Der aktuelle Immobilienbericht der Mr. Lodge GmbH für München zeigt auf, dass der ehemals stark von Angebot und Nachfrage dominierte Markt nun maßgeblich durch regulatorische Maßnahmen geformt wird. Dies hat unterschiedliche Auswirkungen auf die Marktsegmente für Käufer und Mieter. Während Selbstnutzer von einem erweiterten Angebot profitieren, droht im Mietsegment eine weitere Reduzierung des verfügbaren Wohnraums.
Für Kaufinteressenten ergeben sich aktuell verbesserte Konditionen. Das Angebot an Immobilien ist in München und den umliegenden Gemeinden gestiegen, und Verkäufer zeigen sich häufiger zu Preisverhandlungen bereit, selbst bei bereits reduzierten Notierungen. Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge, äußerte, dass Kaufinteressenten heute deutlich bessere Rahmenbedingungen vorfinden und das größere Angebot einen sorgfältigeren Auswahlprozess sowie neue Verhandlungsspielräume ermöglicht.
Kapitalanleger ziehen sich zurück, energetische Qualität wird wertentscheidend
Die Politik der Bundesregierung führt zu einem nachlassenden Interesse bei Kapitalanlegern, deren Fokus stärker auf attraktiven Renditen liegt. Objekte, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen, wie Erstbezüge ab Oktober 2014 oder Erstvermietungen nach umfassender Sanierung, gewinnen für diese Gruppe an Relevanz. Gleichzeitig rückt die energetische Qualität von Bestandsimmobilien stärker in den Vordergrund, beeinflusst durch Finanzierungsbedingungen und Fördermöglichkeiten. Gezielte Maßnahmen wie der Einbau einer Wärmepumpe können die Energieeffizienz signifikant verbessern und damit die Vermarktungschancen sowie die Finanzierung positiv gestalten.
Sophie Merkel, Senior Finanzierungsberaterin bei Interhyp AG, wies darauf hin, dass gute Energieklassen Zinsvorteile von 0,10 bis 0,20 Prozentpunkte für die gesamte Finanzierung generieren können, während schlechtere Energieklassen noch keine Zinsaufschläge nach sich ziehen. Jacqueline Sauren, Leitung Immobilienverkauf bei Mr. Lodge, ergänzte, dass energetisch gut aufgestellte Bestandsimmobilien bessere Vermarktungschancen erzielen und eine höhere Wertstabilität bieten.
Möblierter Wohnraum: Hohe Nachfrage bei sinkendem Angebot
Im Bereich des möblierten Wohnraums verzeichnete Mr. Lodge im ersten Halbjahr 2026 einen Nachfrageanstieg von über neun Prozent, getragen von internationalen Fachkräften, Unternehmen und Projektmitarbeitern. Die Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen stieg auf 34,3 Prozent aller Vermittlungen, während der Anteil an 1-Zimmer-Wohnungen leicht auf 44,6 Prozent zurückging. Die restlichen rund 20 Prozent entfielen auf 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen und drei Prozent auf Häuser. Trotz dieser hohen Nachfrage ist ein leichter Rückgang des Angebots zu beobachten.
- —Kaufinteressenten profitieren von einem größeren Angebot und verbesserten Verhandlungsspielräumen.
- —Attraktive Kaufgelegenheiten für Selbstnutzer sind vorhanden.
- —Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen stieg im ersten Halbjahr 2026 um über 9 Prozent.
- —Die geplante Mietrechtsreform erzeugt bereits vor Inkrafttreten eine Verunsicherung.
Eine eigene Umfrage von Mr. Lodge sowie Studien von PwC und Haus und Grund deuten darauf hin, dass viele private Vermieter aufgrund geplanter gesetzlicher Änderungen einen Rückzug aus dem Vermietungsgeschäft erwägen. Norbert Verbücheln prognostizierte, dies könne das Angebot möblierter Wohnungen in den kommenden Monaten deutlich verringern, mit negativen Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte in den Metropolen. Die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen führen nach Einschätzung von Mr. Lodge nicht nur zu weniger verfügbarem Wohnraum, sondern auch zu einer stärkeren Fragmentierung des Marktes. Immobilien, die von neuen Regelungen ausgenommen sind, gewinnen an Bedeutung, was eine frühzeitige Anpassung der Vermietungsstrategie durch Eigentümer erforderlich macht.
