Der aktuelle Bericht zur Wohnungssituation in München für die Jahre 2024 und 2025 wurde dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung des Stadtrats präsentiert. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung veröffentlichte damit die 20. umfassende Darstellung der wesentlichsten Kennzahlen und Entwicklungen des Münchner Wohnungs- und Immobilienmarktes. Die vorliegende Publikation beleuchtet dabei nicht nur die Dynamiken von Angebot und Nachfrage, sondern auch die Preisentwicklungen bei Mieten und Kaufobjekten. Ferner werden das Engagement der Stadt München im Wohnungsbau sowie im Schutz bezahlbaren Wohnraums detailliert dargelegt.
Die Rahmenbedingungen für den freifinanzierten und insbesondere für den geförderten Wohnungsbau bleiben anspruchsvoll. Hohe Material- und Baukosten sowie gestiegene Bauzinsen belasten die Akteure. Der allgemeine Fachkräftemangel im Bausektor führt zu Verzögerungen bei der Fertigstellung von Projekten. Gleichzeitig erschweren die unklare Finanzierung staatlicher Wohnungsbaufördermittel und die Notwendigkeit städtischer Haushaltskonsolidierung die Planbarkeit und Realisierung von gemeinwohlorientierten sowie privaten Wohnungsbauvorhaben. Eine Entspannung der Mietpreise ist angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nicht absehbar.
Demografische Entwicklung und Wohnraumbedarf
Im Berichtszeitraum verzeichnete München ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum, bedingt durch einen Geburtenüberschuss und einen positiven Wanderungssaldo. Im Jahr 2025 lebten rund 1,6 Millionen Personen in etwa 887.000 Haushalten in München. Schätzungsweise 75 Prozent dieser Bevölkerungsgruppe bewohnen Mietwohnungen. Der steigende Bedarf an eigenständigem Wohnraum wird durch eine Zunahme der Haushalte und einen hohen Anteil an Einpersonenhaushalten verstärkt; 55 Prozent der Haushalte sind Einpersonenhaushalte, die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt 1,8 Personen.
Die städtische Bevölkerungsprognose prognostiziert, dass im Jahr 2045 die Zahl der Einwohner mit Hauptwohnsitz die Marke von 1,8 Millionen übersteigen wird. Daraus resultiert eine fortlaufende Notwendigkeit, der Bevölkerung angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, was als zentrale wohnungspolitische Aufgabe der Stadt gilt.
Städtische Initiativen und Erfolge
Grundlage der wohnungspolitischen Strategie der Stadt ist das seit über 30 Jahren etablierte und kontinuierlich weiterentwickelte Handlungsprogramm „Wohnen in München (WiM)“. Die Bemühungen der Stadt manifestieren sich auch in konkreten Zahlen: Über die letzten zehn Jahre wurden in München etwa 98.000 Baugenehmigungen erteilt und Baurecht für rund 27.000 Wohnungen geschaffen. Ende 2025 umfasste das Stadtgebiet 36 Erhaltungssatzungsgebiete, in denen rund 339.300 Einwohner in etwa 204.400 Wohnungen lebten. Durch eine konsequente Durchsetzung des Zweckentfremdungsrechts konnten in den vergangenen fünf Jahren fast 2.300 Wohneinheiten dem regulären Wohnungsmarkt wieder zugeführt werden. Dieser Bericht dient als faktische Basis für Politik, Verwaltung und alle Akteure des Immobilienmarktes.
