In einer zweiteiligen Episode von „Inside the Deal, a CRE Podcast by Berkadia®“ diskutierte Ernie Katai von Berkadia mit dem Ökonomen für Mietwohnungen, Jay Parsons, die Realitäten, die den Mehrfamilienhausmarkt im Jahr 2026 prägen. Ihr Gespräch hob einen Markt hervor, der trotz historischem Angebotsdruck, ungleichmäßigen Kapitalmärkten und vorsichtiger Stimmung widerstandsfähig bleibt. Parsons vertrat die Ansicht, dass breit gefasste nationale Narrative die Performance nicht mehr so klar erklären wie lokale Marktdynamiken, Asset-Qualität und operative Umsetzung.
Parsons betonte, dass viele gängige Narrative im Mehrfamilienhausbereich zu vereinfacht sind. Er bemerkte, dass Mietwohnungen tendenziell am besten abschneiden, wenn die Gesamtwirtschaft stark ist, die Haushaltsbildung gesund ist und das Verbrauchervertrauen steigt, was unterstreicht, wie eng der Mehrfamilienhausmarkt mit dem allgemeinen Zustand der Wirtschaft verbunden ist. Obwohl das Angebot das größte Hindernis für den Sektor darstellte, blieb die Nachfrage stärker als viele erwartet hatten.
Widerstandsfähigkeit im Wandel
Wenn Parsons ein Wort wiederholt verwendet, dann ist es „widerstandsfähig“. Er beschrieb den aktuellen Wohnungsmarkt als unbeständig und mieterfreundlich, aber dennoch bemerkenswert robust. Selbst nach der größten Angebotsschwemme seit den 1970er-Jahren blieben die nationalen Mietpreisrückgänge insgesamt relativ moderat, und der Leerstand hat sich nicht so stark verschlechtert, wie viele befürchteten. Ebenso haben sich, obwohl die Bewertungen gegenüber den Höchstständen gesunken sind, die von vielen vor einigen Jahren erwarteten Worst-Case-Szenarien für Notlagen nicht im großen Maßstab materialisiert.
Stattdessen haben die Verfügbarkeit von Fremdkapital und Rekapitalisierungen vielen Eigentümern ermöglicht, länger als erwartet zu halten, was eine möglicherweise dramatischere Korrektur abmilderte. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Bedingungen einfach sind. Parsons charakterisierte die aktuelle Phase als einen unübersichtlichen Übergang und eine Erholung – ein Umfeld von „zwei Schritte vorwärts, ein Schritt zurück“. Deals werden abgeschlossen, jedoch nicht ohne Hindernisse. Betreiber, Eigentümer und Kapitalgeber agieren in einem deutlich anspruchsvolleren Umfeld als während der Boomjahre, als der Markt laut Katai oft als „Geld mit Eimern einfangen“ beschrieben wurde. Der heutige Markt belohnt Präzision, Geduld und operative Exzellenz anstelle von bloßer Dynamik.
Lokale Spezifika und operative Exzellenz
Ein Hauptgrund für diese Komplexität ist, dass sich der Mehrfamilienhausmarkt im Jahr 2026 nicht mehr in eine einheitliche Richtung bewegt. Parsons betonte, dass Zinsen immer noch eine Rolle spielen, die größere Geschichte aber nun die lokale Umsetzung und die Asset-Spezifität ist. Neuere Objekte in starken Teilmärkten finden weiterhin Kapital, oft zu geringeren Spreads, als viele Außenstehende erwarten würden. Ältere Objekte an schwächeren Standorten sehen sich einer ganz anderen Realität gegenüber. Es kommt nicht nur auf die Metropolregion an, sondern oft auch auf das Viertel, die Qualität des Objekts und den genauen Geschäftsplan. Die Ära, in der selbst schwache Strategien durch einen aufsteigenden Markt getragen werden konnten, ist vorbei.
Diese Nuance gilt auch für die Nachfrage. Oberflächlich betrachtet könnten mehrere makroökonomische Indikatoren auf ein schwächeres Umfeld hindeuten: steigende Zahlen junger Erwachsener, die bei ihren Eltern leben, ungleichmäßiges Beschäftigungswachstum, geringeres Vertrauen unter Hochschulabsolventen und ein niedriges Verbrauchervertrauen. Doch die Absorptionsdaten erzählen eine wesentlich stärkere Geschichte. Tatsächlich wies die erste Jahreshälfte eine der stärksten Halbjahres-Absorptionsleistungen auf, die je verzeichnet wurden – stärker als jedes Jahr vor COVID, so Parsons. Diese Diskrepanz zwischen Wahrnehmung und Realität ist entscheidend. Schlagzeilen mögen Vorsicht betonen, doch Mieter bilden weiterhin Haushalte und unterzeichnen in großer Zahl Mietverträge.
Das Angebot bleibt jedoch die prägende Kraft. Parsons war unmissverständlich: Das Angebot war in den letzten Jahren der größte Gegenwind für den Mehrfamilienhausmarkt, mehr als jede Nachfrageschwäche. Doch auch diese Geschichte ändert sich. Die Fertigstellungen nähern sich nun wieder einem normaleren Niveau, nach dem historischen Auslieferungsschub von 2023 bis 2025. In vielen Märkten verlagert sich die Diskussion von den aktuellen Fertigstellungen auf das, was als Nächstes kommt. Parsons deutete an, dass einige der langfristigen Schäden dieses Zyklus möglicherweise übertrieben werden, insbesondere für hochwertige Neubauten an starken Standorten. Der länger anhaltende Schmerz könnte stattdessen auf ältere Objekte der Klasse C in überversorgten Märkten konzentriert sein, wo Mieter aufgerüstet haben und eine Flucht in die Qualität schwächere Objekte zurückgelassen hat.
Auf den Kapitalmärkten hat sich die Bid-Ask-Spanne stärker eingeengt, als einige abwartende Käufer zugeben möchten, zumindest für hochwertige Objekte der Klasse A in begehrten Teilmärkten. Diese Objekte werden weiterhin zu aggressiven Preisen gehandelt, und viele Eigentümer ziehen es vor, zu refinanzieren oder zu rekapitalisieren, anstatt zu wesentlich niedrigeren Bewertungen zu verkaufen. Im Gegensatz dazu sehen sich notleidende Value-Add-Deals an schwächeren Standorten weiterhin viel größeren Preisdiskrepanzen gegenüber. Für diese Objekte ist der Reset noch nicht abgeschlossen. Notlagen treten auf, sind aber konzentriert – insbesondere in der Kategorie, die Parsons als „geplatzte Value-Add-Deals“ bezeichnet, bei denen Annahmen, die vor drei oder vier Jahren getroffen wurden, nun ans Licht kommen.
Auch operativ belohnt der Markt Disziplin. Parsons erklärte, dass überdurchschnittlich performende Objekte heute nicht nur durch den Standort, sondern auch durch die Ausführung unterschieden werden. Mieter zeigen eine klare Flucht in die Qualität, was bedeutet, dass Instandhaltung, Außendarstellung, Mietererlebnis und Preisrealismus mehr denn je zählen. Objekte, die sich auf die Belegung konzentrieren, übertreffen den Markt.
