Nach einer intensiven politischen Debatte hat der Deutsche Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Diese Entscheidung stellt einen neuen, verbindlichen Rechtsrahmen für den Heizungstausch und die Modernisierung der Wärmeversorgung dar. Die zuvor geltende pauschale 65-Prozent-Vorgabe entfällt. Eigentümer erhalten zukünftig die Möglichkeit, aus verschiedenen Heizungsoptionen zu wählen. Für neu installierte Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen ist ab dem Jahr 2029 eine sogenannte Bio-Treppe verbindlich, die einen progressiven Anstieg klimafreundlicher Brennstoffe von anfänglich zehn Prozent über 15 und 30 Prozent bis auf 60 Prozent im Jahr 2040 vorschreibt.
Martin Kaßler, Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV Deutschland), bewertet den Bundestagsbeschluss als positives Signal, da Immobilieneigentümer, Verwaltungen und Fachunternehmen nun wieder eine verlässliche Basis für ihre Planungen haben. Er betont, dass die Wärmewende im Gebäudebestand belastbare Regeln erfordert, auf deren Grundlage Investitionen und Planungen realisiert werden können, anstatt fortlaufender politischer Diskussionen.
Berücksichtigung von Forderungen des VDIV Deutschland
Der VDIV Deutschland hatte im Vorfeld des Gesetzesentwurfs spezifische Anforderungen, insbesondere für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), formuliert. Dazu gehörten realistische Fristen, verlässliche Förderbedingungen, klare Nachweiswege und rechtssichere Entscheidungsgrundlagen. Einige dieser Kernforderungen wurden im finalen Gesetzestext berücksichtigt. Der Verband hebt besonders die nachträglich eingeführte Übergangsregelung für den irreparablen Ausfall einer Heizungsanlage hervor. Diese gewährt bei der Neueinrichtung einer Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einen Übergangszeitraum von zwölf Monaten für die erstmalige Anwendung der Bio-Treppe. Dies trägt der Tatsache Rechnung, dass insbesondere in WEG eine alternative Wärmeversorgung nicht kurzfristig geplant und umgesetzt werden kann.
Eine Präzisierung erfuhr auch der Nachweispfad für klimafreundliche Brennstoffe: Lieferanten sind verpflichtet, die Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen auf der Abrechnung zu bestätigen. Eigentümer und Belieferte müssen diese Dokumente aufbewahren und auf Anforderung vorlegen. Für spezifische technische Erfüllungsoptionen sind zudem Unternehmererklärungen zulässig, was zur Klärung der Verantwortlichkeiten beiträgt. Eine weiterhin offene Frage ist die standardisierte und digitale Nachweisführung, welche der VDIV als notwendig erachtet.
Die Grüngas- und Grünheizölquote ist noch nicht final geregelt. Das Gesetz verpflichtet die Bundesregierung, hierzu bis zum 1. Dezember 2026 einen gesonderten Gesetzentwurf vorzulegen. Diesem Entwurf kommt die Aufgabe zu, eindeutige Verantwortlichkeiten entlang der Lieferkette sowie einfache, digital prüfbare Nachweise zu etablieren. Ein weiterer Fortschritt besteht in der expliziten Anerkennung der besonderen Strukturen von Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Bundesregierung ist beauftragt, zusätzliche Regelungen für WEG zu prüfen, um insbesondere die Problematik einer „Endlosschleife“ beim Austausch einzelner Gasetagenheizungen zu adressieren. Aus Sicht des VDIV muss dieser Prüfauftrag zügig zu einer praktikablen gesetzlichen Lösung führen.
Bundesförderung und kurzfristige Förderunterbrechung
Ein wesentliches Element des Beschlusses ist die Aufforderung an die Bundesregierung, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) mindestens bis 2029 fortzuführen. Dies entspricht einer Kernforderung des VDIV. Weiterhin sollen die Förderung effizienter Wärmenetze gesetzlich abgesichert und die Fernwärmeregelungen, inklusive der Wärmelieferverordnung, weiterentwickelt werden.
Als kritisch wird jedoch die kurzfristige Umstellung der BEG bewertet, die unmittelbar vor dem Bundestagsbeschluss erfolgte. Seit dem 9. Juli konnten vorübergehend keine neuen Bestätigungen zum Antrag erstellt werden, was bis zum Start neuer Förderbedingungen am 21. Juli einen faktischen Antragsstopp für Projekte ohne vorliegende Bestätigung bedeutete. Obwohl bereits erteilte Zusagen Bestand haben und Anträge mit vorhandener Bestätigung noch bis zum 20. Juli nach alten Bedingungen gestellt werden konnten, traf die Unterbrechung neu vorbereitete Vorhaben ohne ausreichenden Vorlauf.
Martin Kaßler stellte fest, dass die finanzielle Grundlage für langfristige Investitionen von Eigentümergemeinschaften nicht kurzfristig geändert oder unzugänglich gemacht werden darf, da WEG für Bestandsaufnahme, Angebote, Finanzierung und Beschlussfassung mehrere Monate benötigen. Förderbedingungen müssten diesen Abläufen Rechnung tragen und dürften nicht über Nacht geändert werden. Abschließend wurde betont, dass das Gebäudemodernisierungsgesetz einen wichtigen gesetzlichen Kompass darstellt. Für die Umsetzung im Gebäudebestand müssen die Förderkulisse, die kommunale Wärmeplanung, die Fernwärmeregelungen und das angekündigte Quotengesetz konsistent daran ausgerichtet werden. Das Gesetz bietet einen Neustart, und die Bundesregierung muss nun Verlässlichkeit nicht nur bei den Pflichten, sondern auch bei Förderung und Umsetzung gewährleisten.
