New York City setzt maßgeblich auf über 16.000 geplante Wohneinheiten aus der Umwandlung von Büroflächen, um die anhaltende Wohnungsnot zu lindern. Entsprechend ernst wurde der beunruhigende strukturelle Notfall am MetroLoft- und David Werner Real Estate Investment-Umbau des Pfizer-Gebäudes Anfang Juli genommen, als die größte derartige Umwandlung des Landes im Herzen Midtowns einzustürzen drohte.
Berichte über zwei sich verbiegende Säulen führten dazu, dass die Stadtverwaltung umgehend die 40. bis 45. Straße zwischen der First und Third Avenue absperrte. Mehrere Gebäude, darunter eine Schule, in der etwa 400 Kinder evakuiert wurden, waren betroffen.
Sicherheitsüberprüfungen und Marktstabilität
In den Wochen nach der Sicherung des Gebäudes durch temporäre Stützen leitete das New York City Department of Buildings (DOB) stadtweite Sicherheitsüberprüfungen auf Baustellen ein, einschließlich solcher, die mit MetroLofts Bauunternehmer, Barone Steel Fabricators, verbunden waren, wie Gothamist berichtete. Eine vollständige Untersuchung des Vorfalls läuft noch, das endgültige Urteil wird jedoch voraussichtlich die beiden Säulen und die darauf lastende Schwelast zum Gegenstand haben.
In der Immobilienbranche herrscht weitgehend Einigkeit, dass der Pfizer-Notfall ein
Aus diesem Grund sind Ängste, wenn eine so prominente und umfassende Umwandlung, bei der 19 Stockwerke und 1.600 Wohnungen zur bestehenden Struktur hinzugefügt werden, solche Störungen verursacht, verständlich. Neue städtische Vorschriften und damit verbundene Kostenüberschreitungen könnten jedoch nun die eigentliche Sorge der Branche sein. Ob dies ausreicht, um den Markt zu verunsichern, bleibt abzuwarten; Entwickler, Immobilienexperten und Wohnungsinteressenvertreter hoffen entschieden auf eine Fortsetzung der Umwandlungsprojekte.
Umwandlungsprojekte unterliegen, wie jedes große Entwicklungsprojekt, dem Druck, Zeitpläne und Budgets einzuhalten. Dies wird durch ein inflationäres, volatiles Kapitalmarktumfeld und erhöhte Baukosten in New York City noch verstärkt. Insider argumentieren, dass das Schreckgespenst den Umwandlungsboom in New York unwahrscheinlich entgleisen lässt, angesichts der Investorenbereitschaft und des politischen Willens, der hinter dem Bau von Mehrfamilienhäusern steht.
New York City verfügt über den bei weitem größten Umwandlungsmarkt des Landes. Die Umwandlungsstarts in der Stadt beliefen sich im letzten Jahr auf 5 Millionen Quadratfuß, was laut Cushman & Wakefield-Daten den höchsten Jahreswert seit 20 Jahren darstellt. Mit Stand Februar dieses Jahres waren 9,8 Millionen Quadratfuß für zukünftige Umwandlungen geplant. Das involvierte Kapital ist beträchtlich.
Marktvertrauen und zukünftige Aussichten
Bedeutende Transaktionen für Umwandlungsstandorte im Jahr 2025 umfassten den Erwerb der 135 East 57th Street durch TF Cornerstone für 158,5 Millionen Dollar sowie die Akquisitionen der Vanbarton Group für 6 East 43rd Street für 135 Millionen Dollar und 1011 First Avenue für 103 Millionen Dollar.
Aaron Appel, Senior Managing Director für Kapitalmärkte bei Walker & Dunlop, erklärte, dass es unwahrscheinlich sei, dass der Pfizer-Gebäudeunfall, wie aufsehenerregend er auch gewesen sein mag, die Investorenbereitschaft an den Kapitalmärkten beeinflusst, die im vergangenen Jahr stark und stabil geblieben ist. Er fügte hinzu, dass sie derzeit an mehreren gewerblichen Finanzierungen arbeiten und keine wesentlichen Auswirkungen sehen.
Das bedeutet jedoch nicht, dass Kreditgeber Umwandlungsstandorte und Entwicklungsteams nicht genauer unter die Lupe nehmen werden. Laura Rapaport, Gründerin des C-PACE-Kreditgebers North Bridge und ehemalige Entwicklerin, äußerte die Vermutung, dass es mehr Kontrolle geben werde, ist aber zugleich überzeugt, dass es in New York und anderen Städten sehr erfolgreiche Umwandlungsprojekte geben wird. Zukünftige Veränderungen im Tempo der Branche wären laut Appel eher auf eine erneute Stärke des Büromarktes sowie auf aktuelle Zinsen und Cap Rates für Mehrfamilienvermögenswerte zurückzuführen, als auf Bauängste.
Die Nachfrage nach Umwandlungen hat sich demnach nicht geändert, und die Realisierung solcher Projekte wird nicht einfacher. Appel betonte, Büroimmobilien seien keine leicht erhältlichen Güter, da der Büromarkt wieder außerordentlich stark sei. Es gebe Objekte, die früher Umwandlungsmöglichkeiten gewesen seien, es aber möglicherweise nicht mehr sind. Die Nachfrage habe sich daher sicherlich nicht verringert, aber es sei nicht einfach, solche Projekte umzusetzen.
Die Reaktion der Stadt auf die temporäre Krise bleibt eine offene Frage. Die stellvertretende Bürgermeisterin Leila Bozorg sagte auf einer Pressekonferenz in den Tagen nach dem Notfall, dass Sicherheit für die Wohnungsbauarbeiten der Mamdani-Administration zentral sei, es aber noch zu früh sei, Schlussfolgerungen zu ziehen. Sie wies darauf hin, dass die Untersuchung angelaufen sei und die Stadt bei neuen Erkenntnissen, die eine Neubewertung von Politik oder Verfahren erfordern, diese definitiv vornehmen werde.
In der Zwischenzeit beabsichtigt Berman, den gesamten Anbau über den Säulen an der 42. Straße abzureißen. James Whelan, Präsident des Real Estate Board of New York, erklärte, ihm seien keine Verzögerungen aufgrund des Notfalls oder der DOB-Durchsuchungen bei anderen Bauprojekten in der Stadt bekannt. Ein Großteil der Arbeiten an Umwandlungen findet hinter Wänden statt, und der Fortschritt wird nicht jedes Mal etagenweise überprüft. Basierend auf der städtischen Untersuchung und der Antwort der DOB könnte sich dies ändern und die ohnehin schon hohen Baukosten in New York City weiter erhöhen.
Jay Martin, Executive Vice President der Interessenvertretung New York Apartment Association, bemerkte, dass in diesem Umfeld alles beträchtlich ist, aber dies sei die Natur der Arbeit in einer Großstadt. Wenn eine solche Krise eintrete, ziehe man sich zurück, finde einen Weg, dafür zu bezahlen, und bewältige es. Zwei einzigartige strukturelle Kostendrücke existierten bereits vor dem Pfizer-Notfall: das Gerüstgesetz der Stadt und die Abgabenuhr für Umwandlungen prägten bereits die Finanzierung dieser Projekte. New York ist der einzige Staat, der Eigentümer und Auftragsnehmer nach dem sogenannten Gerüstgesetz der Stadt strikt für schwerkraftbedingte Bauverletzungen haftbar macht.
- —Die bauliche Notlage am Pfizer-Gebäude hat die Diskussion über die Sicherheit bei Umwandlungsprojekten neu entfacht.
- —Experten erwarten eine verstärkte Prüfung von Umwandlungsstandorten und Entwicklungsteams durch Kreditgeber.
- —Trotz des Zwischenfalls bleibt die Investorenbereitschaft für Mehrfamilienhäuser in New York City hoch.
- —Zukünftige Änderungen im Umwandlungstempo werden eher durch den Büromarkt und Zinsen als durch Bauängste beeinflusst.
