Auf einem Markt, in dem die Suche nach Entwicklungsmöglichkeiten oft als „Suche nach der Nadel im Heuhaufen“ beschrieben wird und bestehende politische Rahmenbedingungen Bauträger belasten können, überrascht es nicht, dass die Immobilienentwicklung in Los Angeles zunehmend kostenintensiver und rarer geworden ist. Die Erweiterung des Angebots an Mehrfamilienhäusern ist teuer, mühsam und komplex, auch aufgrund steigender Bau- und Arbeitskosten, regulatorischer Hürden wie der „Measure ULA“ Transfersteuer und anhaltender Finanzierungsschwierigkeiten.
Für dieses Jahr wird erwartet, dass im Großraum Los Angeles lediglich 8.500 Wohneinheiten hinzukommen, und die Mieten dürften nur um 1 Prozent steigen, so ein aktueller Bericht von Marcus & Millichap. Dies sind keine vielversprechenden Aussichten für größere Mehrfamilienhausinvestitionen. Trotz dieser scheinbaren Stagnation im Wohnsektor zeigen sich jedoch Anzeichen einer Belebung und deutliche Zuwächse bei bestimmten Arten von Mehrfamilienhausverkäufen.
Umsatzvolumen und Investorenverhalten
Während das vierteljährliche Verkaufsvolumen von Mehrfamilienhäusern nach Dollarwert Mitte 2025 einen Höhepunkt erreichte und im ersten Quartal 2026 gegenüber dem vierten Quartal 2025 um 50 Prozent einbrach (CBRE), ist das Verkaufsvolumen und die Anzahl der verkauften Einheiten in ausgewählten Schlüsselkategorien jüngst gestiegen. Laut dem Bericht von Marcus & Millichap verbesserte sich der Transaktionsfluss im Großraum L.A. im Jahresverlauf bis März um 25 Prozent, mit besonderem Wachstum bei Objekten der Klasse C, die für 1 Million bis 5 Million $ verkauft wurden.
Private Investoren besetzen diese Nische, erklärte John Chang, Senior Vice President und Chief Intelligence and Analytics Officer bei Marcus & Millichap. Sie waren für 66 Prozent des Verkaufsvolumens bei Mehrfamilienhäusern verantwortlich. Joshua Baum, Gründungsgesellschafter von Hilgard Economics, merkte an, dass immer eine hohe Nachfrage nach Wohnraum in Los Angeles bestehen wird und die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs einer bestehenden Immobilie sich stark vom Neubau unterscheidet. Investoren erkennen eine Chance, durch den Kauf von günstigeren Mehrfamilienhäusern Gewinne zu erzielen.
Ein weiterer Forschungsbericht von NAI Capital stellte fest, dass das Verkaufsvolumen von Mehrfamilienhäusern im zweiten Quartal um mehr als 25 Prozent anstieg, wobei die Anzahl der verkauften Einheiten um 39 Prozent zunahm. Insbesondere Verkäufe von Objekten über 10 Million $ verzeichneten im letzten Quartal das schnellste Wachstum, so J.C. Casillas, Managing Director of Research bei NAI. Es gibt eine hohe Marktdynamik. Prime Residential hat beispielsweise Ende Juni einen Komplex mit 132 Einheiten in L.A.'s Miracle Mile für 51,3 Million $ erworben, was einem Preis von 388.000 $ pro Einheit entspricht – eine deutliche Verbesserung gegenüber dem aktuellen Durchschnittspreis pro Einheit von etwa 300.000 $ (CBRE).
Auswirkungen der Measure ULA und Marktausblick
Diese Entwicklungen sind jedoch mit wichtigen Vorbehalten zu betrachten. Der Anstieg der Verkäufe im Segment der relativ preisgünstigen Immobilien kann direkt mit der „Measure ULA“ – der sogenannten „Mansion Tax“ – in Verbindung gebracht werden, die im April 2023 in Kraft trat und den Verkaufsmarkt, laut jüngster Forschung, nachteilig beeinflusst hat. Die Abgaben begannen bei 4 Prozent für Verkäufe ab 5 Millionen $, aber eine integrierte Inflationsanpassung hat die Schwelle inzwischen auf 5,4 Millionen $ erhöht, was den Anstieg bei günstigeren Verkäufen unterhalb dieser Schwelle erklärt. Diese politisch bedingten Schwellen motivieren Investoren, sich stärker auf kleinere Gebäude zu konzentrieren, erläuterte Samuel Maury-Holmes, Gründer von Zenith Economics.
Er fügte hinzu, dass Investoren besonders an Objekten interessiert sein würden, die weit genug unter der 5,4 Millionen $-Schwelle liegen, um Kapitalverbesserungen vornehmen und eventuell zusätzliche Wohneinheiten (ADUs) hinzufügen zu können, ohne die Bedrohung durch ULA. Laut Marcus & Millichap sanken die Verkäufe oberhalb der höheren ULA-Schwelle im Jahresverlauf bis März um 50 Prozent gegenüber dem langjährigen Durchschnitt vor Einführung der Maßnahme. Die stabile Beschäftigungslage und eine nachlassende Abwanderung aus Los Angeles tragen zur Belebung bei, auch wenn die Finanzierung enger geworden ist.
