Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien verzeichnete im zweiten Quartal 2024 eine merkliche Konsolidierung. Das Transaktionsvolumen erreichte rund 850 Millionen Euro, was einem Rückgang von etwa 40 Prozent gegenüber dem ersten Quartal (1,44 Milliarden Euro) entspricht. Zum Halbjahr belief sich das Gesamtvolumen auf 2,29 Milliarden Euro, 21 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die Anzahl der Abschlüsse halbierte sich im zweiten Quartal von 83 auf 41 Transaktionen, was auf größere Einzeldeals hindeutet.
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment bei JLL Germany, identifiziert eine zunehmende Marktdynamik, insbesondere bei einer erwarteten Preisrealität. Sie führt aus, dass sowohl Fachmarktportfolios als auch Einzelobjekte sowie Shoppingcenter in verschiedenen Segmenten angeboten werden. Die Nachfragesituation bleibt robust, doch die größere Auswahl führt zu einer selektiveren Investitionshaltung. Investoren werden primär bei passfähigen Produkten aktiv. Jüngste Angebotsprozesse verdeutlichen dieses Potenzial, insbesondere für Core-Produkte sowie renditestärkere Value-add- bis Core-plus-Assets, sofern die geforderte Rendite den Käuferanforderungen entspricht.
Präferenzen und Volumensegmentierung
Die Top-Fünf-Transaktionen des ersten Halbjahres machten knapp ein Drittel des Gesamtvolumens aus (725 Millionen Euro), was eine geringere Konzentration auf Großabschlüsse im Vergleich zum Vorjahr darstellt, als die fünf größten Deals noch 57 Prozent des Volumens beisteuerten. Im ersten Halbjahr wurden drei Transaktionen über 100 Millionen Euro registriert, die zusammen etwas über 560 Millionen Euro ausmachten, deutlich weniger als 1,5 Milliarden Euro im Vorjahreszeitraum. Fachmarktprodukte dominierten weiterhin mit 60 Prozent des Gesamtvolumens, davon 33 Prozent im Lebensmittelhandel, 19 Prozent in Fachmarktzentren und 8 Prozent in Non-Food-Fachmärkten. Shoppingcenter waren für 16 Prozent des Volumens verantwortlich, Geschäftshäuser für 14 Prozent und Warenhäuser für 10 Prozent.
Im Segment der Geschäftshäuser werden primär Family Offices und private Investoren, vermehrt auch internationale Akteure sowie zunehmend institutionelle Investoren bei nachhaltigen Bestlagen beobachtet. Der Großteil der Investitionen floss mit 53 Prozent in Core-Immobilien und mit 38 Prozent in Core-plus-Objekte, während opportunistische Anlagen (5 Prozent) und Value-add (4 Prozent) eine Nebenrolle spielten. Asset- und Fondsmanager stellten mit 43 Prozent die größte Käufergruppe dar, gefolgt von Immobilienunternehmen (17 Prozent) und privaten Investoren (15 Prozent). Auf Verkäuferseite führten Asset- und Fondsmanager (25 Prozent) vor Immobilienunternehmen (21 Prozent). Deutsche Investoren dominierten sowohl auf Käufer- (72 Prozent) als auch auf Verkäuferseite (67 Prozent) und erweiterten ihre Bestände netto um 111 Millionen Euro.
Renditeentwicklung und Ausblick
Die Spitzenrenditen blieben im Vergleich zum Vorquartal stabil. Eine leichte Steigerung um zehn Basispunkte auf 6,0 Prozent war lediglich bei einzelnen Fachmärkten zu verzeichnen. Shoppingcenter verblieben bei 5,9 Prozent, Fachmarktzentren bei 4,6 Prozent. Bei Highstreet-Produkten führte München mit 3,2 Prozent die Rangliste an, gefolgt von Hamburg und Berlin mit jeweils 3,4 Prozent. Frau Hoffmann rechnet mit einer Stabilisierung der Spitzenrenditen. Sie konstatiert, dass am Markt institutionelle Liquidität für qualifizierte, nachhaltige Core-Produkte verfügbar ist.
Für das zweite Halbjahr prognostiziert Frau Hoffmann eine deutliche Belebung nach dem zurückhaltenden zweiten Quartal. Trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Risiken sei bei vielen Marktteilnehmern eine hohe Bereitschaft zur Investition in adäquate Produkte ersichtlich. Aktuelle Vermarktungsprozesse belegen dies durch eine hohe Anzahl an Vertraulichkeitserklärungen und zweistellige Gebotssituationen, was die vorhandene Liquidität für den Einzelhandelssektor unterstreicht.
