Die Einschätzung der Leistbarkeit von Immobilien hat sich in Deutschland signifikant verschlechtert. Eine repräsentative Interhyp-Studie, die über 1.000 Käufer sowie Planer umfasste, zeigt, dass der Wunsch nach Wohneigentum weiterhin besteht, die Umsetzung jedoch zunehmend als herausfordernd wahrgenommen wird. Die Marktrealität prägt die Planungen der Kaufinteressierten, obwohl Unsicherheit infolge politischer und preislicher Entwicklungen zunimmt. Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe, kommentierte, die Leistbarkeit sei für einige Interessenten unter Druck geraten. Die Studienergebnisse verdeutlichen, dass höhere Budgets einkalkuliert werden, gleichzeitig aber Verunsicherung vorherrscht. Eine fundierte Beratung wird in dieser Phase als entscheidend erachtet.
Differenzierte Leistbarkeitseinschätzung und Marktwahrnehmung
Im Vergleich zum Vorjahr gab nahezu die Hälfte der Befragten (46 Prozent) an, Immobilien in ihrer Wunschregion seien kaum leistbar. Dieser Wert stellt einen Anstieg um sieben Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr dar. Dem entgegen steht, dass rund 50 Prozent der Befragten den Erwerb einer Immobilie als mittel bis sehr leicht leistbar einschätzen. Insbesondere „Planer“, die innerhalb der nächsten ein bis zwei Jahre einen Kauf beabsichtigen, überblicken den Markt kritischer. 52 Prozent dieser Gruppe empfinden eine Immobilie in ihrer Wunschregion als schwer oder gar nicht leistbar. Demgegenüber äußerten nur 23 Prozent der „Käufer“, die in den letzten fünf Jahren eine Wohnimmobilie erworben haben, rückblickend, der Kauf sei schwer oder kaum leistbar gewesen. Die Mehrheit der „Käufer“ (76 Prozent) gab an, der Immobilienkauf sei mittel bis sehr leicht leistbar gewesen.
Parallel dazu hat sich die Wahrnehmung des Immobilienmarktes verdichtet: 39 Prozent der Befragten attestieren dem Markt einen „überdrehten“ Zustand. Dies ist eine Zunahme um vier Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Rund 69 Prozent nahmen weiterhin Preissteigerungen in den vergangenen zwölf Monaten wahr. Lediglich 26 Prozent der Befragten spürten eine Entlastung bei den Immobilienpreisen, was einem Rückgang um sieben Prozentpunkte entspricht. Die Verhandlungsmöglichkeiten schwinden ebenfalls, wobei 42 Prozent der Befragten aktuell größere Verhandlungsspielräume für Käufer wahrnehmen – fünf Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. Ein bedeutsamer Punkt ist die Diskrepanz bei den Preisvorstellungen: 83 Prozent der Befragten sind überzeugt, dass Verkäufer weiterhin an zu hohen Preisen festhalten.
Anpassung der Budgets und Objekpräferenzen bei steigender Eigenkapitalhürde
Trotz der Unsicherheit sind die kalkulierten Budgets gestiegen. Das durchschnittliche Budget für den Erwerb oder Bau einer Immobilie erhöhte sich von 348.800 Euro auf 383.900 Euro. Die Präferenzen bezüglich des Objekts sind ebenfalls klar definiert: Eine unsanierte Bestandsimmobilie kommt für mehr als die Hälfte der Befragten (52 Prozent) nicht in Betracht, primär aufgrund des hohen Aufwands und unkalkulierbarer Kosten. Sanierte Bestandsimmobilien (90 Prozent) und Neubauten (83 Prozent) erfahren eine deutlich höhere Akzeptanz. Jörg Utecht weist darauf hin, dass unsanierte Bestandsimmobilien zwar mehr Aufwand bedeuten, jedoch einen größeren Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis bieten können, insbesondere bei Objekten mit niedrigerer Energieeffizienz. Eine genaue Kalkulation der Modernisierungskosten sei hierbei entscheidend.
Der Aufbau von Eigenkapital stellt ein zentrales Thema dar. Für 67 Prozent der Befragten bildet das regelmäßige Ansparen aus dem Einkommen die Grundlage. Bei „Planern“ fällt auf, dass sie mit 46 Prozent deutlich häufiger auf Geldanlagen wie ETFs oder Aktien setzen als „Käufer“ (29 Prozent). Die Bereitschaft zu Verzicht und Einschränkungen im Alltag ist bei 43 Prozent der „Planer“ stark ausgeprägt. Fast jeder vierte „Käufer“ gab an, dass Erbschaften oder Schenkungen beim Aufbau des erforderlichen Eigenkapitals unterstützten. Auffällig ist zudem, dass 54 Prozent der „Planer“ ihr Anspar-Ziel in weniger als fünf Jahren zu erreichen glauben. Die Erfahrungen der tatsächlichen „Käufer“ zeigen jedoch, dass 65 Prozent länger als fünf Jahre und jeder Dritte sogar über zehn Jahre benötigten.
Ein weiterer Aspekt ist die mangelnde Konkretisierung der monatlichen Belastung: Nur 34 Prozent der „Planer“ haben ihre tragbare monatliche Rate detailliert berechnet. Utecht erklärt, dass Leistbarkeit eine höchst individuelle Rechnung sei und die Suche ohne Kenntnis der konkreten finanziellen Möglichkeiten oft zu Enttäuschungen führe. Politik und Wirtschaft werden als Unsicherheitsfaktoren wahrgenommen, wobei 70 Prozent der Befragten angeben, die aktuelle politische und wirtschaftliche Lage erschwere den Immobilienkauf. Dies führt zu einer abwartenden Haltung; jeder dritte „Planer“ (34 Prozent) ist unsicher, ob er im aktuellen Umfeld aktiv werden soll. Jörg Utecht verbindet diese Beobachtungen mit einem Appell an politische Entscheidungsträger.
