Im zweiten Quartal dieses Jahres erreichte der Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien ein Transaktionsvolumen von 690 Millionen Euro. Obwohl dieser Wert nicht an die hohe Dynamik des ersten Quartals anknüpfen konnte, stellt er im Vergleich zum Vorjahr, in dem 460 Millionen Euro erfasst wurden, ein signifikant besseres Ergebnis dar. Das kumulierte Transaktionsvolumen für das erste Halbjahr beläuft sich somit auf 1,8 Milliarden Euro, was bereits den Gesamtumsatz des Vorjahres von 1,4 Milliarden Euro übersteigt.
Im zweiten Quartal wurden 33 Immobilien in 14 Transaktionen gehandelt. Für das gesamte erste Halbjahr summiert sich dies auf 145 gehandelte Immobilien in insgesamt 35 Transaktionen. Das erste Quartal war maßgeblich von zwei bedeutenden Portfoliodeals geprägt, die jeweils eine ausländische Beteiligung aufwiesen. Unter diesen Transaktionen erwarb der US-Investor TPG ein Portfolio von 31 Ärztehäusern und medizinischen Versorgungszentren von dem kanadischen REIT Northwest Healthcare Properties, wobei 19 dieser Liegenschaften in Deutschland lokalisiert sind. Zusätzlich sicherte sich Aedifica durch den Erwerb von 80 Prozent der Anteile an Cofinimmo einen Anteil an einem Pflegeheimportfolio, das 58 Immobilien in Deutschland umfasst.
Internationale Investoren als Impulsgeber
Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment bei JLL Germany, konstatiert, dass insbesondere in ruhigeren Marktphasen oftmals ausländische Investoren eine spürbare Belebung des Marktes bewirken. Er merkte an, dass deutsches Kapital zögerlicher agiere, wenn es darum gehe, als einer der ersten den Wiedereinstieg in bestimmte Asset-Klassen zu wagen. Internationale Investoren hingegen forderten entsprechende Renditen, welche sie bevorzugt im Value-add-Segment oder durch den Erwerb von Core-plus-Objekten zu Value-add-Preisen fänden. Infolge dieser Großtransaktionen mit internationaler Beteiligung stieg der Anteil ausländischer Käufer im ersten Halbjahr auf etwa 83 Prozent. Dieser Wert liegt signifikant über der üblichen Quote, die typischerweise zwischen 40 und 60 Prozent variiert.
Bei der Betrachtung der Sub-Assetklassen dominieren Pflegeheime mit einem Anteil von 58 Prozent am Gesamtumsatz. Kliniken folgen mit 26 Prozent, während Ärztehäuser und medizinische Versorgungszentren zusammen 16 Prozent ausmachen. Trotz des ausgeprägten Investoreninteresses an Ärztehäusern wird erwartet, dass diese aufgrund der vergleichsweise geringen Transaktionsvolumina kurzfristig keinen wesentlich zusätzlichen Umsatz generieren werden.
Differenzierte Betrachtung von Pflegeheimen und Renditen
Pflegeheime werden nach wie vor häufig in den Verkaufsprozess gegeben, teilweise auch in Kombination mit betreutem Wohnen. Hierbei zeigen sich objektspezifisch alle Qualitätsausprägungen, von Core-Produkten bis hin zu Value-add-Objekten mit angepasstem Pricing, wie Tölzel feststellte. Investoren agierten in diesem Segment jedoch weiterhin sehr prüfend. Der Pflegesektor werde vom Kapital am kritischsten begutachtet. Obwohl Nachfrage bestehe, werde besonderes Augenmerk auf die Qualität und Bonität der Betreiber sowie auf die Performance der einzelnen Objekte gelegt. Die aktuelle Marktphase spiegelt sich auch in der Preisgestaltung wider. Die Spitzenrenditen für Pflegeheime verbleiben stabil bei rund fünf Prozent. Für betreutes Wohnen liegen diese etwa 50 Basispunkte darunter.
