Das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien erreichte im ersten Halbjahr 2026 rund 14,7 Milliarden Euro und lag damit auf einem weitgehend gleichen Niveau wie im Vorjahr (14,4 Milliarden Euro). Analog zum Vorjahr zeigte sich das zweite Quartal des laufenden Jahres umsatzschwacher als das Auftaktquartal. Während 2025 die US-Zollpolitik den Markt beeinflusste, wurde die Aktivität in diesem Jahr maßgeblich durch den anhaltenden Konflikt im Nahen Osten gedämpft.
Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für Capital Markets bei Savills, beschreibt die Marktsituation. Er konstatiert, dass viele Marktteilnehmer im unsicheren Umfeld Orientierung suchen und diese nur verhalten finden. Dies führt zu ausgedehnten Entscheidungs- und Transaktionsprozessen bei begrenzter Marktliquidität. Insbesondere im großvolumigen Segment werden weiterhin zahlreiche Prozesse abgebrochen. Gleichwohl zeichnet sich ab, welche Objekte den aktuellen Nachfragekriterien entsprechen. Eigentümer sind heute in der Lage, die Marktattraktivität ihrer Objekte präziser einzuschätzen und wählen ihre Verkaufsstrategien entsprechend gezielter aus, was perspektivisch zu mehr Abschlüssen führen könnte.
Entwicklungen in den Asset-Klassen und bei Investoren
Die Anzahl der Transaktionen im Wohnsegment verzeichnete den stärksten Anstieg, obgleich das Transaktionsvolumen um fünf Prozent unter dem Vorjahreswert lag. Dies ist auf eine Reduzierung der durchschnittlichen Transaktionsgröße zurückzuführen. Dennoch blieb das Wohnsegment mit circa 3,8 Milliarden Euro das umsatzstärkste im ersten Halbjahr. Es folgten Industrie- und Logistikimmobilien sowie Büros mit jeweils 2,3 Milliarden Euro, deren Umsatz etwa ein Zehntel über dem Vorjahresniveau lag. Das Volumen bei Handelsimmobilien sank hingegen um mehr als ein Drittel auf knapp 1,8 Milliarden Euro.
- —Gesundheits- und Sozialimmobilien verzeichneten mit einem Anstieg von 50 Prozent das größte Umsatzplus unter allen Nutzungsarten.
- —Als einziges Segment überschritt das Transaktionsvolumen bei Gesundheits- und Sozialimmobilien den Zehn-Jahres-Durchschnitt um 42 Prozent.
- —Die Übernahme von Cofinimmo durch Aedifica steuerte etwa die Hälfte zum Halbjahresumsatz in diesem Segment bei.
Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, erläutert die Seltenheit von Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Fünf der zehn größten Einzelobjekttransaktionen im ersten Halbjahr umfassten die öffentliche Hand als Käufer. Zwei weitere Verkäufe resultierten aus Insolvenzen. Somit blieben lediglich drei Transaktionen, die als echte Markt-Benchmarks dienten, wohingegen zahlreiche Verkaufsprozesse abgebrochen wurden. Insbesondere bei großvolumigen Büroobjekten ist die Anzahl potenzieller Käufer unabhängig von der Risikoklasse weiterhin begrenzt.
Das Ankaufsvolumen der öffentlichen Hand, das im ersten Halbjahr mehr als zwei Milliarden Euro betrug, spiegelt deren aktive Rolle wider und entspricht bereits dem Gesamtinvestitionsvolumen des Jahres 2025. Institutionelle Investoren hingegen agierten zurückhaltend. Direktanleger wie Pensionseinrichtungen (150 Millionen Euro Ankaufsvolumen) und Versicherungen (75 Millionen Euro) waren im ersten Halbjahr kaum aktiv. Offene Immobilienpublikumsfonds, traditionell Käufer großer Objekte, traten primär als Verkäufer auf. Family Offices und Privatinvestoren spielten mit einem Ankaufsvolumen von knapp einer Milliarde Euro eine überproportionale Rolle im langfristigen Vergleich; jedoch waren ihre Einzelankäufe über 50 Millionen Euro seltener als im Vorjahr.
Ausblick auf die weitere Marktentwicklung
Savills beurteilt die Nachfrage als stabil, ohne jedoch eine Zunahme zu erkennen. Dem gegenüber steht ein großes und tendenziell wachsendes Angebot. In Verbindung mit den seit Beginn des Nahost-Konflikts gestiegenen Zinsen resultiert dies in einem erhöhten Preisdruck. Die Anfangsrenditen für Objekte außerhalb des Spitzensegments stiegen im zweiten Quartal; punktuell erhöhten sich auch die Spitzenrenditen. Für die kommenden Monate erwartet Savills einen weiteren Anstieg.
Nemecek skizziert den übergeordneten Ausblick für den weiteren Jahresverlauf. Er weist darauf hin, dass im Vorjahr auf ein schwaches zweites Quartal ein deutlich stärkeres zweites Halbjahr folgte. Ob sich dieses Muster im Jahr 2026 wiederholt, bleibt abzuwarten. Die anhaltende Unsicherheit deutet eher auf eine weiterhin abwartende Haltung vieler Investoren hin. Zugleich nehmen das Angebot und der Pragmatismus auf Verkäuferseite zu. Ein grundlegender Dynamikwechsel am Markt ist derzeit jedoch nicht erkennbar. Im Basisszenario geht Savills für 2026 unverändert von einem Transaktionsvolumen von circa 35 Milliarden Euro aus.
