Die vielfältigen Herausforderungen für New Yorker Hotelinvestoren haben sich weiter verschärft. In den letzten Jahren sah sich die Hotellerie des Big Apple mit steigenden Betriebs- und Finanzierungskosten aufgrund anhaltender Inflation konfrontiert, zusätzlich belastet durch einen deutlichen Rückgang des internationalen Tourismus seit dem Amtsantritt von Präsident Donald Trump für seine zweite Amtszeit. Enttäuschende Buchungszahlen für die FIFA-Weltmeisterschaftsspiele im nahegelegenen MetLife Stadium im Juni und Juli stellten einen weiteren Rückschlag dar.
Das jüngste finanzielle Hindernis könnte das größte und langlebigste sein – und gleichzeitig weitere Barrieren für die Beschaffung notwendigen Kapitals schaffen. Die Hotel Association of New York City (HANYC) schloss im Frühjahr dieses Jahres ein historisches achtjähriges Arbeitsabkommen ab. Dieses umfasst über 27.000 Mitarbeiter in mehr als 200 Hotels. Unter anderem sieht der Vertrag vor, dass Zimmermädchen und nicht dem Trinkgeld unterliegende Angestellte bis 2034 jährlich über $100.000 verdienen werden.
Die Vereinbarung wird es Hotelbesitzern wesentlich erschweren, Finanzierungen zu erhalten, da Kreditgeber ihre Underwriting-Standards an die gestiegenen Arbeitskosten anpassen. Solomon Garber, Mitbegründer und Chief Revenue Officer von Erithmitic, einer technologieorientierten Kreditplattform für die Hotellerie, stellte fest: „Die Personalkosten können bis zu 50 Prozent der Betriebsausgaben ausmachen, in Luxusimmobilien oder sehr serviceintensiven Häusern sogar noch höher. Die fixen Arbeitskosten, einschließlich Löhne, Gesundheitsversorgung, Renten und Personalanforderungen, können bis zu 30 Prozent höher sein als in einem vergleichbaren Hotel ohne Tarifvertrag.“
Auswirkungen des Tarifvertrags auf die Profitabilität
Der HANYC-Vertrag, der am 1. Juli in Kraft trat, wird die Löhne über die Laufzeit der Vereinbarung, die bis zum 30. Juni 2034 reicht, um mehr als 50 Prozent erhöhen, so eine Zusammenfassung des Deals des Hotel and Gaming Trades Council, der die Hotelmitarbeiter vertretenden Gewerkschaft. Die zusätzlichen Ausgaben für Löhne und Sozialleistungen aus dem Vertrag sollen die jährlichen Immobilienkosten für Hoteliers um 15 Prozent steigern, laut HANYC. Garber wies darauf hin, dass bereits ein Anstieg der Betriebskosten um 10 Prozent das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITA) eines Hotelbetreibers um 4 bis 6 Prozent senken kann, wenn die Einnahmen nicht im gleichen Maße wachsen.
Trotz des erhöhten Unterzeichnungsdrucks betonte Garber, dass die Kreditvergabe an New Yorker Hotels weiterhin attraktiv sei, aber mehr Parteien in die Deals involvieren müsse, beispielsweise durch bevorzugtes Eigenkapital oder Mezzanine-Kredite. „Jeder Deal, der auf den ersten Blick gut aussieht, verdient einen zweiten, tiefergehenden Blick. In diesem Fall bedeutet dies, zu wissen, wie sich das regulatorische Umfeld ändert und was die Verträge besagen“, so Garber. „Ich denke, Kreditgeber sollten sich auf New Yorker Hotels konzentrieren und sich nicht vor Tarifverträgen scheuen, aber sie müssen wesentlich mehr Arbeit leisten und deutlich mehr Ressourcen aufwenden, um die neuesten Änderungen zu verstehen, und dann den Vertrag lesen und ein hohes Maß an Konservatismus einplanen.“
Nationale Trends und veränderte Underwriting-Praktiken
New York City ist nicht der einzige Standort, an dem großzügige Tarifverträge im Hotelgewerbe das Underwriting erschweren. Hotelangestellte in San Francisco ratifizierten Ende 2024 nach einem 93-tägigen Streik einen Vierjahresvertrag, der eine sofortige Lohnerhöhung von $3 pro Stunde sowie weitere Erhöhungen über die Laufzeit der Vereinbarung vorsah. Dieser Deal für Mitarbeiter in Hotels von Hilton, Hyatt und Marriott wurde von UNITE HERE Local 2 ausgehandelt, der die Sicherung von Hotellöhnen, die zu den höchsten des Landes gehören, zugeschrieben wird. Auch Las Vegas verfügt über viele gewerkschaftlich organisierte Hotels, vertreten durch die mächtige Culinary Workers Union, die 60.000 Mitarbeiter repräsentiert. Die Gruppe erzielte Ende 2023 eine Lohnerhöhung von 32 Prozent im Rahmen einer Fünfjahresvereinbarung für 15.000 Mitarbeiter in Hotels ohne Glücksspielbetrieb.
Jeff Miller, Executive Director bei der Maklerfirma Talonvest Capital, erklärte, dass Städte mit einer starken Gewerkschaftspräsenz wie New York, San Francisco, Las Vegas, Los Angeles und Chicago Druck auf das Underwriting im Hospitality-Sektor ausüben, selbst wenn ein Hotel nicht gewerkschaftlich organisiert ist, da dies tendenziell die Löhne in der gesamten Metropolregion in die Höhe treibt. Miller betonte jedoch, dass die Hotellerie in vielen dieser Märkte aus Sicht der Kreditvergabe aufgrund starker Nachfragefaktoren wie geringem Angebot und aktivem Geschäftsreiseverkehr ein attraktiver Immobiliensektor bleibt.
Miller, der vor seinem Wechsel zu Talonvest Ende 2025 fast ein Jahrzehnt in Wells Fargos Hospitality-Finanzgruppe die Underwriting-Abteilung leitete, erläuterte: „Für Kreditgeber geht es wirklich darum: Wie ambitioniert möchte ich sein und wie schütze ich mein Risiko?“ Er fügte hinzu, dass strengere Strukturen wie regelmäßige Finanzprüfungen, kürzere zinsfreie Perioden und andere Gläubigerschutzmaßnahmen infolgedessen am Rande zugenommen haben. Miller merkte an, dass das Underwriting für Hospitality-Deals in New York in den letzten sieben Jahren konservativer geworden ist, wobei die anfängliche Beleihungsquote, der Betrag, den der Eigentümer auf die Immobilie aufnehmen kann, jetzt bei rund 60 Prozent liegt, verglichen mit 65 Prozent vor der COVID-19-Pandemie im Jahr 2020. Er sagte, dass Schulden-Transaktionen für Hotels im Big Apple oft auch eine Teilerfüllungsgarantie erfordern, um den Kreditgebern zusätzliche Sicherheit gegen potenzielle Verluste zu bieten, oder einen Verlängerungstest früher in der Kreditlaufzeit, um sicherzustellen, dass die Immobilie die Leistungsmetriken erfüllt, bevor zusätzliche Zeit für die Schulden gewährt wird.
Da Hotelsponsoren mehr Kapitalquellen suchen, um die Finanzierung zum Abschluss zu bringen, bieten sich laut Laura Rapaport, Gründerin und CEO des C-PACE-Kreditgebers North Bridge, Commercial Property Assessed Clean Energy (C-PACE) Darlehen für eine verstärkte Nutzung an. Rapaport bemerkte, dass C-PACE-Schulden, die typischerweise als festverzinsliche, 30-jährige Darlehen strukturiert und durch eine Sonderabgabe finanziert werden.
