Private Vermieter tragen maßgeblich zur Bereitstellung von Mietwohnraum bei, indem sie 64,4 Prozent des Bestands abdecken. Für eine große Anzahl dieser Eigentümer stellen vermietete Immobilien einen fundamentalen Bestandteil der privaten Altersvorsorge dar. Angesichts steigender Energie- und Lebenshaltungskosten sehen sie sich bereits wachsendem wirtschaftlichem Druck ausgesetzt. Der Entwurf zur Mietrechtsreform, welcher am 9. Juli 2026 im Bundestag beraten wurde, beinhaltet Regelungen, die nach Einschätzung von Experten die Handlungsspielräume privater Vermieter weiter einschränken könnten. Dies könnte eine weitere Belastung für diese Gruppe im ohnehin angespannten Marktumfeld darstellen.
Dr. Sandra von Möller, Vorständin des bundesweiten Verbraucherschutzverbands Wohnen im Eigentum (WiE), äußerte die Befürchtung zusätzlicher Kosten und sinkender Renditen für Eigentümer. Trotz Nachbesserungen im Entwurf werde die Vermietung für private Anbieter unter den geplanten Bedingungen wirtschaftlich unattraktiver. Dies könnte einen Rückzug dieser Anbieter bewirken, was spürbare Konsequenzen für das laut WiE ohnehin knappe Wohnungsangebot hätte. Frau von Möller fordert eine ausgewogene Balance zwischen dem Schutz der Mieter vor missbräuchlichem Vorgehen und der wirtschaftlichen Tragfähigkeit für private Kleinvermieter.
Zentrale Änderungen und Kritikpunkte
Der Gesetzesentwurf sieht mehrere spezifische Änderungen vor, die unterschiedliche Bereiche des Mietrechts tangieren und auf Kritik stoßen. Eine bedeutende Anpassung betrifft den Möblierungszuschlag. Zukünftig soll dieser separat ausgewiesen werden. Als Regelvermutung für voll möblierten Wohnraum ist ein Pauschalbetrag von 10 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen, der im Rahmen der Nachbesserungen erhöht wurde. Alternativ kann eine Berechnung auf Basis des Zeitwerts der Möblierung erfolgen, wobei 1 Prozent des Zeitwerts pro Monat als angemessen erachtet wird, um eine Amortisation in einem vertretbaren Zeitraum zu ermöglichen.
Eine weitere Neuerung betrifft die Kurzzeitvermietung. Der Entwurf definiert den "vorübergehenden Gebrauch" von Wohnraum rechtlich und begrenzt diesen grundsätzlich auf maximal sechs Monate. Zwar wurde die Möglichkeit einer einmaligen Verlängerung um zwei Monate – etwa bei Praktikumsverlängerungen oder Prüfungsverschiebungen – hinzugefügt, jedoch kritisiert Wohnen im Eigentum diese starre zeitliche Obergrenze. Frau von Möller merkt an, dass diese feste Grenze den Bedarf an flexiblem Wohnraum nicht ausreichend berücksichtigt. Die Relevanz dieser Regelung ergibt sich aus der Tatsache, dass bei Kurzzeitvermietungen die Mietpreisbremse keine Anwendung findet.
Im Bereich der Indexmiete (§ 557b BGB) ist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Begrenzung der Mieterhöhung vorgesehen. Steigt die Indexmiete um mehr als 3 Prozent, darf der darüberliegende Teil lediglich zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden. Diese Regelung wird von WiE ebenfalls kritisch gesehen, da sie private Vermieter zusätzlich belaste, die selbst von Inflation betroffen sind und Mieteinnahmen oft zur Altersvorsorge nutzen. Dies widerspricht nach Ansicht des Verbands dem grundlegenden Ziel einer Indexmiete. Zudem bilde der Verbraucherpreisindex die tatsächlichen Kostenentwicklungen im Immobilienbereich nur unzureichend ab, insbesondere da Baukosten und Handwerkerleistungen seit Jahren höhere Preissteigerungen erfahren.
Risikoverlagerung bei Zahlungsverzug
Besondere Bedenken äußert WiE hinsichtlich der geplanten Ausweitung der Schonfristregelung bei Kündigungen wegen Zahlungsverzugs. Zukünftig soll nicht nur die fristlose Kündigung, sondern auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden, sofern die Mietrückstände innerhalb der gesetzlichen Frist beglichen werden. Aus Sicht des Verbands verschiebt dies das Kostenrisiko erheblich zulasten der Vermieter. Räumungsklagen sind mit hohen Gerichts- und Anwaltskosten verbunden. Obwohl Vermieter grundsätzlich eine Erstattung dieser Prozesskosten von den Mietern verlangen können, erscheint es als unwahrscheinlich, dass Mieter, die bereits Zahlungsschwierigkeiten hatten, diese zusätzlichen Kosten aufbringen können.
