm generiert wurde. Wenn man diese erste Welle von Projekten betrachte, habe 467-m mehr als doppelt so viele dauerhaft bezahlbare Wohnungen hervorgebracht wie 485-x.
Deutliche Unterschiede in der Projektentwicklung
Bliss nutzte Pipeline-Daten, die sowohl laufende Projekte als auch solche im Antragsstadium umfassen. Er stellte fest, dass derzeit 55 Umwandlungsprojekte unter 467-m angemeldet oder im Bau sind, weitere 15 befinden sich in der aktiven Planprüfung. Insgesamt sollen diese Projekte bis zu 20.876 Wohnungen hervorbringen, wovon potenziell 5.219 als dauerhaft bezahlbar ausgewiesen werden könnten. Für Neubauprojekte unter 485-x identifizierte er 301 potenzielle Registrierungen für insgesamt 11.869 geplante Wohnungen, davon 2.557 bezahlbar. Bemerkenswert ist, dass 30 dieser Registrierungen exakt 99 Einheiten umfassten und nur drei Projekte die Schwelle von 99 Einheiten überschritten.
Nate Bliss ist der Ansicht, dass die Anforderungen an die Baulöhne nur ein Aspekt von 485-x sind, der den Fortschritt behindert. Er hob hervor, dass 485-x eine Mischung aus vielen verschiedenen Anforderungen, Anreizen und Vorteilen sei. Auf der Anforderungsseite gebe es Lohnstandards, Einkommensgrenzen und die Tiefe der Erschwinglichkeit. Auf der Anreizseite stünden die Dauer der Steuererleichterung und andere wirtschaftliche Merkmale des Programms. Es sei offensichtlich, dass die vom Staat gewählte Mischung nicht funktioniere. Eine Anpassung der Parameter sei notwendig, damit der Markt dieses Programm erfolgreich nutzen könne.
Lokale Konzentration und Zukunftsperspektiven
Ein weiterer interessanter Aspekt der beiden Anreizprogramme ist die geographische Verteilung. 84 Prozent der Projekte, die unter 467-m umgewandelt werden, befinden sich in Manhattans primärem Geschäftsviertel, vor allem in Midtown und Lower Manhattan. Dort sei Wohnraum teuer, bebaubares Land rar und bezahlbare Wohnungen besonders schwer zu realisieren. Im Gegensatz dazu befinden sich 96 Prozent der unter 485-x abgeschlossenen oder im Bau befindlichen Neubauprojekte in Brooklyn, Queens oder der Bronx.
Bliss hob hervor, dass viel darüber nachgedacht wurde, wie bezahlbarer Wohnraum nicht nur in den äußeren Stadtteilen mit günstigem Land, sondern auch in den am besten ausgestatteten, an den öffentlichen Nahverkehr angebundenen Vierteln geschaffen werden kann. Eine einzelne Umwandlung von 1.200 Einheiten, die das gesetzliche Minimum erfüllt, könne etwa 300 dauerhaft bezahlbare Wohnungen in einem hochpreisigen Viertel schaffen – vergleichbar mit der bezahlbaren Komponente vieler kleinerer Projekte zusammen.
Bliss arbeitet derzeit an einem Projekt, das die Schaffung neuen Wohnraums unterstützen soll. Nach seiner Zeit in der Politik und der Beteiligung an vielen Regulierungsreformen zur Förderung von mehr Wohnraum in den letzten Jahren konzentriert er sich darauf, Informationen über das latente Potenzial von Standorten in der Stadt zur Wohnraumproduktion bereitzustellen. Er entwickelt ein Tool, bei dem man eine beliebige Adresse eingeben kann und einen schnellen Bericht über das ungenutzte Potenzial dieser Immobilie erhält. Er strebt auch ein prädiktives Analysemodell an, das die Geschichte der Büro-Umwandlungen der letzten Jahre betrachtet, um Gelegenheiten für die nächste Welle zu prognostizieren.
Obwohl es derzeit keine Anzeichen für staatliche Maßnahmen zur Anpassung von 485-x gibt, glaubt Bliss, dass es andere potenzielle Wege gibt, um Lösungen zu finden, die den Umfang der Neuentwicklung von Wohnraum in der Stadt erhöhen können. Er prognostiziert, dass sich Arbeitnehmer und die Industrie zusammenfinden und ein Problem lösen werden, das für beide Seiten relevant ist, da eine stagnierende Neubaupipeline für niemanden vorteilhaft sei.
